開發(fā)商辦不了房產(chǎn)證的違約責(zé)任 1、房產(chǎn)證辦理受阻的原因最為常見的原因是開發(fā)商的失誤，包括建設(shè)工程證照不全、房屋銷售許可程序瑕疵、文件材料遞交失誤甚至開發(fā)商資質(zhì)不夠等問題。由于此類問題導(dǎo)致房管局不予辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人當(dāng)然可以選擇退房，法院也應(yīng)當(dāng)支持。比較普通的情形是行政機(jī)關(guān)的原因?qū)е路慨a(chǎn)證受阻，包括不按許可時(shí)限辦理許可事務(wù)、違規(guī)處理事務(wù)、索賄尋租或推諉等。遇到此類問題，法院首先排除了開發(fā)商的責(zé)任;那么，購(gòu)房者是否可以直接提起行政訴訟呢理論和實(shí)踐中對(duì)比并不明確。購(gòu)房者個(gè)人原因?qū)е路慨a(chǎn)證受阻，這類情況極為罕見，可是，在立法過程中，開發(fā)商就是依據(jù)此類情況左右了高院的司法解釋，將開發(fā)商責(zé)任限定在“因出賣人的原因”之內(nèi)的。 2、開發(fā)商辦證受阻的違約責(zé)任沒有在規(guī)定期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的前提是：由于開發(fā)商的原因?qū)е路慨a(chǎn)證未能按期辦理，同時(shí)，還要求購(gòu)房合同中雙方?jīng)]有特殊約定。一般而言，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在下列期限內(nèi)完成辦證：合同約定的期限;在建房屋于交付使用后90日內(nèi);竣工房屋自合同訂立90日內(nèi)。 3、關(guān)于房產(chǎn)證受阻特殊約定最高人民法院在制定房產(chǎn)證受阻開發(fā)商違約責(zé)任的司法解釋時(shí)，給購(gòu)房者留下一個(gè)隱蔽的余地，即“除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”?？墒?，在現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商往往千方百計(jì)的規(guī)避該問題，糊弄購(gòu)房者;甚至，有些購(gòu)房者根部不知道利用該規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)益，糊里糊涂的就簽訂了開發(fā)商“制作”的協(xié)議。在簽訂認(rèn)購(gòu)書以及正式購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者一定要利用好開發(fā)商及售樓小姐非常迫切的心態(tài)，或者說，只有在您繳納定金之前，購(gòu)房者在開始商眼里才是上帝，此后，便一文不值了。所以，此時(shí)，購(gòu)房者一定要將自己的要求寫進(jìn)合同，比如，約定，在本合同簽訂之日起300天內(nèi)，開發(fā)商必須完成房產(chǎn)證的辦理并按時(shí)交付房產(chǎn)證，否則，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。 4、開發(fā)商違約責(zé)任范圍的縮小司法解釋中一句“由于出賣人的原因”將開發(fā)商的違約成本降到幾點(diǎn)：行政機(jī)關(guān)的原因或者購(gòu)房人個(gè)人原因，開發(fā)商均不成單責(zé)任;同時(shí)，更為離譜的是，部分法官的態(tài)度是只要開發(fā)商完成產(chǎn)權(quán)登記備案工作，不論房產(chǎn)證能否最終辦理完成，開發(fā)商均無需承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)踐中，只要開發(fā)商沒能如期完成房產(chǎn)證的辦理，他們便辯稱不是“出賣人的原因”，而且，由于開發(fā)商與房管部門千絲萬縷的聯(lián)系，房管局往往出面保護(hù)開發(fā)商，主動(dòng)攬下責(zé)任，房管局獨(dú)攬責(zé)任的底氣在哪里在于法院對(duì)行政訴訟的特殊關(guān)照，一般情況下不給立案。所以，如此環(huán)環(huán)相扣，購(gòu)房者作為弱勢(shì)群體的處境幾乎無法改變，除非如前述，繳納費(fèi)用之前在協(xié)議中寫清楚，讓法官?zèng)]有“選擇”的余地。