專家:評估房子的投資價值三公式教您如何估算
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 20:21:29
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考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值。
一、租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。
投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
二、8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年之間。
三、15年收益高于買入價
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價，該物業(yè)不宜投資。
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房地產(chǎn)估價在二手房的交易過程中，雖然對房地產(chǎn)價值的評估師一個非常市場化的行為，但同時它也是一個非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為。為了保證對房地產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性和嚴(yán)謹性，科學(xué)合理的評估方法是必不可少的。通常而言，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)價值的評估可分為比較法、收益法和成本法。下面，就給大家介紹一下目前市場上應(yīng)用最為廣泛，而且也是最為精確的一種評估方法——市場比較法。這里所講的比較法主要是指將被評估的房地產(chǎn)與同等條件的房地產(chǎn)進行對比，然后再得出結(jié)論。評估機構(gòu)在運用比較法評估房地產(chǎn)價值的時候至少要挑選3個以上與被評估房屋相類似的二手房進行比照，然后再用這個比較得出的結(jié)果對所評估的房地產(chǎn)價值進行適當(dāng)?shù)男拚?。其中，在對房地產(chǎn)估價時的主要參考因素有所在小區(qū)的均價，周邊小區(qū)類似房源的成交價格，小區(qū)所在版塊的房價行情，以及被估算的二手房的特性，例如房子的戶型、樓層、朝向、房齡、裝修等多種因素。2023-06-10193人看過 -
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7月初，各大銀行收緊二套房貸的消息，讓盛夏的樓市投資者緊張了一下。有人預(yù)測，南京房價的上漲之路會由此有個階段性節(jié)點?！斑@個時候再做短線可能已經(jīng)錯過了最好的時機。”資深投資者老王認為，4月份至今，南京某些樓盤的房價已上漲了15%~20%。下一步怎么走?政府政策導(dǎo)向如何?這一切似乎都不明朗。為求穩(wěn)妥，近段時間還是先觀望一下再說。但老王也認為，在觀望的前提下，只要發(fā)現(xiàn)市場價值被嚴(yán)重低估的二手房，還是有操作機會的。一是拍賣房。一般來說，法院拍賣房產(chǎn)，拍賣價都會低于市場價約15%。去年10月份老王買進的一套河西地區(qū)的拍賣房，7500元/平方米，而目前市場價已達到10000元/平方米。老王最后在今年7月份以10500元/平方米的價格賣出，每平方米賺了3000元。但老王提醒，這類房子，一定要注意兩點：一是產(chǎn)權(quán)是否清晰。有些拍賣房，雖然價格便宜，但可能產(chǎn)權(quán)有爭議。二是搞清性質(zhì)，避免拍進一些高稅費的房子。比2023-04-22131人看過 -
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