訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后賣(mài)方又將房子抵押了的處理方式是，買(mǎi)方需先確定是否辦理過(guò)戶。 其次，如果還未辦理過(guò)戶手續(xù)，賣(mài)方擅自將房子做抵押，需對(duì)買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方可以要求解除、撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同或宣告合同無(wú)效，并可以索取違約賠償金。

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 二、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。 三、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?1、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的 2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 3、依法收回土地使用權(quán)的 4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的 5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的 6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的 7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以上就是房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情況，大家在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，一定要確保簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)有效的，只有這樣才能保障我們自身的權(quán)益，避免發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失的情況。