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一是物業(yè)及土地歸屬權(quán)的問(wèn)題及土地制度變革方面的問(wèn)題。

開征物業(yè)稅首先面對(duì)的是物業(yè)及其所依附的土地的所有權(quán)問(wèn)題。因?yàn)?，物業(yè)稅從其屬性來(lái)看是一種財(cái)產(chǎn)稅，目的是為了是納稅人所持有的物業(yè)保值增值而設(shè)立的稅收。正因?yàn)槿绱?，納稅人才愿意繳納該項(xiàng)稅賦。其前提是物業(yè)的保值、增值，征收的基礎(chǔ)是建立在物業(yè)及土地的私有化之上的。而在中國(guó)，土地是國(guó)有的，購(gòu)房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。這就是說(shuō)，我們購(gòu)買的物業(yè)隨著時(shí)間的增長(zhǎng)其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的，如果要參照國(guó)際慣例來(lái)開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行突破性的變革。如招拍掛形式、土地出讓金制度等等。而要進(jìn)行土地出讓制度的變革必然牽涉到地方財(cái)政及短期利益的問(wèn)題，甚至?xí)婕胺锤瘮?wèn)題。因此，這會(huì)是影響物業(yè)稅開征的主要問(wèn)題之一。

二是征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收及個(gè)稅方面的影響。

除了物業(yè)及土地所有權(quán)問(wèn)題外，征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)行的稅收體系也造成的較大的影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財(cái)稅制度進(jìn)行銜接?如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅?開征物業(yè)稅按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，對(duì)于不同的物業(yè)，怎樣進(jìn)行區(qū)分?是按照地理位置、還是按照戶型面積、還是按照擁有套數(shù)，還是按照物業(yè)價(jià)值等等，這些標(biāo)準(zhǔn)很難界定。因?yàn)?，中?guó)目前僅居住類房屋就能分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、市政建設(shè)用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而對(duì)于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)，如何評(píng)估價(jià)值并且進(jìn)行物業(yè)稅征收?不可能對(duì)不同房屋定不同稅率，導(dǎo)致幾十種的不同征稅待遇。而且，從居住者方面來(lái)看，核心城區(qū)的房子多為上個(gè)世紀(jì)七、八十年代或者九十年代的舊房子，這些房子雖然戶型較小、質(zhì)量和環(huán)境差，但位置好，房子比較值錢，業(yè)主按理應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但這些小房子、舊房子住的都是低收入人群，很多人甚至沒(méi)有工作，又如何保證物業(yè)稅的繳納。還有一些房子是因城市化而進(jìn)城的農(nóng)民要求實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆孔?，他們按照人均四五十平方米?biāo)準(zhǔn)獲得了一套大房子，卻可能連穩(wěn)定的工作都沒(méi)有。如果按人均面積來(lái)征收，顯然也存在著困難......類似這樣的問(wèn)題還有許多。

此外，從一些國(guó)家的在公民購(gòu)買住房時(shí)都實(shí)行了減免、沖抵個(gè)人收入所得稅的政策來(lái)看，政府有解決公民住房問(wèn)題的責(zé)任與義務(wù)，因此就用減免個(gè)人收入所得稅的方式鼓勵(lì)公民自行解決住房問(wèn)題，這也是開征物業(yè)稅的理由。但中國(guó)尚未實(shí)行減免和沖抵個(gè)人收入所得稅的政策。

正是由于上述諸多因素的存在，才導(dǎo)致了物業(yè)稅在具體操作中面臨著較大的困難，對(duì)此，筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的征收是從流通環(huán)節(jié)到持有環(huán)節(jié)的變革，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，既有利于國(guó)家財(cái)政收入的穩(wěn)定，又有利于物業(yè)持有者的保值增值。因此是稅收發(fā)展的必然趨勢(shì)，但是，從目前中國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，只有把當(dāng)前面臨的諸多問(wèn)題解決好，才能為順利開征物業(yè)稅鋪平道路。

三是如何對(duì)征收對(duì)象進(jìn)行評(píng)估及其相關(guān)的附屬問(wèn)題。

開征物業(yè)稅還面臨著征收物業(yè)價(jià)值難以有效評(píng)估的問(wèn)題。除了物業(yè)的多樣性特點(diǎn)之外，評(píng)估人員短缺、評(píng)估體系尚未建立等等都是制約的因素。據(jù)悉，中國(guó)現(xiàn)在只有約3萬(wàn)名評(píng)估師，注冊(cè)評(píng)估師不到1萬(wàn)人，有些縣城連一個(gè)注冊(cè)估價(jià)師都沒(méi)有。這些人要對(duì)全國(guó)660個(gè)城市的幾百萬(wàn)億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估顯然是力不從心。無(wú)法正確評(píng)估就不能合理征收物業(yè)稅。此外，能否保證專業(yè)人士評(píng)估房產(chǎn)時(shí)不會(huì)發(fā)生尋租行為等等。這些均是擺在面前的實(shí)際問(wèn)題。

四是物業(yè)稅的司法地位及立法程序問(wèn)題。

開征物業(yè)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律的關(guān)系調(diào)整的問(wèn)題，因?yàn)?，按照現(xiàn)行立法程序，要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個(gè)新的稅種，必須經(jīng)過(guò)全國(guó)人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)的法律地位。才能實(shí)施。而要設(shè)立這么個(gè)復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，從多部門決策，到經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì)決議，再到提交到全國(guó)人民代表大會(huì)，走完全部程序，最短也需要3年時(shí)間。

此外，開征物業(yè)稅必然會(huì)涉及到很多稅種、很多收費(fèi)的合并，一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進(jìn)行?《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一大批法律法規(guī)就的修改，這些都不是短期能夠?qū)崿F(xiàn)的。