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在商品房交易過程中，在正式簽訂商品房買賣合同前，開發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者與其簽訂認(rèn)購(gòu)書并要求購(gòu)房者向其繳納一定數(shù)額的金錢，作為訂購(gòu)房屋的依據(jù)。這種金錢在認(rèn)購(gòu)書中有的被稱為訂金，還有的被稱為定金。

訂金是人們對(duì)預(yù)付款的習(xí)慣稱謂，是指在簽訂商品房買賣合同前，在誠(chéng)信基礎(chǔ)上由購(gòu)房者向開發(fā)商先行給付的商品房購(gòu)房總價(jià)款中一部分款項(xiàng)，屬于先予履行債務(wù)的行為。

而交付定金是實(shí)施的擔(dān)保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金。

而訂金既然是預(yù)付款，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款，在購(gòu)房者與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》的情況下，購(gòu)房者所交納的訂金是可以返還的。但是當(dāng)實(shí)際支付了訂金之后，買方收到的收款收據(jù)上注明的很可能是定金二字。

一、定金擔(dān)保的內(nèi)容

（一）定金的法律屬性

定金是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式。目前我國(guó)現(xiàn)行法律中對(duì)定金的規(guī)定主要有《民法典》第五百八十六條、第五百八十七條。單從擔(dān)保的角度看，定金主要有以下法律特征：

1、定金擔(dān)保是有懲罰性的。《民法典》第五百八十七條規(guī)定“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！逼渲小盁o(wú)權(quán)要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔(dān)保的懲罰性的具體表現(xiàn)。

2、定金擔(dān)保的主體具有特定性。即債務(wù)人只能自己為自己提供債的定金擔(dān)保。這種擔(dān)保方式較為便捷，較為有效。

3、定金擔(dān)保的標(biāo)的物具有特定性。即法律規(guī)定為金錢的償付。

4、定金擔(dān)保有最高限額的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。”

5、定金具有雙向擔(dān)保功能。這是定金擔(dān)保優(yōu)于其他擔(dān)保方式的突出特點(diǎn)，盡管只是一方當(dāng)事人為一定金錢的給付行為，但定金擔(dān)?？梢约s束雙方當(dāng)事人，任何一方違約，均可適用定金罰則。

6、定金擔(dān)保適用范圍僅限于合同之債，而不適用于其他債的擔(dān)?；蛘咦鳛榉磽?dān)保。而且多為合同雙方當(dāng)事人無(wú)法同時(shí)履行而僅能先后分別履行債務(wù)的情形，一般給付定金的一方應(yīng)為依約承擔(dān)金錢支付義務(wù)的一方。熱門定金租房合同范本

（二）訂金的法律屬性

訂金也屬于金錢質(zhì)的一種，但是目前沒有明確的法律對(duì)訂金加以規(guī)定，但訂金在日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中卻被廣泛的采用。嚴(yán)格講訂金只是一個(gè)習(xí)慣用語(yǔ)，而非法律概念。一般而言，訂金的交付應(yīng)當(dāng)理解為預(yù)付款的交付，其目的不外乎解決收受訂金的一方的資金周轉(zhuǎn)短缺，從而增強(qiáng)其履約能力。其與定金最本質(zhì)的區(qū)別在于，訂金不具備債的擔(dān)保性質(zhì)，收受訂金的一方違約，只需返還所收受的訂金即可，而無(wú)需雙倍償付。

二、什么是購(gòu)房定金

1、簽訂正式購(gòu)房合同之前的定金。如果因一方原因?qū)е聸]有簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來(lái)說，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書或意向書時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。

2、如果開發(fā)商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。也就是說，購(gòu)房者交了定金但又不想買房，那么開發(fā)商可以不退定金。

3、所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購(gòu)房者，如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?，還可以主張開發(fā)商賠償損失。