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第一章總則

一、根據(jù)建設(shè)部、省、市有關(guān)城市房屋拆遷估價的規(guī)定，為維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范城市房屋拆遷估價技術(shù)行為，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)范。

二、在本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償價格評估（以下簡稱拆遷估價）活動應(yīng)遵守本技術(shù)規(guī)范。

三、本技術(shù)規(guī)范所指的城市房屋拆遷補(bǔ)償價格，為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格（不含室內(nèi)裝修裝飾），不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費。

四、被拆遷房屋室內(nèi)裝修裝飾補(bǔ)償價格，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托評估確定。

五、拆遷估價應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的用途分別采用不同的評估方法進(jìn)行。

第二章名詞解釋

一、市場比較法市場比較法可分為可比案例直接比較法與基準(zhǔn)價格比較修正法。

1．可比案例直接比較法

將估價對象與在估價時點近期有過交易的可比案例進(jìn)行比較，對這些可比案例的已知價格作適當(dāng)修正，直接得出估價對象的客觀市場價格的方法。

2．基準(zhǔn)價格比較修正法

將估價對象與樣本房屋進(jìn)行比較，對經(jīng)按同一估價時點評估得出的樣本房屋市場價格進(jìn)行適當(dāng)修正，間接得出估價對象的客觀市場價格的方法。

二、收益法預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。

三、成本法求取估價對象在估價時點的重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法

四、樣本房屋在拆遷范圍內(nèi)與多數(shù)被拆遷房屋相類似的房屋，各被拆遷房屋與此房屋僅存在實體因素的差異，被拆遷房屋的評估價格可通過對樣本房屋的評估價格進(jìn)行實體因素修正進(jìn)行計算。

五、基準(zhǔn)價格基準(zhǔn)價格為不同用途的樣本房屋在估價時點的市場價格（不含其相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級應(yīng)具備標(biāo)準(zhǔn)以外的裝飾及附屬物價格），此價格一般采用可比案例直接比較法進(jìn)行評估，如不具備采用可比案例直接比較法條件的，可以采用其他估價方法。

六、房屋基本重置價格采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋所需的建筑安裝工程費用。

七、綜合費用按成本法評估的原理，綜合費用為可計入房地產(chǎn)價格中的前期費（平整場地、設(shè)計費、勘測費等）、規(guī)費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費用、投資利息、銷售稅費與開發(fā)利潤等費用的總稱。

第三章評估技術(shù)路線

一、市場比較法1．可比案例直接比較法的技術(shù)路線為：

（1）選取可比案例?？杀劝咐倪x取條件應(yīng)符合附件一的要求；

（2）進(jìn)行因素修正，求取比準(zhǔn)價格。比準(zhǔn)價格的計算公式：

比準(zhǔn)價格V＝可比案例價格Vs×P1×P2×P3×P4

P1＆＃8212；交易情況修正系數(shù)?？杀劝咐捎谜＝灰装咐龝r，該系數(shù)取1；

P2＆＃8212；交易日期修正系數(shù)。系數(shù)可參照《錫房指數(shù)》的分區(qū)（或新村）價格指數(shù)進(jìn)行確定；

P3＆＃8212；可比案例修正為待估房屋實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件三；

P4＆＃8212；可比案例修正為待估房屋區(qū)域因素修正系數(shù)，估價人員應(yīng)根據(jù)待估房屋的所處區(qū)域的繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進(jìn)行調(diào)整。房屋區(qū)域因素修正系數(shù)確定參見附件四；

（3）確定評估價格。評估價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。

2．基準(zhǔn)價格比較修正法的技術(shù)路線為：

（1）選取樣本房屋。樣本房屋的選取條件見附件二；

（2）確定基準(zhǔn)價格（Vo）

基準(zhǔn)價格評估一般應(yīng)采用可比案例直接比較法進(jìn)行評估。當(dāng)不具備采用可比案例直接比較法條件時，可以采用收益法、成本法進(jìn)行評估；

（3）確定評估價格。各被拆遷房屋應(yīng)與“樣本房屋”的房地產(chǎn)實體因素進(jìn)行比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的評估價格，其計算公式為：

被拆遷房屋評估價格＝基準(zhǔn)價格×P5

P5─樣本房屋修正為被拆遷房屋實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件三。

二、收益法收益法評估被拆遷房屋補(bǔ)償價格的技術(shù)路線為：

1．確定房地產(chǎn)的凈收益a：

凈收益可通過同類房地產(chǎn)正常出租的平均稅后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及維持房地產(chǎn)正常使用所必須的維修費、管理費、保險費等費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。凈收益計算公式：

a＝A×（1－k）

a＆＃8212；凈收益；

A＆＃8212；平均稅后年租金收益，即同區(qū)域同類房地產(chǎn)正常出租的平均稅后租金收益水平。當(dāng)無法取得租金收益時，可采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定的其它方式求?。?/p>

k＆＃8212；租費率，即房地產(chǎn)空置、拖欠租金及房屋維修費、管理費、保險費和稅費等費用占年租金的比率，租費率的確定見附件五。

2．確定凈收益逐年遞增的比率g：

凈收益逐年遞增的比率g確定見附件五。

3．確定資本化率R：

資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：

（1）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法R1：

以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率，即：

資本化率R1＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值

安全利率取同期銀行一年定期存款年利率，不同用途房屋的風(fēng)險調(diào)整值見附件五。

（2）復(fù)合投資收益率法R2：

將購買房地產(chǎn)的抵押貸款利率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，即：

資本化率R2＝M×RM＋（1－M）×RE

M＆＃8212；貸款價值比率，抵押貸款占房地產(chǎn)價格的比率，一般取70％；

RM＆＃8212；抵押貸款利率，一般取同期一年期銀行貸款利率；

RE＆＃8212；自有資本要求的正常收益率，自有資金收益率見附件五。

（3）確定資本化率

R＝

4．確定收益年限n：

采用收益法評估基準(zhǔn)價格時，收益年限根據(jù)樣本房屋設(shè)定的土地使用年限確定；用于評估某一具體房屋時則應(yīng)根據(jù)估價對象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地剩余使用年限確定。

5．確定評估價格

評估價格V＝×［1－］

三、成本法成本法評估被拆遷房屋補(bǔ)償價格的技術(shù)路線為：

1．求取土地取得費用。

土地取得費用一般采用基準(zhǔn)地價修正法，基準(zhǔn)地價修正法的計算公式：

土地取得費用＝基準(zhǔn)地價×期日修正×綜合修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×土地取得方式修正系數(shù)

（1）基準(zhǔn)地價：采用2003年無錫市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價（未定工業(yè)用地級別的市中心區(qū)可參照二級地價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）；

（2）期日修正：采用基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估時，應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價的時點進(jìn)行期日修正，基準(zhǔn)地價期日修正系數(shù)見附件五；

（3）綜合修正系數(shù)見附件六；

（4）年限修正系數(shù)＝

r為土地還原利率，見附件五；

n為基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地使用年限；

劃撥土地的土地剩余使用年限設(shè)定：住宅用地70年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年、綜合用地50年；

