二手房評估價是如何產(chǎn)生的目前，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等。但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。所謂市場比較法，是指挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。業(yè)內(nèi)人士表示，在實際運用中，層差是最為常用的修正價格。比如，一套位于多層3樓的二手房，該房所在小區(qū)的相同戶型5樓的房子賣到了5000元/平方米，在對該二手房進(jìn)行評估時，就需要在5000元/平方米的價格基礎(chǔ)上加上300—500元/平方米的樓層差價。除了二手房之間的市場比較法外，二手房評估同時受到新房價格的較大影響。如果待評估二手房附近有新盤上市的話，除了采用和二手房之間的比較法外，還應(yīng)該參照新樓盤上市的價格對二手房進(jìn)行相關(guān)評估。比如對某二手房進(jìn)行評估時，和該二手房小區(qū)環(huán)境、樓層、朝向、裝修水平都差不多的二手房普遍賣到5000元/平方米，但由于近期有新樓盤開盤，新房價格賣到了6000元/平方米時，就要對二手房之間的市場比較法作出一定修正，這種情況下，二手房評估價可根據(jù)該二手房的具體情況增加最終的評估價格。 5大因素影響二手房評估業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房價格的評估中以下6個因素的影響最為關(guān)鍵。首要因素：位置、地段。二手房與新房價格一樣，南邊比北邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過500元/平方米，同樣，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到300元-500元。第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。第五因素：市場方面因素，這是最重要的一個環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價格，根據(jù)房屋實際使用用途同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大。我們可以用以上提及的方式來對自己的房屋進(jìn)行粗略的評估。但如果是進(jìn)行正規(guī)的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進(jìn)行貸款，最好請正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來進(jìn)行嚴(yán)格意義上的二手房評估。專業(yè)評估會讓您房屋的價格得到公正的評價，不會因為價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因為預(yù)估價格太低而使您遭受經(jīng)濟損失。但業(yè)內(nèi)人士提醒二手房交易雙方，二手房最終的定價決定在房主手中，評估價對房主來說只是一個參考，房主根據(jù)自身情況在評估價的基礎(chǔ)上略作調(diào)整屬正?，F(xiàn)象。不要因為評估價低于房主報價就一味按照評估價和房主硬侃價，如果評估師給出的評估價達(dá)不到房主的心理預(yù)期，很可能侃價的結(jié)果是錯過一套對自己比較適合的二手房。同時，如果房主急用錢或房子質(zhì)量有問題，房主的報價會低于評估價，這時一定要對房子進(jìn)行詳細(xì)的了解之后，再做決定，如果屬于前一種情況，侃價時不要太狠，不妨用最快的速度簽下房子，如果確定屬于后一種情況的話，千萬不要因為貪小便宜而吃大虧。