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在中國，土地的所有權(quán)有兩種，一種是國有土地，一種是集體所有的土地。土地的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)為私有。根據(jù)我國現(xiàn)行的社會制度，集體土地的所有權(quán)，是集體而非個人，因此不能歸入個人名下，變成個人財產(chǎn)的。個人名下的集體土地，擁有的是土地經(jīng)營承包權(quán)。土地經(jīng)營承包權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、繼承，但是跟集體土地的所有權(quán)無關(guān)。

一、土地證和房產(chǎn)證的區(qū)別

土地證是證明你擁有該塊土地使用權(quán)的證明文書；房產(chǎn)證是證明你擁有該房屋所有權(quán)的證明文書。有部分城市實施房地合一發(fā)證，即房產(chǎn)證與土地證合并頒發(fā)一張證。房屋所有權(quán)證（即房產(chǎn)證）是你擁有房屋所有權(quán)的證明，憑房屋所有權(quán)證和國有土地使用證可以對房屋行使買賣、贈與、出租、抵押等權(quán)利。土地證只是證明你的房屋擁有合法的土地使用權(quán)，如果是國有土地使用證，那么其上的房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地（或宅基地），那么其上的房屋就不能抵押，買賣、贈與也需要得到村鎮(zhèn)相關(guān)部門的同意方可辦理。我國的土地所有權(quán)只有兩個：一是城鎮(zhèn)土地國家所有，二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地村民集體所有。因此，任何單位不能單獨買賣土地所有權(quán)，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)也不能單獨轉(zhuǎn)讓，當土地上的房屋轉(zhuǎn)移、抵押時，其附屬的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移、抵押。

二、集體土地承包權(quán)將不得流轉(zhuǎn)嗎

國務院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），被稱為為首部針對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的全國性指導文件。該《意見》明確將土地經(jīng)營權(quán)分離出來，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領域的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)進行了分類指導，強調(diào)指出：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易以農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)、集體林地經(jīng)營權(quán)為主，且不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。

專家表示，由于農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系復雜，適用的規(guī)則也不同，《意見》在農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)上進行了分類指導，旨在落實決策層提出的“三權(quán)分置”理論，防止農(nóng)民因流轉(zhuǎn)而失地。

此外，《意見》對能進場的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種進行了明確規(guī)定，主要包括：農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、“四荒”使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施設備、小型水利設施使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán)等。值得一提的是，《意見》明確指出，交易品種將不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。

三、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是怎樣

小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。