１９９４年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至達(dá)９０％以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短１０個(gè)月。此外，我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式，實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約４０％來(lái)源于預(yù)售獲得的資金。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低１０％－１５％。而一些購(gòu)房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。盡管商品房預(yù)售制度在促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了積極作用，但隨著時(shí)間的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如預(yù)售商品房銷(xiāo)售行為與房屋實(shí)際交付行為之間有一定的存在時(shí)間差，給部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。此外，商品房預(yù)售制度，對(duì)政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，預(yù)售制度中隱含的風(fēng)險(xiǎn)因素，客觀上要求政府對(duì)開(kāi)發(fā)行為，銀行對(duì)資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力，管理成本也相對(duì)較高。因此，商品房預(yù)售制度是否還有存在的必要成為社會(huì)熱議的話(huà)題。支持取消的人表示，取消商品房預(yù)售制度、禁止期房銷(xiāo)售，對(duì)于促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度；規(guī)范市場(chǎng)行為，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益等，會(huì)起到積極作用。反對(duì)取消的人認(rèn)為，一旦取消商品房預(yù)售制度，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，從而影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。搜狐焦點(diǎn)調(diào)查顯示，有近五成的網(wǎng)民認(rèn)為，如果預(yù)售被禁止從而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，對(duì)購(gòu)房人是極其不利的。還有人擔(dān)心，一旦取消預(yù)售制，留出的開(kāi)發(fā)資金缺口將進(jìn)一步刺激外資加速進(jìn)入市場(chǎng)，從而加大市場(chǎng)的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。也有專(zhuān)家認(rèn)為，商品房預(yù)售管理制度涉及方方面面，不是簡(jiǎn)單的保留還是取消的問(wèn)題，對(duì)于其背后深層次的問(wèn)題還需要做深入研究，如積極拓展房地產(chǎn)融資渠道、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。希望能幫到您！