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有小產權房產證但是小產權人有份的合同能買嗎

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-22 10:43:09 233 人看過

國家發(fā)產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：

1.是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。

2.是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經(jīng)濟適用房就是小產權房。

3.是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。

一、小產權房只有購房合同算什么

小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。雖然買小產權房不能簽訂正式的購房合同，但是一定要簽署購房協(xié)議，這樣才能避免上當。

二、小產權房能辦不動產權證嗎？

由于小產權房在建設時，既沒有繳納土地出讓金，又沒有獲得規(guī)劃批準，因此，小產權房不能在國家房產管理部門辦理登記手續(xù)。換句話說，小產權房不能得到國家認可的不動產產權證書。實踐中，小產權房的權屬證書，一般由當?shù)氐拇逦瘯蛘哙l(xiāng)政府登記和頒發(fā)，因此，小產權房又被稱作鄉(xiāng)產權房。小產權房是指，村集體或者農民自身在集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金，也沒有辦理相關的登記手續(xù)的房產。由于小產權房是在違法的基礎上建設的，想要重新獲得土地管理部門頒發(fā)的土地使用證和房產預售許可證，更是難上加難。小產權房不僅不能辦理不動產權證，而且涉嫌違反土地規(guī)劃的，還要被納入非法建筑執(zhí)行強拆。比如，在土地保護紅線以內的耕地違法建設的小產權房，必然會遭受行政機關的強拆措施。

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