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1、建筑物有專有部分和共有部分之分別，而商品房內(nèi)部是屬于業(yè)主的專有部分，專有部分怎樣使用全憑業(yè)主自己做主。

2、但是，共有部分的所有權(quán)及管理權(quán)是屬于全體業(yè)主所有的，作為業(yè)主個體來說只能使用，沒有權(quán)利占有，并且也不得改變其結(jié)構(gòu)和用途。

3、房屋外立面屬于共有部分，應(yīng)該歸全體業(yè)主共有和共同管理。業(yè)主無權(quán)改變房屋外立面顏色；至于未封閉陽臺，即使業(yè)主享有專有權(quán)，也應(yīng)考慮到未封閉陽臺的墻面與建筑物的外立面是不可分割的整體，如果改變顏色則會降低建筑物的美觀度，因此從維護全體業(yè)主利益的角度來看，業(yè)主有必要保持外墻面的本來面目。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

一、改外墻顏色需要哪些部門審批

小區(qū)外墻顏色受國家管理。外墻顏色是經(jīng)過規(guī)劃部門審批通過的，任何單位不能擅自變更。不過有些外墻經(jīng)風吹日曬，造成褪色。物業(yè)重新粉刷時，和最初的顏色有些許誤差，這個是允許的。如果確實打算更換外墻顏色，需要報市政管理部門批準備案。

二、前期物業(yè)管理注意事項有哪些

(一)簽訂協(xié)議

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

(二)合理收費

新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務(wù)收費。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經(jīng)濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營的意識，切不可盲目蠻干。