二手房評(píng)估價(jià)是如何產(chǎn)生的目前，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。所謂市場(chǎng)比較法，是指挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)際運(yùn)用中，層差是最為常用的修正價(jià)格。比如，一套位于多層3樓的二手房，該房所在小區(qū)的相同戶型5樓的房子賣到了5000元/平方米，在對(duì)該二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就需要在5000元/平方米的價(jià)格基礎(chǔ)上加上300—500元/平方米的樓層差價(jià)。除了二手房之間的市場(chǎng)比較法外，二手房評(píng)估同時(shí)受到新房?jī)r(jià)格的較大影響。如果待評(píng)估二手房附近有新盤上市的話，除了采用和二手房之間的比較法外，還應(yīng)該參照新樓盤上市的價(jià)格對(duì)二手房進(jìn)行相關(guān)評(píng)估。比如對(duì)某二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，和該二手房小區(qū)環(huán)境、樓層、朝向、裝修水平都差不多的二手房普遍賣到5000元/平方米，但由于近期有新樓盤開(kāi)盤，新房?jī)r(jià)格賣到了6000元/平方米時(shí)，就要對(duì)二手房之間的市場(chǎng)比較法作出一定修正，這種情況下，二手房評(píng)估價(jià)可根據(jù)該二手房的具體情況增加最終的評(píng)估價(jià)格。 5大因素影響二手房評(píng)估業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下6個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。首要因素：位置、地段。二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，南邊比北邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)500元/平方米，同樣，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到300元-500元。第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。第五因素：市場(chǎng)方面因素，這是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。市場(chǎng)不同的需求同樣決定房屋的價(jià)格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途同樣的房屋其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大。我們可以用以上提及的方式來(lái)對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估。但如果是進(jìn)行正規(guī)的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進(jìn)行貸款，最好請(qǐng)正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格意義上的二手房評(píng)估。專業(yè)評(píng)估會(huì)讓您房屋的價(jià)格得到公正的評(píng)價(jià)，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而使您遭受經(jīng)濟(jì)損失。但業(yè)內(nèi)人士提醒二手房交易雙方，二手房最終的定價(jià)決定在房主手中，評(píng)估價(jià)對(duì)房主來(lái)說(shuō)只是一個(gè)參考，房主根據(jù)自身情況在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上略作調(diào)整屬正?，F(xiàn)象。不要因?yàn)樵u(píng)估價(jià)低于房主報(bào)價(jià)就一味按照評(píng)估價(jià)和房主硬侃價(jià)，如果評(píng)估師給出的評(píng)估價(jià)達(dá)不到房主的心理預(yù)期，很可能侃價(jià)的結(jié)果是錯(cuò)過(guò)一套對(duì)自己比較適合的二手房。同時(shí)，如果房主急用錢或房子質(zhì)量有問(wèn)題，房主的報(bào)價(jià)會(huì)低于評(píng)估價(jià)，這時(shí)一定要對(duì)房子進(jìn)行詳細(xì)的了解之后，再做決定，如果屬于前一種情況，侃價(jià)時(shí)不要太狠，不妨用最快的速度簽下房子，如果確定屬于后一種情況的話，千萬(wàn)不要因?yàn)樨澬”阋硕源筇潯?/p>