如果你新購買的房子已經(jīng)被開發(fā)商抵押了,并且開發(fā)商未向買受人披露該事實,那么買受人可以采取以下措施: 1. 查詢房屋抵押情況:在購房時,開發(fā)商會提供《商品房預(yù)售許可證》,上面有一欄專門寫抵押情況的,一定要仔細查看,如果有抵押,備注中會有詳細的說明。 2. 關(guān)注房屋在建工程情況:在購房前,可以到房管部門進行查詢,因為在建工程需要辦理抵押,需要到房管部門進行登記。同時,如果是買了在建的抵押了的房子,要注意資金監(jiān)管的事情。 3. 及時網(wǎng)簽并備案:購房者在購房過程中,除了查詢,還要注意及時網(wǎng)簽并備案,如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封,系統(tǒng)里都有記錄,是網(wǎng)簽不了的,購房者可以及時發(fā)現(xiàn)并避免損失。 4. 注意開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意:實踐中,許多開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)時未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意,在辦理《房屋所有權(quán)證》時,房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)《國有土地使用證》上已有抵押記載,造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙,購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。 為了規(guī)范購房法律關(guān)系,減少甚至杜絕糾紛,從保護購房者利益的角度出發(fā),較好的辦法是在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中增加如下條款: ①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處位置的土地使用權(quán)進行抵押,否則,買售人有權(quán)無條件退房并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。 ②買受人有權(quán)在取得《房屋所有權(quán)證》之前的任何時間,要求出賣人提供《國有土地使用證》,以便及時了解該項目的抵押情況。 往外賣的房子還能進行抵押嗎? 商品房抵押這個行為其實是被允許的,根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 不過,在購房時,開發(fā)商必須按照正常的程序進行,并且必須通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意,同時如實告知買受人。如果開發(fā)商未通知抵押權(quán)人或者未告知買受人,那么轉(zhuǎn)讓行為將無效。 商品房抵押的后果是什么? 在建工程抵押具有期權(quán)性質(zhì),在具體操作中容易出現(xiàn)原在建工程抵押尚未解除,登記機關(guān)就為按揭貸款進行抵押登記的情況。一些開發(fā)商為盡快完成工程建設(shè),用在建工程作抵押向銀行申請貸款,同時為加速資金的回籠,在未經(jīng)抵押權(quán)人的同意且未告知購房戶的情況下,將已設(shè)立抵押的在建工程預(yù)售給購房戶,且銷售所得價款并未向抵押權(quán)人清償債權(quán)。這種重復(fù)抵押增加了交易的不確定性,不僅購房者權(quán)利得不到保證,也為房地產(chǎn)行政主管部門的預(yù)售管理、權(quán)屬登記帶來很大隱患和糾紛。 此外,土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán),如果納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的,稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。 綜合來說就是,如果開發(fā)商資金運行出現(xiàn)問題,房子被拍賣,那么業(yè)主將會是最后一個被補償?shù)慕巧?如果開發(fā)商資金運行良好,能夠如期償還銀行借款,則對購房人購房及后續(xù)房產(chǎn)證的辦理不會產(chǎn)生影響。