（5）土地取得方式修正系數(shù)：當(dāng)被拆遷房屋占用的土地為出讓方式獲得時取1；以劃撥方式取得時取50％。

2．確定房屋基本重置價格

參照無錫市房屋結(jié)構(gòu)等級評定標(biāo)準(zhǔn)（見附件八），確定被拆遷房屋的基本重置價格，同時應(yīng)進(jìn)行層高、跨度等修正（見附件九）；

3．確定房屋成新

房屋成新評定參照無錫市房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)（見附件十），采用以直接觀察法為主和直線折舊法相結(jié)合的方法確定；

4．確定評估價格

評估價格＝土地取得費用＋（修正后房屋基本重置價格＋綜合費用）×房屋成新

綜合費用：不同用途、不同地級的房屋綜合費用見附件七。

公式中土地取得費用以土地面積計算；修正后房屋基本重置價格、綜合費用以房屋建筑面積計算。

第四章評估方法的應(yīng)用

具體進(jìn)行拆遷估價時應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的用途分別采用不同的評估方法進(jìn)行評估，房屋用途的分類見附件十一。

一、住宅房屋評估1．住宅評估應(yīng)采用基準(zhǔn)價格比較修正法進(jìn)行評估。

2．住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，其拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)在上述評估價格基礎(chǔ)上增加補(bǔ)償，增加的幅度見下表：

竣工年限

增加幅度

≤1年

19％

≤2年

18％

≤3年

17％

≤4年

16％

≤5年

15％

二、非住宅營業(yè)用房評估1．非住宅營業(yè)用房拆遷估價宜采用基準(zhǔn)價格比較修正法評估。

2．非住宅營業(yè)用房的評估價格不得低于按非住宅非營業(yè)用房用途進(jìn)行評估的價格。

3．被拆遷房屋變更原產(chǎn)權(quán)用途取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的，需提供拆遷前一年的持續(xù)營業(yè)稅單，方可在原產(chǎn)權(quán)用途評估價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)持續(xù)營業(yè)的年限按一定比例增加補(bǔ)償。其評估價格按下列公式計算：

評估價格＝原產(chǎn)權(quán)用途評估價格×（1＋增加補(bǔ)償比例）

不同持續(xù)營業(yè)年限增加補(bǔ)償?shù)谋壤缦卤恚?/p>

持續(xù)營業(yè)年限

增加補(bǔ)償比例

持續(xù)營業(yè)年限

增加補(bǔ)償比例

≥1年，＜2年

10％

≥6年，＜7年

60％

≥2年，＜3年

20％

≥7年，＜8年

70％

≥3年，＜4年

30％

≥8年，＜9年

80％

≥4年，＜5年

40％

≥9年，＜10年

90％

≥5年，＜6年

50％

≥10年

100％

以上調(diào)整后的評估價格不得高于按非住宅營業(yè)用房用途進(jìn)行評估的價格。

三、非住宅非營業(yè)用房評估非住宅非營業(yè)用房拆遷估價宜采用基準(zhǔn)價格比較修正法評估；

國家舉辦的非營利性行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房及國家出資的公益性醫(yī)院、學(xué)校等公益事業(yè)用房的估價應(yīng)采用成本法。

四、工交倉儲用房評估工交倉儲用房拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用成本法。

五、土地面積大于建筑面積的土地使用權(quán)評估1．采用成本法評估時，拆遷范圍內(nèi)土地面積大于被拆遷房屋建筑面積，其土地使用權(quán)補(bǔ)償價格直接計入土地取得費用；

2．采用其他估價方法評估時，拆遷范圍內(nèi)土地面積大于被拆遷房屋建筑面積的土地使用權(quán)補(bǔ)償價格應(yīng)采用成本法中土地取得費用評估方法進(jìn)行評估，但補(bǔ)償單價不得高于同宗地上相同用途房地產(chǎn)單價與房屋基本重置單價結(jié)合成新的差額。

六、附屬物價格評估1．附屬物評估采用成本法，計算公式為：

附屬物現(xiàn)值＝附屬物重置價格×成新

附屬物重置價格標(biāo)準(zhǔn)見附件十二。

2．附屬物評估范圍

（1）房屋結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定以外的附屬物應(yīng)按實評估。但多層住宅底層圍墻，小區(qū)內(nèi)公共道路、公共圍墻等共用設(shè)施不列入分戶報告進(jìn)行評估；

（2）被拆遷房屋室外的地下供水供電管、溝，地下排水管、溝等已列入綜合費用內(nèi)或房屋評估價格內(nèi)，不再另行評估；

（3）構(gòu)筑物如煙囪、水塔、地下水池等可列入附屬物進(jìn)行評估。

第五章拆遷估價報告

拆遷估價報告分兩種格式，采用基準(zhǔn)價格比較修正法評估的應(yīng)向委托方單獨出具基準(zhǔn)價格估價報告，報告內(nèi)容按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)格式撰寫；對各被拆遷房屋的分戶估價報告可采用簡明表格形式。

分戶簡化拆遷估價報告格式：

一、估價結(jié)果報告估價結(jié)果報告可以以致委托方函的形式，同時應(yīng)明確下列內(nèi)容：

1．委托估價方：拆遷估價的委托機(jī)構(gòu)一般為拆遷人；

2．估價對象與范圍：拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)）；

3．估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格；

4．估價時點：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷開始實施之日為估價時點；

5．價值定義：不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等權(quán)利限制情形下最可能達(dá)成的公開市場價值；

6．估價依據(jù)：《無錫市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》，拆遷許可證；

7．估價方法：本次拆遷估價所采用的評估方法；

8．適用的基準(zhǔn)價格：采用基準(zhǔn)價格比較修正法應(yīng)予說明基準(zhǔn)價格的來源；

9．估價結(jié)果：拆遷估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元，并標(biāo)明大寫金額；

10．評估報告的有效期：本拆遷項目許可拆遷期限內(nèi)；

11．估價結(jié)果應(yīng)用的限制條件：說明本拆遷估價報告應(yīng)用的范圍及其它注意事項；

12．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：符合《無錫市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定》的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；

13．估價日期：出具房屋拆遷估價報告的日期。

二、估價技術(shù)報告分戶拆遷估價技術(shù)報告以表格形式，表格中應(yīng)明確：被拆遷房屋坐落、建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)等級、拆遷估價采用的參數(shù)、附屬物的基本重置價格、附屬物的成新、評估結(jié)論等。

評估技術(shù)報告應(yīng)有估價人員的簽章。

第六章附件

附件一可比案例選取要求1．可比案例應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)選取，或選擇與估價對象所處同一供求圈的房屋；

2．可比案例應(yīng)盡可能選擇與估價對象實體狀況、區(qū)域因素接近的房屋；

3．可比案例的權(quán)益價格類型應(yīng)為該房屋的房地產(chǎn)價格，不含其結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)以外的室內(nèi)裝飾及設(shè)備價格；

4．可比案例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易案例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；

5．可比案例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比案例；

6．選取的可比案例數(shù)量應(yīng)為3個以上（含3個）；

7．選擇的可比案例成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20％，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應(yīng)超過30％。

附件二樣本房屋選取要求房屋拆遷估價時選取的“樣本房屋”必須符合下述條件：

1．“樣本房屋”應(yīng)按不同的房屋用途分別選取；

2．應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)選取區(qū)域、結(jié)構(gòu)形式、成新等因素具備代表性的房屋作為“樣本房屋”；

