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從事物業(yè)服務那么年了，接觸過的住宅項目也有一定的數(shù)量了，由于各個住宅開發(fā)商設計理念及項目狀況、入住業(yè)主素質(zhì)等的不同，也讓我們在介入落實物業(yè)服務的時侯增加了許多快樂及煩擾。這里也想與希望了解物業(yè)企業(yè)是如何開展服務的朋友一起分享我們積累一點經(jīng)驗，不足之處望能得到批評及建議。

一、前期介入：

由于工程的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)服務者，設計規(guī)劃往往只從設計技術(shù)角度考慮問題，很少從業(yè)主長期使用及后續(xù)物業(yè)服務正常運行的角度考慮問題，故容易造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。我們的團隊為了協(xié)助開發(fā)商有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)服務帶來的麻煩，以我們的團隊以往管理經(jīng)驗，在前期介入中及時發(fā)現(xiàn)并建議開發(fā)商對那些日后業(yè)主使用時可能會經(jīng)常性出現(xiàn)的問題進行了跟進。使之細節(jié)部份更完善，保證了物業(yè)的功能設計及實施更有利于日后的使用和管理,

物業(yè)服務的好壞，從根本意義上來講要看她原本工程質(zhì)量的好壞。也就是說：沒有優(yōu)質(zhì)保障就沒有優(yōu)秀物業(yè)。試想如果我們的物業(yè)服務者總是整天與業(yè)主圍著房屋的工程質(zhì)量問題打轉(zhuǎn)，何時才有時間開展全面的物業(yè)服務工作。所以我們的團隊進駐某項目后的第一件事，就是配合開發(fā)商工程部參與對委托物業(yè)的前期巡視建議等工作。

一般施工單位對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)服務企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的。粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費。我們派出專業(yè)人員，通過物業(yè)的前期介入，從業(yè)主的角度巡視施工單位的建設工作，及時的從物業(yè)服務的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)服務的弊端，為開發(fā)商及業(yè)主爭得了良好的硬件條件，也為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

此外，在前期介入時，我們還密切與開發(fā)商工程部溝通聯(lián)系，全面的收集那些能夠?qū)ξ飿I(yè)驗收及日后維護有幫助的資料，并逐步建立完善的工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修作先期準備。同時，我們還提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保這些設備從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務服務。

正是由于我們認真的介入，嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。開發(fā)商在得以更專心的開發(fā)建設，同時對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患也了如指掌，并對一些問題在施工安裝時就得以發(fā)現(xiàn)并妥善解決，這樣既節(jié)省了費用、確保物業(yè)建設質(zhì)量，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。反之，再得到開發(fā)商的理解和大力幫助下，我們也順利完成了對《項目名稱****》接管驗收，接管后的物業(yè)即能投入使用，保證并及時的為業(yè)主提供了舒心的服務。

二、基礎(chǔ)管理：

當業(yè)主繳付了第一筆物業(yè)服務費后，我們?nèi)嫫饎恿藶闃I(yè)主提供的各項服務。服務種類很多，但脫離了基礎(chǔ)工作后，那怕你再有多種變化也只是一個不合格之物業(yè)服務。我們認為，業(yè)主入住后對小區(qū)的環(huán)境要求是第一位的，也就是說安定、舒適、整潔等是他們首選的服務。當然這些也我們優(yōu)質(zhì)管理小區(qū)、苦練內(nèi)功的根本。

保安：

俗話說的好：沒有安全就沒有一切。保安工作作為基礎(chǔ)管理的另一重頭戲，一直是我們的團隊的強勢項目。這主要表現(xiàn)在住宅小區(qū)的門崗管理和二次裝修管理。

我們強調(diào)門崗質(zhì)素折射整體保安質(zhì)量的理論，對員工一律進行強化軍訓，練就出了一支有自我意識性的規(guī)范保安隊伍，這要求達到：24小時規(guī)范門崗站立支勢，所有崗位操作手勢實行軍勢化標準，有理有節(jié)的規(guī)范禮貌用語，以及敏銳的洞察應變能力。

除此之外，再配以定制服裝予以包裝，整支隊伍給業(yè)主的感覺是安全可靠的、有精神面貌的。另外，保安的二次裝修管理的手段是巡視，協(xié)調(diào)，控制的三級管理辦法。巡視就是不間斷的巡視裝修單元，第一時間發(fā)現(xiàn)問題;協(xié)調(diào)就是對違規(guī)裝修，及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門予以處理;控制就是利用一切適合的方法對違規(guī)現(xiàn)象進行制止。

另外，我們團隊對ISO90012000質(zhì)量管理體系建立的重視，更保障了保安系統(tǒng)的完善，各類作業(yè)指導表單貫穿了整個管理過程，規(guī)范文檔記錄更為齊全。

保潔：

小區(qū)保潔工作由專業(yè)保潔公司負責。我們的團隊除加強對他們?nèi)粘１嵐ぷ鞯亩酱?，使之達到高標準要求外，把好保潔公司選聘關(guān)，我們的團隊認為最為重要。故在簽訂外判保潔合約前，我們巡訪了多家有意承投合約的專業(yè)保潔服務公司。讓這些公司提交了公司組織、經(jīng)驗及財政狀況等資料，供公司及開發(fā)商共同審核。對那些符合資格的公司還進行了其現(xiàn)有服務項目的實地考察及服務計劃書的評審。在篩選成效較佳投標者后，我們才從入圍中公司中比較競投價格，決定中選公司。在選定中標公司后，我們的團隊和開發(fā)商代表及保潔公司進行了伙伴會議，商討管理工作方針和移交服務的安排。這樣一來也就確保了保潔服務水平符合合約厘定的主要成效表現(xiàn)。

工程維護：

中國人講究落葉歸根，不動產(chǎn)作為他們的根的一部份在其一生中所占的位置可想而知，他所購置的房產(chǎn)是否保值增值、房產(chǎn)質(zhì)量維護是否過關(guān)將直接影響到他對物業(yè)公司工作好壞的評定。有許多人會單一的認為房屋的維修養(yǎng)護就是小區(qū)維修管理主要工作。但我們的團隊卻認為，真正的房屋設施維護管理不單是對物的管理(房屋及其附屬設備設施)，而且還要對服務的人(業(yè)主或使用人)進行引導。我們的團隊除了對房屋及其附屬設備、設施實施日常的維護、修繕、管理外，還適時的對小區(qū)的業(yè)主進行這方面維護講解，以全面做到小區(qū)是我家，我們都愛她的共同管理的目標。

三、人性化管理：

上海物業(yè)實惠、實在、實效的特色，已融合了自上海開埠百年來服務管理及國有房管經(jīng)驗。尤其是近年境外優(yōu)秀物業(yè)服務理驗的融入(如英式、美式、日式的物業(yè)服務理驗)，我們的團隊成員許多都服務過大型外資物業(yè)企業(yè)，中西服務理念的融合讓我們的管理也為更多業(yè)主認可，我們以人為本的人性化服務管理，使小區(qū)居民真正看到我愛小區(qū)、小區(qū)給你色彩。