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律師解答：違法。開發(fā)商返租商鋪是違法的。返租商鋪是指開發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)店鋪出售給小業(yè)主，同時(shí)，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給小業(yè)主固定的租金。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

返租商鋪的模式被認(rèn)為是缺乏法律支持的。此種模式下，開發(fā)商將一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目劃分為若干個(gè)細(xì)小的產(chǎn)權(quán)商鋪，并向眾多的小業(yè)主進(jìn)行銷售；在此過程中，開發(fā)商與這些小業(yè)主簽署返租合同，保證在規(guī)定期限內(nèi)，商鋪將由開發(fā)商統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，并且按照預(yù)先約定的時(shí)間，向小業(yè)主支付固定的租金收益。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在開發(fā)商違反合約規(guī)定之時(shí)，您有權(quán)依據(jù)合同中的具體約定，請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這其中包括但不限于要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同義務(wù)，對(duì)造成的損失進(jìn)行賠償，甚至于支付一定金額的違約金等等。然而，為了確保權(quán)益得到合理維護(hù)，我們建議您在決定提起訴訟之前，須充分搜集到開發(fā)商確實(shí)存在違約行為的相關(guān)證據(jù)?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤藯l當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。

一、商鋪質(zhì)量糾紛起訴狀怎么寫關(guān)于房屋質(zhì)量爭(zhēng)議的起訴書編寫應(yīng)遵循以下原則：首先，應(yīng)明確訴訟主體，即原告及被告雙方的基本信息包含：姓名、性別、年齡、國(guó)籍、職業(yè)、所在單位以及居住地址等具體信息。其次，需要陳述清楚原告向被告追究何種法律責(zé)任。此處需具體說明被告因其導(dǎo)致的房屋質(zhì)量問題需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任。此外，對(duì)房屋質(zhì)量糾紛產(chǎn)生的全面過程及相關(guān)事實(shí)情況進(jìn)行闡述也十分關(guān)鍵，同時(shí)還需要準(zhǔn)確闡釋原告提出的訴訟請(qǐng)求及其相應(yīng)的充分理由。最后，為證明房屋質(zhì)量糾紛確鑿無疑，必須提供充足合理的證據(jù)和證據(jù)來源作為支撐?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十一條起訴狀起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項(xiàng)：（一）原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式；（二）被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息；

開發(fā)商逾期辦房產(chǎn)證構(gòu)成違約的，購(gòu)房者和開發(fā)商打官司時(shí)，要收集證據(jù)，寫起訴書，然后向有管轄權(quán)法院起訴，主張違約金?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條證明責(zé)任和職權(quán)探知當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。第一百一十九條起訴條件起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；(二)有明確的被告；(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。第一百二十條起訴形式起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。一、逾期辦理房產(chǎn)證可以退房嗎實(shí)際中，要是開發(fā)商逾期協(xié)助你辦房產(chǎn)證的話，

一、購(gòu)房定金交了2W可以退嗎在購(gòu)買房屋時(shí)支付的金額為兩萬(wàn)元的訂金能否得到全數(shù)返還，主要取決于該款項(xiàng)是否滿足定金的退款條件。若因賣方自身原因無法與買方簽訂購(gòu)房協(xié)議的話，買方有權(quán)提出退款要求。此外，當(dāng)因任何非買賣雙方原因?qū)е聼o法達(dá)成購(gòu)房協(xié)議時(shí)，買方同樣有權(quán)利要求返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。二、買房定金交了可以退嗎購(gòu)房交了定金，定金合同生效。如果因收受定金一方的原因?qū)е路课葙I賣合同未能訂立的，收受定金一方應(yīng)當(dāng)雙倍退還定金。因給付定金的一方的原因?qū)е路课葙I賣合同未能訂立的，定金不予退還。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人

