第一，在商品房預(yù)售登記的適用對象上，商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請預(yù)告登記的人為享有請求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動產(chǎn)的現(xiàn)時所有權(quán)人，請求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請人為商品房預(yù)售人，同時其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為?？上攵?，如果商品房預(yù)售中的購房人無權(quán)申請預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對商品房預(yù)售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢本篇文章來源于世紀(jì)論文網(wǎng)：第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定，預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記這些法律效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請求權(quán)的保全手段。而我國對商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定已經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對抗第三人，而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否具有對抗第三人的效力以及是否可以對抗隨后成立的物權(quán)變動或有損于登記債權(quán)的行為等。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由而消滅，不會永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對購房人的請求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。我國預(yù)售登記備案制度實(shí)質(zhì)上屬于一種行政意義上的備案義務(wù)。