3．住宅房屋選擇多層房屋作為“樣本房屋”時，應(yīng)選擇基價樓層（樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為0％）的房屋；

4．非住宅營業(yè)用房應(yīng)選擇臨街房屋的一層；

5．非住宅非營業(yè)用房選擇多層房屋作為“樣本房屋”時，應(yīng)選擇基價樓層（樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為0％）的房屋；

6．非住宅營業(yè)用房“樣本房屋”所占用的土地應(yīng)調(diào)整為40年的出讓土地使用權(quán)，臨街狀態(tài)開間進(jìn)深比調(diào)整為1～1．2之間（臨街狀態(tài)因素調(diào)節(jié)系數(shù)為100％）；

7．非住宅非營業(yè)用房“樣本房屋”所占用的土地應(yīng)調(diào)整為50年的出讓土地使用權(quán)；

8．每一拆遷項目評估住宅房屋一般選擇一套“樣本房屋”。當(dāng)分期（段）拆遷或拆遷項目范圍內(nèi)被拆遷房屋市場價格偏差較大時（同軸線跨兩條主、次干道及河流，或遇古運河、解放環(huán)路、太湖大道等分割同一拆遷地塊）可分期（段）、或按主、次干道及河流分界將拆遷范圍內(nèi)的房屋劃分多個區(qū)域分別選擇“樣本房屋”；

非住宅營業(yè)用房與非住宅非營業(yè)用房應(yīng)按拆遷范圍內(nèi)不同的道路，根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況適當(dāng)分等，分別選取各等級的“樣本房屋”。

附件三房屋實體因素修正一、住宅房屋實體因素修正系數(shù)

1．住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表（k1）

待估房屋

修正系數(shù)

（％）

參照房屋

磚混一等

（多層住宅）

磚混

二等

磚混

三等

磚混

四等

磚木

一等

磚木

二等

磚木

三等

磚混一等

（多層住宅）

100

97

95

92

105

97

92

磚混二等

103

100

98

96

108

100

96

磚混三等

105

102

100

97

110

102

97

磚混四等

107

105

103

100

113

105

100

注：房屋實際狀況與相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)有差異時，可在上表系數(shù)基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整；

采用可比案例直接比較法時，待估房屋為樣本房屋，參照房屋為可比案例房屋（下同）；

采用基準(zhǔn)價格比較修正法時，待估房屋為被拆遷房屋，參照房屋為樣本房屋（下同）。

2．住宅房屋成套因素修正系數(shù)（k2）

成套住宅房屋：100％

非成套住宅房屋：97％

k2＝

3．住宅房屋成新因素修正系數(shù)表（k3）

待估房屋

修正系數(shù)

（％）

參照房屋

三成

以下

四成

五成

六成

七成

八成

九成

九成

以上

六成

93

95

98

100

102

105

107

109

七成

90

93

95

98

100

102

105

107

八成

88

90

93

95

98

100

102

105

九成

86

88

90

93

95

98

100

102

注：房屋實際成新與上表有差異時，可在上表系數(shù)基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。

4．住宅房屋朝向因素修正系數(shù)（k4）

無朝南門窗房屋朝向調(diào)整系數(shù)：98％

k4＝

5．住宅房屋樓層因素修正系數(shù)表（k5）

所在層次

樓層系數(shù)（％）

總樓層

一

二

三

四

五

六

七

二

100

100

三

98

100

98

四

98

100

103

98

五

98

100

103

104

97

六

98

100

103

104

103

96

七

98

100

103

104

103

100

96

說明：（1）帶垂直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第二層起（不包含第二層）每層增加1％

（2）不帶垂直電梯頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加2％

（3）底層帶地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加1％

待估對象為整幢樓時，樓層系數(shù)取100％

k5＝

6．實體因素修正系數(shù)計算公式：

P3（P5）＝k1×k2×k3×k4×k5

二、非住宅營業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)

1．房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)（k1）

k1＝1＋

2．房屋成新因素修正系數(shù)（k2）

k2＝1＋

3．房屋樓層因素修正系數(shù)表（k3）

層次

樓層調(diào)整系數(shù)

地下室或半地下室

30％

一層

100％

二層

50％

三層

35％

四層及四層以上

30％

注：當(dāng)室內(nèi)配置電動扶梯時，應(yīng)在上表樓層調(diào)整系數(shù)上加8％；不臨街房屋，一層以上樓層修正系數(shù)取100％。

k3＝

4．房屋臨街狀態(tài)因素修正系數(shù)表（k4）

臨街狀態(tài)

調(diào)節(jié)系數(shù)（％）

開間進(jìn)深比

不臨街

30

＜0．6

90

≥0．6，＜0．8

95

≥0．8，＜1

98

≥1，＜1．2

100

≥1．2，＜1．5

105

≥1．5

110

兩面臨街

次臨街面寬不足主臨街面寬的50％

105

次臨街面寬超過主臨街面寬的50％、

不足主臨街面寬100％

110

次臨街面寬超過主臨街面寬的100％

115

注：開間進(jìn)深比以房屋所有權(quán)上標(biāo)明的分幢房屋總開間進(jìn)深比計算。

k4＝

k4僅適用于臨街房屋的底層，其它樓層k4取1。

5．出讓土地剩余使用年限修正系數(shù)（k5）

k5＝

n為待估房屋土地剩余使用年限，r為土地還原利率（見附件五）。

被拆遷房屋以劃撥方式獲得土地使用權(quán)時，k5取1。

6．土地取得方式修正系數(shù)（k6）

劃撥土地應(yīng)進(jìn)行取得方式修正，計算公式：

k6＝1－

r為土地還原利率（見附件五）。

容積率為被拆遷房屋的實際容積率，但當(dāng)容積率＜1時，容積率取1。

被拆遷房屋以出讓方式獲得土地使用權(quán)時，k6取1。

7．實體因素修正系數(shù)計算公式：

P3（P5）＝k1×k2×k3×k4×k5×k6

三、非住宅非營業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)