在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，如果地產(chǎn)開發(fā)商無法嚴(yán)格按照與訂約方達(dá)成的共識(shí)，即沒有正確行使合同中所載明的權(quán)利及義務(wù)，或者在實(shí)施這些義務(wù)過程中出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致合同執(zhí)行偏離原定路線，這樣的情況均被視作構(gòu)成了合同違約的事實(shí)。在這種情況下，作為已經(jīng)違反合同條款的一方，地產(chǎn)開發(fā)商有責(zé)任進(jìn)一步履行合同中所規(guī)范的所有義務(wù)、采取合理的補(bǔ)救措施以及補(bǔ)償由于違約行為給相關(guān)方帶來的經(jīng)濟(jì)損失。如果購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的違約行為表示強(qiáng)烈不滿并選擇解除合同以示抗議，那么開發(fā)商就必須向購(gòu)房者支付相應(yīng)的違約賠償金。然而，如果購(gòu)房者決定不愿意解除這份合約，他們便有權(quán)要求開發(fā)商采取必要的措施，確保合同的正常履行不會(huì)受到任何干擾。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞

1、寫訴狀；2、立案；3、庭前調(diào)解；4、庭審(開庭、法庭調(diào)查、質(zhì)證、辯論、最后陳述、休庭)；5、領(lǐng)取判決；6、申請(qǐng)執(zhí)行。一、購(gòu)房合同糾紛起訴流程是什么？1、案件的判決結(jié)果要看法律規(guī)定以及雙方的證據(jù)?，F(xiàn)在，尚未開庭，判決結(jié)果未出，不能判定法官的行為是否偏袒，您現(xiàn)在主要是對(duì)訴訟程序不了解，才會(huì)產(chǎn)生各種誤會(huì)。2、法官主動(dòng)調(diào)取證據(jù)是法律法規(guī)允許的，有法律法規(guī)規(guī)定的情形的，法院可以主動(dòng)調(diào)取證據(jù)或應(yīng)一方申請(qǐng)調(diào)取證據(jù)，并不屬于偏袒一方。您如果有法律法規(guī)規(guī)定的情形，也可以申請(qǐng)法官主動(dòng)調(diào)取證據(jù)。3、立案八個(gè)月未開庭確實(shí)是不正常的，可以向有關(guān)機(jī)關(guān)反映。但如果被告充分利用了法律規(guī)定的程序，拖延開庭的時(shí)間，立案八個(gè)月未開庭是可能存在的。如果是被告利用法律規(guī)定的程序，與法官無關(guān)。律師就經(jīng)常利用法律規(guī)定的程序，拖延審判的期限，以取得對(duì)自己最有利的結(jié)果。二、購(gòu)房合同違約的訴訟時(shí)效規(guī)定是什么？關(guān)于持續(xù)侵權(quán)行為之訴訟時(shí)效自

1、要確認(rèn)到底是哪種債務(wù)關(guān)系。債務(wù)從其產(chǎn)生的原因來看，主要由訂立合同而來，除此以外，還有侵權(quán)行為的債務(wù)關(guān)系、不當(dāng)?shù)美膫鶆?wù)關(guān)系和無因管理的債務(wù)關(guān)系等等。由此可見，當(dāng)事人首先確認(rèn)自己屬于哪種債務(wù)關(guān)系，是打債務(wù)糾紛官司的前提條件。2、要保證該債務(wù)關(guān)系是依法成立的。當(dāng)事人所涉及的債務(wù)糾紛案件，其權(quán)益能否受到法律的保護(hù)，關(guān)鍵是這種債務(wù)關(guān)系是否合法、有效。3、要樹立訴訟時(shí)效觀念?！睹穹ǖ洹返谝话侔耸藯l向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

