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揚(yáng)政房〔2009〕110號關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》的通知市拆遷管理辦公室，各區(qū)房管(建設(shè))局，各拆遷實(shí)施單位、拆遷評估實(shí)施單位：現(xiàn)將《揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》印發(fā)...

揚(yáng)政房〔2009〕110號

關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》的通知

市拆遷管理辦公室，各區(qū)房管(建設(shè))局，各拆遷實(shí)施單位、拆遷評估實(shí)施單位：

現(xiàn)將《揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇〇九年十一月三日

抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府(管委會)，市各有關(guān)部門

揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則

目錄

一、揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則

第一章拆遷評估總則

第二章住宅房屋拆遷評估

第三章非住宅非營業(yè)用房拆遷評估

第四章營業(yè)用房拆遷評估

第五章其他拆遷評估問題處理

第六章拆遷評估報告

第七章拆遷評估工作準(zhǔn)則

第八章拆遷評估工作資料存檔

第九章附則

二、揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則附件

附件一、被拆遷房屋分類及其說明

附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明

附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明

附件四、住宅房屋實(shí)體因素(K，K)修正說明表

附件五、住宅房屋區(qū)位因素(K)修正說明表

附件六、成本法評估說明

附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表

附件八、營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明

附件九、裝飾裝修及附屬物評估價格參考表

第一章拆遷評估總則

第一條制訂依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第305號令)、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《揚(yáng)州市城市房屋拆遷管理暫行辦法》(市政府令第58號)、《房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)》以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，參照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》制定本細(xì)則。

第二條適用范圍：在揚(yáng)州市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(以下簡稱拆遷評估)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。

第三條估價機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會公布的揚(yáng)州市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄。

第四條估價人員：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。

第五條估價對象：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán))。

第六條估價目的：統(tǒng)一為房屋拆遷補(bǔ)償估價。

第七條估價時點(diǎn)：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。

第八條價值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場價值(含政府根據(jù)公開市場價值所確定并公布的拆遷補(bǔ)償保障標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn))，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。

第九條拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)揚(yáng)州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)劃分為三類拆遷區(qū)位及分區(qū)分等，作為拆遷補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。

第十條房屋拆遷評估價格構(gòu)成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項(xiàng)評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費(fèi)等。

第十一條評估程序：

1、接受評估委托，明確基本事項(xiàng);

2、驗(yàn)收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查;

3、擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場勘察;

4、按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評估測算;

5、確認(rèn)測算結(jié)果，撰寫評估報告;

6、匯總相關(guān)資料，提交評估報告;

7、現(xiàn)場咨詢答疑，評估材料存檔。

第十二條評估結(jié)果表達(dá)：一是房屋拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評估，作為拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù);二是房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額評估，作為被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十三條估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時止。

第二章住宅房屋拆遷評估

第十四條住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨(dú)門院落，上述分類的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見附件一。

第十五條高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。

第十六條一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其拆遷補(bǔ)償評估價格測算的技術(shù)路線為：

1.確立評估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅作為評估基準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定要求參見附件三;

2.測算基準(zhǔn)價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件三。其計(jì)算公式為：

基準(zhǔn)價格=××××

Vs—可比實(shí)例價格，n為可比實(shí)例的個數(shù);

—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100;

—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定;

—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四;

—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五;

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