關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收問題的通知 **市地方稅務(wù)局 巢地稅函〔2010〕165號(hào) 關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 有關(guān)稅收問題的通知 居巢區(qū)地方稅務(wù)局，市地方稅務(wù)局局屬各單位： 為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易稅收管理，強(qiáng)化稅收源泉控管，保證稅收政策執(zhí)行的一致性和完整性，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）、省地稅局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（皖地稅〔2006〕129號(hào)）以及市地稅局、房地產(chǎn)管理局和財(cái)政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋轉(zhuǎn)讓稅收征管工作的通知》（巢地稅〔2006〕37號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅收政策及征收環(huán)節(jié)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)一步明確如下： 一、關(guān)于回遷房有關(guān)稅收政策 （一）對(duì)拆遷回遷安置房應(yīng)以原房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證時(shí)間或原房產(chǎn)辦證時(shí)繳納契稅時(shí)間確認(rèn)為起始時(shí)間。同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。有房屋產(chǎn)權(quán)證的按原房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)證時(shí)間或原房產(chǎn)辦證時(shí)繳納契稅時(shí)間確認(rèn)為起始時(shí)間，無房屋產(chǎn)權(quán)證的按《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽訂日期為起始時(shí)間。 （二）根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)拆遷安置住房原值分別為： 1、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)； 2、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額； 3、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。 （三）自建住房的房屋原值指實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建住房時(shí)，不能完整、準(zhǔn)確提供建造費(fèi)用的，其建造費(fèi)用按當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/zhishi/fangchan/fangwumaimai_jjsyf/">經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格和納稅人實(shí)際支付的土地出讓金確定，也可按房產(chǎn)管理部門確定的房屋基準(zhǔn)價(jià)確定。 個(gè)人自建自用住房拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，初次轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 （四）原拆遷房為普通住房，回遷房為非普通住房，回遷房應(yīng)視同非普通住房征收營業(yè)稅。 （五）回遷多套住房的，以《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明面積增加的房屋為征稅對(duì)象，不需要進(jìn)行分?jǐn)?，按?guī)定征稅。 二、關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)稅收政策 （一）無償受贈(zèng)房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅征收，按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。 （二）房屋產(chǎn)權(quán)繼承轉(zhuǎn)讓時(shí)間確定。個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。 三、關(guān)于土地增值稅征收問題 （一）土地增值稅征收對(duì)象。土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。因此，應(yīng)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)征收土地增值稅。 （二）土地增值稅征收方式。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。因此，土地增值稅原則上應(yīng)按稅法規(guī)定計(jì)算增值額方式進(jìn)行征收。 根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。 （三）土地增值稅征收機(jī)關(guān)。轉(zhuǎn)讓人或受讓人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更或國有土地使用權(quán)證變更時(shí)，屬于土地增值稅征收對(duì)象的，原則上應(yīng)由市行政服務(wù)中心地稅窗口工作人員直接辦理；如果確實(shí)無法計(jì)算其土地增值稅，應(yīng)由窗口工作人員受理后即時(shí)告知轉(zhuǎn)讓人或受讓人到房產(chǎn)或土地所在地的主管地稅機(jī)關(guān)辦理，屬居巢區(qū)地稅局管轄的納稅人，由居巢區(qū)地稅局稅政股牽頭負(fù)責(zé)處理；主管地稅機(jī)關(guān)辦理完畢后由窗口工作人員審核蓋章，以示負(fù)責(zé)。因窗口工作人員失誤給系統(tǒng)工作帶來負(fù)面影響，追究相關(guān)人員責(zé)任。 四、關(guān)于頂層加躍層房屋認(rèn)定問題。嚴(yán)格按照《巢湖市人民政府關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施意見〉的通知》（巢政〔2005〕34號(hào)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的面積在144平方米以上（不含144平方米），應(yīng)為非普通住房，不得擅自擴(kuò)大范圍和作出解釋。 五、市行政服務(wù)中心地稅窗口應(yīng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門的協(xié)調(diào)和配合，抓好環(huán)節(jié)管理，建立嚴(yán)密有效的稅收控管機(jī)制，共同落實(shí)執(zhí)行好房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收管理相關(guān)規(guī)定。 六、市行政服務(wù)中心地稅窗口應(yīng)認(rèn)真做好房地產(chǎn)稅收政策的宣傳和解釋工作，嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，凡原執(zhí)行政策與本通知不一致的，一律以本通知為準(zhǔn)。 二○一○年九月十日