1．房屋結(jié)構(gòu)修正系數(shù)k1

k1＝1＋

2．房屋成新修正系數(shù)k2

k2＝1＋

3．房屋朝向因素修正系數(shù)（k3）

無朝南門窗房屋朝向調(diào)整系數(shù)：98％

k4＝

4．房屋樓層因素修正系數(shù)表（k4）

所在層次

樓層系數(shù)（％）

總樓層

一

二

三

四

五

六

七

二

100

100

三

98

100

98

四

98

100

103

98

五

98

100

103

104

97

六

98

100

103

104

103

96

七

98

100

103

104

103

100

96

說明：（1）帶垂直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第二層起（不包含第二層）每層增加1％

（2）不帶垂直電梯頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加2％

（3）底層帶地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加1％

5．出讓土地剩余使用年限修正系數(shù)（k5）

k5＝

n為待估房屋土地剩余使用年限，r為土地還原利率（見附件五）。

被拆遷房屋以劃撥方式獲得土地使用權(quán)時，k5取1。

6．土地取得方式修正系數(shù)（k6）

劃撥土地應(yīng)進(jìn)行取得方式修正，計算公式：

k6＝1－

r為土地還原利率（見附件五）。

容積率為被拆遷房屋的實際容積率，但當(dāng)容積率＜1時，容積率取1。

被拆遷房屋以出讓方式獲得土地使用權(quán)時，k6取1。

7．實體因素修正系數(shù)計算公式：

P3（P5）＝k1×k2×k3×k4×k5×k6

附件四房屋區(qū)域因素修正系數(shù)一、住宅房屋區(qū)域因素修正

1．區(qū)域因素評分表

影響因素

一等

二等

三等

四等

五等

自然環(huán)境

自然景觀

10

9

8

7

6

空氣污染、噪音、水文

8

7．5

7

6．5

6

規(guī)劃設(shè)計

小區(qū)布局

6

5．5

5

4．5

4

建筑密度

5

4．5

4

3．5

3

室外公共活動空間與綠化景觀

7

6．5

6

5．5

5

物業(yè)管理

房屋、設(shè)備維修與管理

6

5．5

5

4．5

4

小區(qū)治安、及道路停車管理

6

5．5

5

4．5

4

環(huán)衛(wèi)與綠化管理

6

5．5

5

4．5

4

交通條件

離市區(qū)主干道的距離

12

11

10

9

8

公交線路情況

12

11

10

9

8

教、醫(yī)等基礎(chǔ)設(shè)施

所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況

6

5．5

5

4．5

4

醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況

6

5．5

5

4．5

4

文體娛樂設(shè)施

6

5．5

5

4．5

4

商業(yè)配套

重要商業(yè)配套設(shè)施

10

9

8

7

6

菜場超市

14

13

12

11

10

2．區(qū)域因素評分標(biāo)準(zhǔn)

序號

影響因素

一等

二等

三等

四等

五等

1

自然環(huán)境

自然景觀

緊鄰本市旅游風(fēng)景名勝區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。

一、三等級之間

自然環(huán)境一般，附近主要為居住區(qū)，有少量公共綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般。

三、五等級之間

附近周圍無綠化，擁擠、雜亂、環(huán)境差。

環(huán)境污染

空氣清新，周圍200米內(nèi)無空氣、噪音污染，水域清潔

周圍150米內(nèi)無水、聲、氣污染源

周圍100米內(nèi)有污染源

2

規(guī)劃設(shè)計

小區(qū)布局

布局整齊合理、錯落有致，小區(qū)內(nèi)通風(fēng)暢通、陽光充足。

房屋排列整齊，通風(fēng)、日照條件一般。

任意布置、擁擠、零亂。

建筑密度與交通

建筑密度在30％－40％，外型美觀，小區(qū)內(nèi)交通順暢。

建筑密度在50－60％，外型整齊、統(tǒng)一，小區(qū)內(nèi)交通條件一般。

建筑密度在60％以上，外型破舊雜亂，小區(qū)內(nèi)交通擁擠。

室外公共活動空間與綠化景觀

綠地率在40％以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富

少量綠化，基本無公共活動空間。

小區(qū)無綠化，無公共活動空間。

3

物業(yè)管理

房屋、設(shè)備維修與管理

有房屋、設(shè)備維修與管理，并能及時服務(wù)

有房屋、設(shè)備維修與管理

無房屋、設(shè)備維修與管理

小區(qū)治安、及道路停車管理

全封閉管理，24小時有保安巡邏及監(jiān)視系統(tǒng)

半封閉管理，設(shè)小區(qū)門衛(wèi)，無保安巡邏，

無小區(qū)治安、及道路停車管理

環(huán)衛(wèi)與綠化管理

日常有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，經(jīng)常性維護(hù)

有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，定期維護(hù)

無環(huán)衛(wèi)與綠化管理

4

交通便捷程度

離市區(qū)主干道的距離

距主干道距離小于200米

距主干道距離在300－500米之間?；蚓啻胃傻谰嚯x在100－200米之間

距主干道距離大于700米，且距次干道距離大于400米之間

公交線路情況

距公交站點距離100米內(nèi)，有3條以上重要公交線路

距公交站點距離小于300米之間

距公交站點距離在500米以上

5

教、醫(yī)配套設(shè)施

所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況

屬于省級及以上重點中學(xué)和重點小學(xué)學(xué)區(qū)

屬于市級及以上重點中學(xué)和重點小學(xué)學(xué)區(qū)

一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。

醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況

距市、區(qū)級醫(yī)院1000米以內(nèi)

距區(qū)級醫(yī)院2000米－3000米或距鎮(zhèn)級醫(yī)院1000米以內(nèi)

距區(qū)級醫(yī)院4000米以上且距鎮(zhèn)級醫(yī)院2000米以上

文體娛樂設(shè)施

距文體娛樂及公共活動場所300米以內(nèi)

距文體娛樂及公共活動場所600米以內(nèi)

距文體娛樂及公共活動場所1000米以上

6

商業(yè)配套

商業(yè)配套設(shè)施

在400米范圍內(nèi)有大型的區(qū)級商業(yè)配套設(shè)施

在600－800米范圍內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求

在1000米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。

菜場超市

在400米范圍內(nèi)有大型的菜場超市

在600－800米范圍內(nèi)有菜場超市

在1000米范圍內(nèi)無菜場超市

3．區(qū)域因素修正系數(shù)計算說明

（1）區(qū)域因素評分為各影響因素評分之和；

（2）可比案例區(qū)域因素評分為KS，樣本房屋區(qū)域因素評分為KO，則可比案例修正為樣本房屋區(qū)域因素修正系數(shù)P4＝。

二、非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用房區(qū)域因素修正

非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用房區(qū)域因素評分標(biāo)準(zhǔn)可參照土地綜合修正系數(shù)（附件六）的評分標(biāo)準(zhǔn)，P4的計算同住宅房屋。

附件五租費率、凈收益逐年遞增比率、風(fēng)險調(diào)整值、自有資金收益率、基準(zhǔn)地價期日修正系數(shù)與土地還原利率一、租費率

出租房屋租費率：8％

二、凈收益逐年遞增比率

凈收益逐年遞增比率：0．5％

三、風(fēng)險調(diào)整值

不同用途的房地產(chǎn)應(yīng)采用不同的風(fēng)險調(diào)整值：

非住宅營業(yè)用房：5％

非住宅非營業(yè)用房：4％

四、自有資金收益率

自有資金收益率：8％

五、基準(zhǔn)地價期日修正系數(shù)應(yīng)按不同的土地用途及地級分別修正：

主城區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

五

六

七

八

九

十

商業(yè)

1．41

1．37

1．38

1．28

1．24

1．24

1．19

1．23

1．16

1．16

住宅

1．67

1．66

1．59

1．72

1．64

1．43

1．38

1．26

工業(yè)

1．19

1．22

1．23

1．34

1．49

1．40

馬山地區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

商業(yè)

1．23

1．16

1．16

1．16

住宅

1．38

1．26

1．26

工業(yè)

1．42

1．40

六、土地還原利率

土地還原利率取6％

附件六土地綜合修正系數(shù)一、非住宅營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)

