(一)簽訂正式購(gòu)房合同之前的定金。 正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/cjh/16525621209972992231.html">簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。 也就是說(shuō)，購(gòu)房者交了定金但又不想買(mǎi)房，那么開(kāi)發(fā)商可以不退定金。如果開(kāi)發(fā)商收了定金但不賣(mài)房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。 所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)中約定的情況等等。這里提醒購(gòu)房者，如果能證明開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń穑€可以主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。 (二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的定金。 正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金;另一種是違約定金。 簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。 因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金，法律后果是不同的。