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按照《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》成立業(yè)主大會(huì)，再由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或由業(yè)主與物業(yè)續(xù)訂。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。具體程序是選出業(yè)委會(huì)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行續(xù)簽合同。業(yè)委會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

一、對(duì)物業(yè)公司如何考核

（一）選聘物業(yè)公司應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以公開(kāi)招標(biāo)方法為主，以議標(biāo)方法為輔選聘物業(yè)公司是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)（首次進(jìn)行選聘為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將代表業(yè)主行使這一權(quán)利。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，應(yīng)建立供需雙方雙向選擇機(jī)制，即業(yè)主委員會(huì)可自主選擇物業(yè)公司；物業(yè)公司也可以自主決定接受或不接受業(yè)主委員會(huì)的選聘。一般情況下，一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的完整的物業(yè)區(qū)域應(yīng)選擇一家物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。

（二）具有良好信譽(yù)和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)是選擇物業(yè)公司最重要的標(biāo)準(zhǔn)。選擇時(shí)，要了解物業(yè)公司的背景，過(guò)去的業(yè)績(jī)及目前的經(jīng)營(yíng)服務(wù)狀況

1、人員素質(zhì)。物業(yè)管理工作的管理者和操作者的素質(zhì)是極其重要的。人員素質(zhì)較好，并不意味著物業(yè)管理人員必須有很高的學(xué)歷，而是要熟悉業(yè)務(wù)。當(dāng)然，對(duì)于不同崗位的人要求也不盡相同。在行政主管部門審批物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)，只強(qiáng)調(diào)專業(yè)人員的數(shù)量，不考慮如何配置的問(wèn)題。一個(gè)物業(yè)公司，有幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該有專業(yè)技術(shù)人員把關(guān)。如建筑工程結(jié)構(gòu)類工程技術(shù)人員，機(jī)電類工程技術(shù)人員，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，管理專業(yè)人員等。

2、社會(huì)信譽(yù)。社會(huì)信譽(yù)是選擇物業(yè)公司時(shí)要考察的主要因素，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下選擇合作伙伴的前提條件。社會(huì)信譽(yù)的好壞主要從以下幾方面體現(xiàn)：無(wú)投訴記錄；所管住宅小區(qū)被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀管理小區(qū)；所管出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率同時(shí)高于同類樓宇同期水平；接受某物業(yè)后一直未被解聘。

3、收費(fèi)合理。物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)一定要合法合理。國(guó)家對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)管理部門也要進(jìn)行控制。在政策允許的范圍內(nèi)，各企業(yè)的報(bào)價(jià)也會(huì)有差別，應(yīng)選擇收費(fèi)合理的企業(yè)。

4、管理質(zhì)量。應(yīng)對(duì)物業(yè)公司正在管理的物業(yè)進(jìn)行考察，看一看各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。

（三）業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管物業(yè)公司的方法

1、財(cái)政監(jiān)管。業(yè)主委員會(huì)必須對(duì)物業(yè)公司用于本物業(yè)的財(cái)政收支進(jìn)行監(jiān)督，要求物業(yè)公司定期公布收支情況，并對(duì)不合理支出提出意見(jiàn)。

2、制度管理。對(duì)物業(yè)公司日常制度化的工作進(jìn)行監(jiān)管。例如：保安24小時(shí)值班巡邏制度、機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項(xiàng)制度是否落實(shí)，有無(wú)漏洞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題有無(wú)立即整改。

3、工作例會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每月與物業(yè)公司開(kāi)會(huì)，反映居民意見(jiàn)，做好橋梁工作。

二、物業(yè)合同到期續(xù)簽程序是怎樣的

具體程序是成立業(yè)主大會(huì)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行續(xù)簽合同。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營(yíng)與委托管理并重的區(qū)分。

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量。

（四）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法。

（五）物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。

（六）維修費(fèi)用的收取和使用條款。

（七）合同的有效期限。

（八）違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。