在明律師此前提到過,農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是關(guān)乎農(nóng)民朋友在面臨土地征收時(shí)合法權(quán)益的一件大事。而實(shí)踐中,確實(shí)存在土地確權(quán)面積“越確越小”的情形,令一些農(nóng)民朋友很不滿意。
不過具體到宅基地面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的問題,政策、法規(guī)確是有明文規(guī)定的。
那么,關(guān)于農(nóng)村宅基地的面積確認(rèn)及補(bǔ)償問題,又有哪些被征收人必須知道的事情呢?本文,在明律師為大家繼續(xù)解析……
宅基地確權(quán)“三嚴(yán)格”
《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定了宅基地確權(quán)登記的3大原則:
其一,嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。
除繼承外,農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的,不予受理。
其二,嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。
對(duì)此種情況下申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的,不予受理。
其三,嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。
宅基地面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)宅基地超占面積的,在辦理登記時(shí)按下列情況處理:
1.
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。
2.
1982年《條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后,可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。
所謂“處理”,通常是指處以罰款。
3.
1987年《土地管理法》實(shí)施后宅基地仍超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分可在土地權(quán)利證書內(nèi)注明,待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷時(shí)按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。
在明律師認(rèn)為,以上規(guī)定看似專業(yè),實(shí)則并不難理解。
它所解決的就是一個(gè)“歷史遺留問題”:1982年以前是完全無規(guī)可依,1982年至1987年之間是有規(guī)但無法可依,因而對(duì)于此期限超出標(biāo)準(zhǔn)的面積,一般是予以確認(rèn)的。
但1987年以后再超標(biāo)則屬于“明知故犯”,故只能按照實(shí)際批準(zhǔn)的面積進(jìn)行登記確權(quán)發(fā)證了。
一些農(nóng)民所言的宅基地經(jīng)確權(quán)后“面積縮水”,大概就與此有關(guān)。
這步的確權(quán)登記發(fā)證完成后,其結(jié)果會(huì)直接影響到面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益。
我們以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例進(jìn)行說明,其第18條規(guī)定,拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn),且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。
未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地,不予認(rèn)定。
經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分,不予補(bǔ)償;但1982年以前的部分,可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。
每戶宅基地面積的控制標(biāo)準(zhǔn),按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
那么這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)究竟是多大面積呢?上述《規(guī)定》中指出,村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn),由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定,但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村,最高不得超過0.25畝(166平方米);其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(200平方米)。
1982年以前劃定的宅基地,多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的,可按每戶最高不超過0.4畝(266平方米)的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定,超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。
換言之,如果您的現(xiàn)有實(shí)際使用宅基地面積超過了200平方米,而這一事實(shí)又是在1987年以后形成的,那么按照北京市的標(biāo)準(zhǔn),您的宅基地面積在確權(quán)中“縮水”就是正常的事情。
在明律師最后想提示大家的是,從上述規(guī)定不難看出,處理歷史遺留問題是要有具體情況具體處置的客觀標(biāo)準(zhǔn)的,不可能搞“一刀切”。
實(shí)踐中一些地方存在的劃定某一時(shí)間點(diǎn)“一刀切”進(jìn)而以有證無證來確認(rèn)是否屬于違建的做法是錯(cuò)誤的。
廣大被征收人完全可以及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師,通過法律途徑在房屋、土地?zé)o證、缺證的情況下為自己盡力爭(zhēng)取公平、合理的補(bǔ)償。
農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地,只要使用土地符合規(guī)劃就是合法的。 農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,農(nóng)民只有宅基地使用權(quán),宅基地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 宅基地的轉(zhuǎn)讓必須符合法律... 更多>
-
農(nóng)村宅基地建房面積超出農(nóng)村宅基地面積怎么補(bǔ)償甘肅在線咨詢 2021-11-16根據(jù)《土地管理法》第七十七條規(guī)定,未經(jīng)批準(zhǔn)或者以欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地的,由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地。違反土地利用總體規(guī)劃,擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除非法占用土地上新建的建筑物等設(shè)施,恢復(fù)土地原狀。符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收非法占用土地上新建的建筑物等設(shè)施,可以并處罰款;對(duì)非法占用土地單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予處分;構(gòu)成犯罪
-
農(nóng)村如何測(cè)量宅基地的面積重慶在線咨詢 2023-10-031、建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界,接拼的以墻中或柱中為界; 2、挑出的陽臺(tái)和樓梯等以突出部分垂直投影計(jì)算占地面積,但底層不得構(gòu)筑; 3、由二戶或二戶以上使用同一宗土地的,用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分?jǐn)?弄堂用地,使用樓上的農(nóng)戶分?jǐn)偯娣e為一半,其余為共用面積; 4、通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計(jì)入宅基地面積。
-
如何對(duì)農(nóng)村宅基地耕地征收進(jìn)行補(bǔ)償陜西在線咨詢 2022-06-29先看《土地管理法》第四十七條的規(guī)定,即征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。也就是說,宅基地的補(bǔ)償費(fèi)用肯定是和耕地的補(bǔ)償不一樣的。
-
征收農(nóng)村宅基地這個(gè)補(bǔ)償如何給上黑龍江在線咨詢 2022-08-241、征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法,由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法,省、自治區(qū)、可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。2、征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償;征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。3、征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償,被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會(huì)保障費(fèi)用,農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償,以
-
農(nóng)村宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn), 農(nóng)村宅基地怎樣征收臺(tái)灣在線咨詢 2021-10-221、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住房。草案規(guī)定,征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法,由國(guó)務(wù)院制定。根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的具體方法,省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償配置的具體標(biāo)準(zhǔn)?,F(xiàn)行第四十七條規(guī)定,征收土地的,按征收土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)母匮a(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、配置補(bǔ)助費(fèi)、地面附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地補(bǔ)償費(fèi)和配置補(bǔ)助費(fèi)的合計(jì)不得超過土地征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。上述三項(xiàng)規(guī)定在修正案草案中