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物業(yè)管理企業(yè)作為具有獨立法人資格的經濟實體，必須要有資金的支持，而且還應使資金在循環(huán)中增值，從而使資金運轉走上良性循環(huán)的軌道。由于物業(yè)管理企業(yè)的經營特點，其短期內對資金的需求量極大，必然要求物業(yè)管理企業(yè)擁有較強的籌資能力;同時由于物業(yè)管理是一個微利型的行業(yè)，絕大多數物業(yè)管理企業(yè)在其經營管理過程中所承擔的有限責任與其服務的客體對象是很不對等的，因此在物業(yè)管理企業(yè)經營過程中面臨的籌資的風險是相對較大的。

一、物業(yè)管理企業(yè)籌資風險的成因1.物業(yè)管理行業(yè)的特殊性。

比如，物業(yè)的先天條件。由于物業(yè)本身的質量、發(fā)展商的實力及發(fā)展商或業(yè)主對物業(yè)管理支持程度不同，制約著項目管理資金籌集難易程度。質量好的物業(yè)，項目中各項工作都便于開展，資金的籌集也會相對容易，因此風險會小很多。而如果物業(yè)質量先天不足，或業(yè)主、發(fā)展商不支持管理，則項目的大部分精力將浪費于處理發(fā)展商遺留問題或與發(fā)展商及業(yè)主關系協(xié)調上，導致資金運轉不靈，籌資也會發(fā)生困難，財務運作難以維系。例如杭州市2000年就有五家樓盤因物業(yè)開發(fā)商遺留問題，業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司，使管理公司不得不停止管理和服務，并因資金周轉不靈而陷于破產邊緣。

物業(yè)管理作為新興行業(yè)，國家和地方制定的相關法律法規(guī)不夠健全，行業(yè)中成熟的模式和經驗較少，根據不同物業(yè)特點提供可借鑒的經驗更是不足。容易使企業(yè)領導對風險的認識不足，導致經營管理中的漏洞、短視行為、計劃不周等問題，而造成對資金的需求估計不足，而不能按資金運用期限的長短來安排和籌集相應期限的負債資金。造成籌資的風險。另外忽視員工教育，以及對重要崗位人員的管理失控等，也會形成籌集資金的風險。

經營狀況不佳而出現的經營風險是企業(yè)生產經營活動本身所固有的風險，其直接表現為企業(yè)稅前利潤的不確定性。經營風險并不直接導致籌資風險，但又影響籌資風險。當物業(yè)管理企業(yè)融資方式不當時，經營風險成為物業(yè)管理企業(yè)的總風險。所以如果企業(yè)經營不善，營業(yè)利潤不足以支付利息費用，則不僅股東收益化為泡影，而且要用股本支付利息，嚴重時企業(yè)將喪失償債能力，這就是由經營便狀況不佳而引起的籌資風險。

對于物業(yè)管理企業(yè)這樣一個微利卻責任重大的行業(yè)來說，規(guī)避籌資風險是每個企業(yè)管理者應該列為最關注、最值得花力氣解決的大問題。否則談不上生存，更談不上發(fā)展。因此物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避籌資風險，應從以下幾個方面入手：

1.對企業(yè)籌資風險的分析。

(1)分析企業(yè)盈利能力及其穩(wěn)定性。盈利能力是企業(yè)經營和理財業(yè)績的主要方面，是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。一個健康企業(yè)其償債資金一般來源于其盈利，而非負債資金，這樣企業(yè)才有能力抗擊各種風險，有實力迅速補償風險造成的各種損失。

(2)分析企業(yè)償債能力及其可靠性。物業(yè)管理企業(yè)如果生產經營活動能正常進行，能夠及時歸還其債務本息，就不致造成財務風險，而且企業(yè)還能從舉債經營中獲得盈利。

(3)分析企業(yè)資本結構及其穩(wěn)健性。企業(yè)資本金不僅要有穩(wěn)定的來源，同時要有合理的構成，且符合國家有關方針、政策和法律法規(guī)的規(guī)定，符合企業(yè)有關章程、制度的規(guī)定，滿足企業(yè)生產經營的需要，符合企業(yè)發(fā)展方向，體現穩(wěn)健經營、減少風險的原則;而如果企業(yè)資金來源及構成混亂，企業(yè)的內部功能便會減弱，各種風險便會滋生、蔓延。

2.資金運用與負債的合理期限搭配，科學安排企業(yè)的現金流量。

如果負債期限與負債周期做到與經營周期相匹配的話，企業(yè)就能利用借款來滿足其資金的需要。所以，按資金運用期限的長短來安排和籌集相應期限的負債資金，是規(guī)避風險的對策之一。物業(yè)管理企業(yè)如果能做到此點，不但可以再提供很好的物業(yè)服務同時產生適宜的現金流量;而且還可以在規(guī)避風險的同時，提高企業(yè)的利潤。當然要想科學合理地達到上述要求，企業(yè)就必須采取適當的籌資政策，盡量用所有者權益和長期負債來滿足企業(yè)永久性流動資產及固定資產的需要，而臨時性流動資產的需要則通過短期負債，由此既避免了冒險型政策下的高風險壓力，又避免了穩(wěn)健型政策下的資金閑置和浪費。

3.優(yōu)化資本結構。

資本結構安排不當是形成籌資風險的主要原因之一。資本結構的優(yōu)化應從靜態(tài)和動態(tài)兩個方面入手。從靜態(tài)角度而言，應主要是增加主權資本與負債的比率，從而達到降低總體風險的目的。從動態(tài)角度出發(fā)，應以資產利潤率和負債率二者的比較出發(fā)，強化財務杠桿的約束機制，自覺地調節(jié)資本結構中主權資本與負債的比例關系，即在資產利潤率上升時，調高負債率，提高杠桿系數，充分發(fā)揮杠桿效益;當資產利潤率下降時，適時調低負債比率，以防范其風險。

4.合理安排債務重組。

在實際工作中，一旦企業(yè)面臨籌資風險，所有者和債權人的利益都將面臨風險，如果處理不當，雙方均將受到損失，因此，在此種情況下，企業(yè)應采取積極措施做好債權人的工作，避免其采取不當措施，使其明確企業(yè)持續(xù)經營是保護其權益的最佳選擇，從而動員債權人將企業(yè)部分債務轉作投資或降低利率，即進行債務重組，適時進行債務重組是降低企業(yè)籌資風險，避免債權人因企業(yè)破產而造成損失的較好對策。當然重組計劃能否實施，關鍵取決于對重組和破產的理解，及對企業(yè)重組后持續(xù)經營的信心。

5.建立風險預測體系。

物業(yè)管理企業(yè)應建立風險自動預警體系，對事態(tài)的發(fā)展形式、狀態(tài)進行監(jiān)測，定量測算籌資風險臨界點，及時對可能發(fā)生的或已發(fā)生的與預期不符的變化進行反映。利用財務杠桿控制負債比率，采用總資本成本比較法選擇總資本成本最小的融資組合，進行現金流量分析，保證償還債務所需資金的充足。