薛女士買了一套商鋪，開發(fā)商不僅延期交房，而且大產(chǎn)證至今尚未辦出。她要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但他們辯稱約定是實(shí)物交房，且商鋪交付不需《住宅交付使用許可證》，故不愿承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。合同只約定了延期交房的違約責(zé)任，對(duì)延遲辦理大產(chǎn)證的違約責(zé)任未予約定。薛女士問是否可追究其延辦大產(chǎn)證的違約責(zé)任。本律師認(rèn)為，雖雙方對(duì)遲延辦理大產(chǎn)證的違約責(zé)任未予約定，但薛女士仍可向開發(fā)商主張違約金。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱解釋）相關(guān)規(guī)定，由于開發(fā)商原因，買受人在約定或規(guī)定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中，因開發(fā)商已支付薛女士一定的租金，法院有可能行使自由裁量權(quán)減少違約金數(shù)額，但法院的

可以，按照民事糾紛的起訴程序進(jìn)行起訴：1、搜集證據(jù)，提交起訴狀，到管轄法院立案庭起訴；2、向法院提交材料，例如身份證復(fù)印件等；3、向法院提交證據(jù)，填寫清單；4、對(duì)符合立案條件的，辦理立案手續(xù)；對(duì)不符合立案條件的，依法裁定不予受理。《民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?！睹袷略V訟法》第一百二十條起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。

即便在開發(fā)者違反合同的情況下，依合同之全部法律效力并未受到實(shí)質(zhì)性損害的情況仍然存在，但是，無論怎樣，開發(fā)商都應(yīng)為其違約行徑承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《中華人民共和國(guó)民法典》中的第五百七十七條對(duì)此作出了詳盡的規(guī)定和解釋：在雙方簽署合同時(shí)，如有一方未能充分尊重或遵守合同中所規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)條款，那么，他們就必須積極采取必要的補(bǔ)救措施以確保合同得以全面履行，或者向因違約行為遭受損失的另一方提供合理的賠償，這是他們理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。此外，第五百七十八條也明確列出了相應(yīng)的內(nèi)容，即所謂的【預(yù)期違約責(zé)任】：如果已經(jīng)簽訂合同的一方通過明確表示或擅自行動(dòng)等方式表明其并不打算履行其合同義務(wù)，那么，在合同期限屆滿前，對(duì)方有權(quán)要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同樣地，第五百七十九條也詳細(xì)規(guī)定了各種情況下的【金錢債務(wù)實(shí)際履行責(zé)任】：如果某一方未能按照約定支付所有款項(xiàng)、酬勞金、租金或利息，甚至未能完成其他相關(guān)的金錢債務(wù)，那

依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，開發(fā)商如若無法按照約定準(zhǔn)確地履行其合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向購(gòu)房人支付逾期付款款項(xiàng)的20％作為罰金之責(zé)。當(dāng)此舉對(duì)購(gòu)房者造成嚴(yán)重影響及損害時(shí)（諸如遲延交付房屋、資金回收不暢等事件），其違約金額度可以適度上調(diào)，然而上限不能超過實(shí)際損失的30％。對(duì)于具體的違約金數(shù)額，買賣雙方在簽署合同時(shí)必須進(jìn)行充分的商議與明確，同時(shí)還需要根據(jù)違約行為所涉及的層面以及程度，來評(píng)估實(shí)際損失的規(guī)模。《民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

根據(jù)雙方依法簽訂的相關(guān)合同條款嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的約定，嚴(yán)格執(zhí)行違規(guī)責(zé)任，并按照應(yīng)支付的違約金額度予以付款。一般而言，違約金的金額設(shè)定不能超越主合同協(xié)議中所明確的總體價(jià)值的百分之二十的界限，然而，如果因這類違約操作而引發(fā)的損失較大的話，那么違約金的金額上限則可視情況適當(dāng)上浮。鑒于違約金乃是業(yè)主與開發(fā)商在簽署合同時(shí)預(yù)先商定并確定的重要事項(xiàng)，所以在絕大部分情況下，盡管可能存在差異，但受約方仍然需要依據(jù)約定履行其違約責(zé)任。除非經(jīng)過充分驗(yàn)證所約定的違約金明顯不公平、嚴(yán)重偏離公正原則，才可提出申請(qǐng)要求降低或提升。《民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少