一、要準(zhǔn)確計(jì)算出按揭款的余額，你必須清楚知道自己的貸款金額、貸款開(kāi)始日期、執(zhí)行利率，還款方式，中途央行調(diào)息記錄等關(guān)健信息： 1、等額本息還款法計(jì)算公式： 貸款本金×月利率×(1月利率)^還款月數(shù)÷(1月利率)^還款月數(shù)-1 下面舉例說(shuō)明等額本息還款法， 假定借款人從銀行獲得一筆20萬(wàn)元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計(jì)算，每月應(yīng)償還本息和為1324.33元。 現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率為5.4，等額本息還款法的計(jì)算方式很復(fù)雜，“^”表示“冪”，建議你在網(wǎng)下一個(gè)專(zhuān)業(yè)的貸款計(jì)算器計(jì)算，地址如下：:.bad.c6ad868c2c84b9d529a7a4 2、等額本金還款法計(jì)算公式： 因等額本金還款法每期還款月供不一樣，第期還款月供 貸款本金貸款期數(shù)貸款本金-貸款本金貸款期數(shù)(-1)年利率12 3、中途有利率調(diào)整時(shí)，應(yīng)分段從調(diào)整日按剩余的貸款本金和剩余時(shí)間，按現(xiàn)行利率從新計(jì)算。 二、有三種情況下會(huì)產(chǎn)生計(jì)算余額不一致： 1、人民銀行的基準(zhǔn)利率有所調(diào)整，貸款時(shí)執(zhí)行的利率是按原利率執(zhí)行，中途利率調(diào)整后是，銀行是根據(jù)剩余貸款本金和剩余貸款期限按新利率從新計(jì)算的，所以不管你按之前的利率算還是按現(xiàn)在的利率算，月供都會(huì)有差異。 2、當(dāng)時(shí)執(zhí)行的利率有上浮或下浮，在房貸較緊的時(shí)候，銀行會(huì)放緩審批和上調(diào)利率，政策寬松的時(shí)候銀行之間則會(huì)搶業(yè)務(wù)，會(huì)在基準(zhǔn)利率上打折，如果你不知道自己的利率是在基準(zhǔn)上面上浮或下浮，按基準(zhǔn)利率算，月供肯定會(huì)不一樣。 3、選擇的還款方式不同，銀行貸款有等額本息還款法和等額本金還款法，你在用房貸計(jì)算器時(shí)選擇的方式和你銀行貸款時(shí)選擇的方式不一樣，也會(huì)造成月供不一樣。