序號

影響因表

一等

二等

三等

四等

五等

1

商業(yè)繁華度

32

30

28

26

24

2

交通狀況

21

20

19

18

16

3

宗地自身條件

13

11

10

9

8

4

宗地臨街狀況

18

17

16

14

13

5

宗地目前利用狀況

10

9

8

7

6

6

周圍土地利用類型

13

12

11

10

9

7

規(guī)劃限制

11

10

8

7

6

二、非住宅非營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)

序號

影響因表

一等

二等

三等

四等

五等

1

商業(yè)繁華度

29

27

26

24

23

2

交通狀況

27

26

25

24

22

3

宗地自身條件

12

11

10

9

8

4

宗地臨街狀況

14

13

12

11

10

5

宗地目前利用狀況

10

9

8

7

6

6

周圍土地利用類型

13

12

10

9

8

7

規(guī)劃限制

11

10

9

8

7

三、工交倉儲用房土地綜合修正系數(shù)

序號

影響因素

一等

二等

三等

四等

五等

1

基礎(chǔ)設(shè)施

40

38

35

34

32

2

交通條件

36

33

30

28

26

3

環(huán)境質(zhì)量

24

22

20

19

17

4

宗地自身條件

17

16

15

14

13

四、土地綜合修正系數(shù)說明

1．非住宅營業(yè)用房與非住宅非營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)說明表

影響因素

一等

二等

三等

四等

五等

商服繁華狀況

地處市級商服中心的中心地帶

一等、三等之間

地處區(qū)級商服中心的地帶

三等、五等之間

獨立商服地

交通狀況

臨對外交通型主干道交叉口

距主要干道小于100米，或臨次干道

距主次干道500米以外

宗地自身條件

面積適中，形狀規(guī)則，對土地利用極為有利

面積、形狀，對土地利用無不良影響

面積過小，形狀較差，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響

宗地臨街狀況

兩面臨街以上

一面臨街，寬深比在1．5、0．8之間

不臨街

宗地目前利用狀況

容積率＞3

1－2

＜0．5

周圍土地利用類型

商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

市政公用建筑用地

特殊用地

規(guī)劃限制

對未來土地的利用類型、利用強(qiáng)度無限制

對未來土地的利用類型無限制，利用強(qiáng)度有較大的限制

對未來土地的利用類型，利用強(qiáng)度有較大的限制

2．工交倉儲用房土地綜合修正系數(shù)說明表

影響因素

一等

二等

三等

四等

五等

基礎(chǔ)設(shè)施

水電保證率100％，連續(xù)大雨無積水

一等、三等之間

水電保證率達(dá)90％以上，一般大雨后無積水

三等、五等之間

經(jīng)常停水電，雨后即有積水

交通條件

臨對外交通干道交叉口

距主要干道小于100米，或臨次干道

距主次干道500米以外

環(huán)境質(zhì)量

有利于生產(chǎn)、生活

對生產(chǎn)過程稍有影響，對產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體無不良影響

對生產(chǎn)過程、產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體均有較大影響

宗地自身條件

面積、形狀有利于企業(yè)布局，地基條件良好

面積、形狀對企業(yè)布局略有影響，地基需略作改造

面積小、形狀差，地基差，影響企業(yè)布局和生產(chǎn)

五、綜合修正系數(shù)計算說明

綜合修正系數(shù)＝

附件七綜合費用一、住宅用房綜合費用（元／m2）

主城區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

五

六

七

八

綜合費用

970

935

905

880

740

650

600

575

馬山地區(qū)：

土地級別

一

二

三

綜合費用

590

555

525

二、非住宅營業(yè)用房綜合費用（元／m2）

主城區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

五

六

七

八

九

十

綜合費用

1770

1545

1420

1265

1115

975

880

880

760

650

馬山地區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

綜合費用

785

715

675

625

三、非住宅非營業(yè)用房綜合費用（元／m2）

主城區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

五

六

七

八

九

綜合費用

1410

1265

1185

1090

955

845

770

740

655

馬山地區(qū)：

土地級別

一

二

三

綜合費用

705

665

605

四、工交倉儲用房綜合費用（元／m2）

主城區(qū)：

土地級別

一

二

三

四

五

六

綜合費用

690

650

610

580

550

530

馬山地區(qū)：

土地級別

一

二

綜合費用

565

530

附件八無錫市房屋結(jié)構(gòu)等級評定標(biāo)準(zhǔn)

房屋類型

結(jié)構(gòu)

等級

適用

房屋

主體結(jié)構(gòu)

屋面、樓地面

（內(nèi)外）裝飾

門窗

設(shè)施設(shè)備

住宅

磚混

一

別墅式住宅

（獨門獨院）

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有少量鋼筋砼獨立柱基；

承重：主要實砌磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁，部分現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；

樓面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面及閣樓；

屋面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面。

地面：＊多孔板架空層、水泥砂漿地面；

樓面：水泥砂漿面層；

廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地磚等塊料面層；

屋面：＊琉璃平瓦／琉璃瓦／水泥彩瓦屋面。

外裝飾：＊外貼塊料面層或刷外墻涂料；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；

廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。

＊鋁合金或塑鋼或不銹鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，大門為不銹鋼或中高檔裝飾門。

必要的水電（含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池）到位。

小康型多層住宅

基礎(chǔ)：素砼（或鋼筋砼）、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼獨立柱基；

承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁，部分鋼筋砼柱、梁承重；

樓面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼樓板；

屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面帶閣樓。

樓地面：水泥砂漿面層；

廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地磚等塊料面層；

屋面：瓦屋面、平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。

外裝飾：＊外貼塊料面層或刷外墻涂料，一般帶空調(diào)板、裝飾線條；

內(nèi)裝飾：＊內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；

廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。

＊鋁合金或塑鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，進(jìn)戶門為成品防盜門，裝有共用電子防盜門。

必要的水電（含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池）到位。

住宅

磚混

二

多層成套住宅

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有鋼筋砼獨立柱基；

承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁；

樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；

屋面：多孔板或現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿面層；

廚房、衛(wèi)生間貼地磚、缸磚或馬賽克等塊料面層；

屋面：瓦屋面或平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。

外裝飾：外粉混合砂漿、塊料面層或刷外墻涂料；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿底紙筋砂漿面、刷普通涂料；

廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚塑扣板吊頂。

鋼窗或木門窗，有紗門窗，進(jìn)戶門為普通防盜門。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池）到位。

三

多層

非成套住宅

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有少量鋼筋砼獨立柱基；

承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁；

樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；

屋面：多孔板或現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿面層；

屋面：瓦屋面或平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。

外裝飾：外粉混合砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿底紙筋砂漿面、刷普通涂料。

鋼窗或木門窗，有紗門窗。

必要的水電到位，一般有共用廚房、衛(wèi)生間或無衛(wèi)生生設(shè)施。

低層

住宅

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁；

承重：＊實砌磚墻承重，有鋼筋砼圈梁；

樓面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；

屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿地面；

屋面：砼或木檁條、木椽子、望磚／屋面板，瓦屋面。

外裝飾：外粉混合砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

鋼窗或木門窗，有紗門窗。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池）到位。

住宅

磚混

四

普通低層住宅

基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；

承重：空斗墻承重，基本無鋼筋砼圈梁；

樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板（主要為小梁薄板）或多孔板樓面；

屋面：木基層斜屋面，多孔板平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼（主要為小梁薄板）平屋面。

地面：水泥砂漿地面或磚地面；

樓面：水泥砂漿面層；

屋面：砼或木檁條、木椽、望磚／屋面板／纖維板、瓦屋面，平屋面帶防水。

外裝飾：外粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

鋼窗或木門窗，有紗門窗。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池）到位。

磚木

一

高檔庭院式或花園洋房

基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；

承重：磚墻承重或用料上等的木柱梁承重；

樓面：用料上等的木樓板樓面；

屋面：用料上等的木基層斜屋面；

＊用料上等是指洋松、柳安類以上等級的木料。

地面：水泥砂漿地面或磚地面、普通塊料面層；

樓面：木樓板上刷油漆；

屋面：木檁條、木椽、望磚／屋面板、瓦屋面。

外裝飾：清水墻或外粉混合砂漿、紙筋石灰砂漿；

內(nèi)裝飾：＊有掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、貼臉、木墻裙等，墻面刷乳膠漆。

用料上等的木門窗，有紗門窗。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池）到位。

二

正規(guī)立貼結(jié)構(gòu)或老式廳堂建筑

基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；

承重：木柱、梁承重；

樓面：木樓板樓面；

屋面：木基層斜屋面；

＊必須滿足以下條件中的兩個：1．柱腳周長為開間的20％以上，2．大梁周長為梁跨度的20％以上，檁條周長為開間的15％以上。

地面：水泥砂漿地面或磚地面；

樓面：木樓板上刷油漆；

屋面：木檁條、木椽、望磚／屋面板／纖維板、瓦屋面。

外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

用料一般的木門窗，有紗門窗。

必要的水電（不含衛(wèi)生設(shè)施）到位。

住宅

磚木

三

立貼式結(jié)構(gòu)或擱料住宅

基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；

承重：磚墻承重或用料一般的木柱梁承重；

樓面：用料一般的木樓板樓面；

屋面：用料一般的木基層斜屋面。

地面：水泥砂漿地面或磚地面；

樓面：木樓板上刷油漆；

屋面：木檁條、木椽、望磚／屋面板／纖維板、瓦屋面。

外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

用料一般的木門窗，有紗門窗。

必要的水電（不含衛(wèi)生設(shè)施）到位。

非

住

宅

鋼混

一

＊綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等

基礎(chǔ)：素砼（或鋼筋砼）、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基；

承重：現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；

墻體：實砌磚墻；

樓面：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；

屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿面層或水磨石面層，廚房、衛(wèi)生間貼地磚；

屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦／琉璃平瓦／水泥瓦／水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有組織排水。

外裝飾：外粉混合砂漿或貼塊料面層或刷外墻涂料；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷普通涂料或乳膠漆；

廚房、衛(wèi)生間墻面貼塊料面層，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。

鋁合金或塑鋼窗，普通三夾板內(nèi)門，外門為鋁合金地彈簧門或無框玻璃門（帶鏡面不銹鋼包邊）。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池）到位。

二

＊大空間多層營業(yè)用房、廠房或倉庫等

基礎(chǔ)：素砼（或鋼筋砼）、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基，有電梯井基礎(chǔ)；

承重：現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；

墻體：實砌磚墻，有少量間隔墻，有電梯井；

樓面：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；

屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿面層或水磨石面層，衛(wèi)生間貼地磚；

屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦／琉璃平瓦／水泥瓦／水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有組織排水。

外裝飾：外粉混合砂漿或貼塊料面層或刷外墻涂料；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷普通涂料或乳膠漆；

衛(wèi)生間貼墻磚，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。

鋁合金或塑鋼窗，普通三夾板內(nèi)門，外門為鋁合金地彈簧門或無框玻璃門（帶鏡面不銹鋼包邊）。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具）到位；

非

住

宅

磚混

一

綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等

基礎(chǔ)：素砼（或鋼筋砼）、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基；

承重：主要磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁，部分現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；

樓面：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；

屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿面層或水磨石地面，廚房、衛(wèi)生間貼地磚；

屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦／琉璃平瓦／水泥瓦／水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有組織排水。

外裝飾：外墻貼塊料面層或刷外墻涂料；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆，

廚房、衛(wèi)生間貼墻磚，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。。

鋁合金或塑鋼窗，普通三夾板內(nèi)門，外門為鋁合金地彈簧門或無框玻璃門（帶鏡面不銹鋼包邊）。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池）到位；

二

辦公樓、綜合用房等

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁；

承重：磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁；

樓面：多孔板樓面；

屋面：多孔板平屋面或木基層斜屋面。

樓地面：水泥砂漿面層，衛(wèi)生間貼地磚等塊料面層；

屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦，屋面有組織排水。

外裝飾：外粉混合砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料；

衛(wèi)生間貼墻磚。

木門窗或鋼窗。

必要的水電（含衛(wèi)生間潔具）到位；

三

單層雜物間、綜合用房等

基礎(chǔ)：磚基礎(chǔ)；

承重：空斗墻承重，基本無鋼筋砼圈梁；

屋面：木基層斜屋面，多孔板平屋面。

地面：水泥砂漿地面；

屋面：砼或木檁條、木椽、望磚／屋面板／纖維板、瓦屋面，平屋面帶防水。

外裝飾：外粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

鋼窗或木門窗。

必要的水電到位。

磚木

一

廠房、倉庫等

基礎(chǔ)：磚或素砼基礎(chǔ)；

承重：實砌磚墻承重或用料上等的木柱梁承重；

樓面：用料上等的木樓板樓面；

屋面：木屋架，用料上等的木基層斜屋面。

＊用料上等是指洋松、柳安類以上等級的木料。

地面：水泥砂漿地面；

樓面：木樓板上刷油漆；

屋面：木檁條、木椽、望磚／屋面板、瓦屋面。

外裝飾：清水墻或外粉混合砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

用料上等的木門窗。

必要的水電到位。

非住宅

磚木

二

倉庫、綜合用房等

基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；

承重：磚墻承重或用料一般的木柱梁承重；

樓面：用料一般的木樓板樓面；

屋面：用料一般的木基層斜屋面。

地面：水泥砂漿地面；

樓面：木樓板上刷油漆；

屋面：木檁條、木椽、望磚／屋面板／纖維板、瓦屋面。

外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿；

內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。

用料一般的木門窗。

必要的水電到位。

單層廠房

鋼結(jié)構(gòu)

二

不帶行車廠房

基礎(chǔ)：有梁式鋼筋砼帶形基礎(chǔ)；

承重：鋼柱；

屋面：鋼梁或鋼屋架、C型鋼檁條、單層彩鋼板屋面。

地坪：砼地坪，可開汽車；

屋面：超細(xì)玻璃棉保溫層、鋼絲網(wǎng)托底，彩鋼板天溝。

墻體：1．2米高實砌磚墻、內(nèi)外粉混合砂漿，1．2米以上C型鋼墻架，彩鋼板墻面。

鋁合金或塑鋼窗門，彩鋼板移門或彩鋼板（鋁合金）卷簾門。

必要的水電到位。

排架

一

帶行車廠房

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基或杯形柱基；

承重：預(yù)制或現(xiàn)澆鋼筋砼柱承重；

墻體：實砌磚墻；

屋面：鋼筋砼預(yù)制屋架及鋼筋砼預(yù)制板屋面或鋼屋架及彩鋼板屋面。

地面：砼地坪或水磨石地坪；

屋面：有天溝及有組織排水，預(yù)制板屋面有防水，彩鋼板屋面帶保溫層。

內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。

普通鋼門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。

必要的水電到位。

二

不帶行車廠房

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基或杯形柱基；

承重：預(yù)制或現(xiàn)澆鋼筋砼柱承重；

墻體：實砌磚墻；

屋面：鋼筋砼預(yù)制屋架及鋼筋砼預(yù)制板屋面或鋼屋架及彩鋼板屋面。

地面：砼地坪或水磨石地坪；

屋面：有天溝及有組織排水，預(yù)制板屋面有防水，彩鋼板屋面帶保溫層。

內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。

普通鋼門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。

必要的水電到位。

磚混

廠房或倉庫

基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，磚柱基或鋼筋砼獨立柱基；

承重：磚柱、組合磚柱或磚墻承重；

屋面：鋼屋架、砼檁條、屋面板或纖維板、瓦屋面。

地面：砼地坪或水磨石地坪；

屋面：一般為無組織排水。

內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。

普通鋼門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。

必要的水電到位；

簡易

結(jié)構(gòu)

一

擱料房屋

簡易磚基礎(chǔ)；

亂磚墻、空斗墻或煤屑磚承重，雜木或毛竹檀條、椽子。

簡易水泥地坪或磚地坪；

冷攤瓦或石棉瓦屋面，單層彩鋼板或壓型金屬板屋面。

無粉刷、刷石灰水或紙筋灰粉刷

無門窗或簡易門窗

有電無水

二

竹木簡易結(jié)構(gòu)、鋼架大棚

簡易磚基礎(chǔ)；

土坯墻，雜木或毛竹立柱、檀條；

簡易鋼柱、鋼桁架，無圍護(hù)。

簡易水泥地坪或磚地坪；

石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板等屋面。

無粉刷

簡易木門窗

有電無水

注：表中帶＊的為必須滿足的條件，水電到位均含下水設(shè)施

附件九無錫市房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)及修正一、無錫市房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)

房屋類型

結(jié)構(gòu)形式

等級

適用房屋

基本重置價格（元／m2）

住宅

磚混

一等

別墅式住宅（獨門獨院）

914

小康型多層住宅

813

二等

普通多層成套住宅

700

三等

普通多層非成套住宅；低層住宅

630

四等

普通低層住宅

525

磚木

一等

高檔庭院式或花園洋房

1015

二等

正規(guī)立貼結(jié)構(gòu)或老式廳堂建筑

703

三等

立貼式結(jié)構(gòu)或擱料住宅

531

非住宅

鋼混

一等

綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等

825

二等

大空間多層營業(yè)用房、廠房或倉庫等

725

磚混

一等

綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等

775

二等

辦公樓、綜合用房等

650

三等

單層雜物間、綜合用房等

450

磚木

一等

廠房、倉庫等

650

二等

倉庫、綜合用房等

525

單層廠房

鋼結(jié)構(gòu)

二等

不帶行車廠房，單跨，跨度18米

525

排架

一等

帶行車廠房，單跨，跨度18米

848

二等

不帶行車廠房，單跨，跨度18米

683

磚混

廠房或倉庫，單跨，跨度15米

500

簡易結(jié)構(gòu)

一等

擱料房屋

225

二等

竹木簡易結(jié)構(gòu)、鋼架大棚（含水泥地坪）

150

排架結(jié)構(gòu)廠房為木基層屋面時，其重置價格應(yīng)扣減60元／m2。

二、房屋基本重置價格的修正

1．層高范圍及修正標(biāo)準(zhǔn)

房屋類型

結(jié)構(gòu)形式

結(jié)構(gòu)等級

不作調(diào)整層高范圍（m）

層高調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)

住宅

磚混結(jié)構(gòu)

一（別墅式住宅）

3．3～3．6

層高每增減10cm基本重置價格相應(yīng)增減2％

一（小康型多層住宅）

2．8～3．2

二

2．8～3．2

三

2．8～3．2

四

2．8～3

磚木結(jié)構(gòu)

一

3～3．2

二

2．8～3

三

2．7～3

非住宅

鋼混結(jié)構(gòu)

一

3．3～3．6

層高每增減20cm基本重置價格相應(yīng)增減2％

二

3．6～4．2

磚混結(jié)構(gòu)

一、二

3．3～3．6

三

2．8～3．2

磚木結(jié)構(gòu)

一

2．8～3．2

二

2．7～3

單層廠房

鋼結(jié)構(gòu)

二

4．5

層高每增減50cm基本重置價格相應(yīng)增減3％

排架

一

7

二

6

磚混

4．5

注：層高調(diào)整不足10cm以10cm計。

（1）層高確定

＆＃183；多層房屋，以該樓地面至上一層樓面的高度計算；多層房屋作為一個整體評估時，按平均層高計算；

＆＃183；坡屋面平房，以室內(nèi)地面與檐墻中心線和椽子上表面相交點的高度計算；前后檐高不等的以平均檐高計算；

＆＃183；平屋面平房，以室內(nèi)地面與平屋面結(jié)構(gòu)層上表面的高度計算。

（2）凡房屋層高超過不作調(diào)整高度范圍上限的，應(yīng)以層高上限為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但增加率不得超過45％；低于不作調(diào)整高度范圍下限的，應(yīng)以層高下限為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但減少率不得超過10％。

2．單層廠房跨度及跨數(shù)修正

＆＃183；跨度不同以下表數(shù)據(jù)修正：

跨度（m）

12（15）

18

24

修正系數(shù)

6％

0

－12％

＆＃183；跨數(shù)不同以下表數(shù)據(jù)修正：

跨數(shù)

1

2

3

修正系數(shù)

0

－15％

－20％

3．房屋的狀況界于兩等級之間時，其基本重置價格按較低等級的房屋基本重置價格進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)無更低等級的房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)時，方可按高等級房屋基本重置價格進(jìn)行調(diào)整，以上調(diào)整幅度不得超過10％。

附件十無錫市房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)一、房屋成新評定等級及說明

完損等級

房屋完損等級評定說明

新舊程度

完好房

按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行

十、九、八成新

基本完好房

七、六成新

一般損壞房

五、四成新

嚴(yán)重?fù)p壞房

三成以下

二、房屋參考折舊率

結(jié)構(gòu)形式

年折舊率

鋼、鋼混結(jié)構(gòu)

1．6％～1．2％

磚混結(jié)構(gòu)

2．4％～1．6％

磚木結(jié)構(gòu)

2．4％～1．6％

簡易結(jié)構(gòu)

10％～6．5％

附件十一房屋用途分類房屋用途應(yīng)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案記載的用途為準(zhǔn)，拆遷估價應(yīng)用時還應(yīng)按下表中歸并的類別分別采用不同的評估方法進(jìn)行評估：

房屋用途

類別

房屋權(quán)屬證書

或檔案記載用途

土地用途

住宅

成套住宅、非成套住宅

住宅

非住宅

營業(yè)用房

商業(yè)服務(wù)、經(jīng)營、旅游、金融保險、電訊信息

商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)、娛樂

非住宅

非營業(yè)用房

教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、新聞、體育、辦公、涉外、宗教

文體、機(jī)關(guān)、宣傳、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)衛(wèi)、涉外、宗教

工交倉儲

用房

工業(yè)、公用設(shè)施、鐵路、民航、航運、公交運輸、倉儲、園林綠化、軍事、監(jiān)獄、其他

工業(yè)、倉儲、市政公用設(shè)施、鐵路、民用機(jī)場、港口碼頭、其他交通、宗教、綠化、軍事、監(jiān)獄

表中各用途內(nèi)容含義根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》【GB／T17986．1－2000】確定。

附件十二附屬物及室內(nèi)裝飾重置價格標(biāo)準(zhǔn)一、裝飾設(shè)施及附屬物基本單價

下表單價標(biāo)準(zhǔn)僅適用于房屋基本重置價格中的構(gòu)件換算、室外裝飾及附屬物評估：

序號

工程項目

單位

單價

1

外墻條形面磚

m2

80

2

馬賽克貼面

m2

60

3

外墻拋光磚貼面

m2

120

4

花崗巖、大理石貼面（掛貼）

m2

280

5

鏡面不銹鋼包邊

m2

600

6

鋼筋砼板閣樓

m2

120

7

木樓板擱樓（含楞）

m2

85

8

鋁合金門、塑鋼門與木門補(bǔ)差

m2

80

9

鋁合金窗、塑鋼窗與木窗補(bǔ)差

m2

60

10

鋁合金地彈簧門

m2

350

11

鋁合金卷簾門

m2

130

12

鋁合金防盜網(wǎng)

m2

35

13

鋁合金、塑鋼紗窗

m2

40

14

全玻鋁合金隔斷

m2

180

15

不銹鋼防盜門

m2

250

16

不銹鋼防盜柵

m2

180

17

不銹拉柵門

m2

245

18

鐵防盜門

m2

115

19

成品（品牌）防盜門

扇

1200

20

鐵防盜柵

m2

75

21

無框玻璃門

m2

480

22

花崗巖臺面板

m2

160

23

浴缸（亞克力）

只

280

24

抽水馬桶

只

250

25

瓷面盆

只

60

26

中檔潔具

套

2500

27

地、吊柜

m

100－200

28

普通組合櫥

m

450

29

水曲柳類組合櫥

m

550

30

紅櫸類組合櫥

m

700

31

操作臺（瓷磚貼面）

m

160

32

鏡子

m2

120

33

博古架

m2

300

34

磚砌門墩

m3

450

35

磚地坪

m2

12

36

水泥場地（住宅院內(nèi)）

m2

50

37

水泥場地（廠區(qū)）

m2

85

38

道路

m2

120

39

鋼管鐵絲網(wǎng)大門

m2

220

40

磚砌圍墻（空斗）

m2

100

41

磚砌圍墻（實砌）

m2

160

42

方管鐵欄桿

m2

100

43

夾絲玻璃天棚

m2

220

44

磚砌花壇（以延長米計）

m

40

45

貼面花壇（以延長米計）

m

65

46

機(jī)井

口

400

47

水井

口

1000

48

不銹鋼扶手欄桿

m

250

49

鋼化玻璃隔斷

m2

280

50

不銹鋼水池（單眼）

只

180

51

不銹鋼水池（雙眼）

只

350

52

單眼灶臺（瓷磚貼面）

只

600

53

雙眼灶臺（瓷磚貼面）

只

1000

54

立式水池

只

120

55

拖把池

只

80

56

鐵藝欄桿

m2

200

57

電動鋁合金卷簾門

m2

230

58

不銹鋼電動伸縮門

m

1100

59

道板磚（面層）

m2

40

60

雙面不銹鋼板院門

m2

900

61

太湖石假山（堆砌）

噸

600

62

設(shè)備基礎(chǔ)（鋼筋砼）

m3

500

63

設(shè)備基礎(chǔ)（砼）

m3

350

64

污水處理池（以鋼筋砼量計）

m3

700

65

不銹鋼旗桿

m

600

以上所列各項價格標(biāo)準(zhǔn)為綜合平均指導(dǎo)價，如裝修材料特殊或上述未涉及的可另行測算后計價。

二、室內(nèi)裝飾重置價格

等級

重置

價格

（元／m2）

樓地面工程

墻裙工程

墻面工程

天棚工程

項目

比例

項目

比例

項目

比例

項目

比例

一

680

免漆免刨地板（紫檀、紅檀等）、進(jìn)口花崗巖（印度紅等）、大理石（漢白玉等），以及相應(yīng)踢腳線

46％

色板凹凸墻裙（泰柚、黑胡桃木等）等，色板門窗套

24％

普通內(nèi)墻磚、普通夾板（平面）

13％

色板造型吊頂、刻花玻璃吊頂?shù)?/p>

17％

二

500

實木企口地板（印茄木、樺木等）、花崗巖（中國紅、長征紅等）、高檔地磚等，以及相應(yīng)踢腳線

44％

高檔內(nèi)墻磚、色板平面墻裙（泰柚、黑胡桃木等）、色板凹凸墻裙（紅胡桃、水曲柳等）等，色板門窗套

25％

塑扣板、色板乳膠漆復(fù)合墻面

13％

色板平面吊頂、彩繪玻璃吊頂?shù)?/p>

18％

三

330

實木企口地板（水曲柳、榨木等），普通花崗巖、中上檔地磚等、以及相應(yīng)踢腳線

36％

中檔內(nèi)墻磚，色板平面墻裙（紅胡桃、水曲柳等）、普通夾板凹凸墻裙等，普通門窗套

27％

中、高檔乳膠漆、墻紙

13％

普通夾板吊頂、普通玻璃吊頂?shù)?/p>

24％

四

220

普通復(fù)合地板、普通地磚、水磨石、席紋地板、杉木地板等，以及相應(yīng)踢腳線

30％

普通內(nèi)墻磚、普通夾板平面墻裙、塑料扣板墻裙等，普通門窗套

28％

中、高檔乳膠漆、墻紙

19％

石膏板、塑扣板吊頂?shù)?、普通窗簾盒、陰角線或陰腳板

23％

五

90

油漆、地毯等、踢腳板（泡桐木等）

23％

油漆墻裙等或墻裙刷普通乳膠漆、墻紙、噴塑

21％

普通乳膠漆、墻紙、噴塑

31％

普通乳膠漆、墻紙、噴塑、普通窗簾盒、陰角線或陰腳板

25％

說明：①表中重置價格以房屋使用面積計算，但單間使用面積在100m2以上的房屋墻裙及墻面工程按實際裝飾工程量計算；

②裝飾等級按上表標(biāo)準(zhǔn)評定，當(dāng)本等級某具體單項不符時，按相符的等級單價結(jié)合其單項比例進(jìn)行調(diào)整；

③住宅衛(wèi)生間內(nèi)墻裙、墻面工程可按上表系數(shù)乘2計算；

④房屋重置價格中已包含的裝飾項目，采用此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估時其重復(fù)項目應(yīng)扣除；

⑤房間內(nèi)的櫥、柜及門、窗差價調(diào)整另行計算。