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樓道公共區(qū)域不可隨意侵占，尤其是安全通道。如果出現(xiàn)侵占的情況可以反饋給物業(yè)公司，讓物業(yè)公司的工作人員溝通交涉，如果業(yè)主執(zhí)意不改，可以反饋給業(yè)主委員，由業(yè)主委員會(huì)出面要求對方停止侵占通道。如果還是無果，那么可以也可以通過訴訟的方式進(jìn)行處理。

公共維修基金為何成了業(yè)主的心病

電梯因年久失修發(fā)生故障，住在幾十層高樓的業(yè)主要回家只好氣喘吁吁地爬樓梯；水箱破損無法供應(yīng)日常用水，爬樓的同時(shí)，業(yè)主還得背上一個(gè)重重的水桶這絕不是聳人聽聞。對于那些居住5年以上的小區(qū)，也許這些問題明天就會(huì)出現(xiàn)。

按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，購房時(shí)業(yè)主要交房價(jià)2％的專項(xiàng)維修資金，用于像電梯、水箱這樣的物業(yè)公用部位和共同設(shè)施設(shè)備在物業(yè)保修期滿后的維修和更新、改造。但是，條例對這筆資金如何收取、保管、監(jiān)督以及使用并沒有過多的規(guī)定。不規(guī)范操作讓廣大業(yè)主既擔(dān)心這筆巨額資金被挪用，又擔(dān)心自己的私有房產(chǎn)因此缺少資金得不到維修而貶值。

業(yè)主質(zhì)疑收房慣例———開發(fā)商、物業(yè)公司代收公共維修基金

幾乎所有的樓盤在新房收房時(shí)，開發(fā)商或者是與之有血緣關(guān)系的物業(yè)公司總要告知業(yè)主：先拿公共維修基金來，否則不予入住。

正在收房的北京朝陽區(qū)易構(gòu)空間嘉園的業(yè)主同樣碰到了這樣的情況。據(jù)業(yè)主宋先生估算，僅此一項(xiàng)，開發(fā)商就可能收到上千萬元的資金，誰知道他們要拿這筆錢干什么？

按規(guī)定，商品住宅購房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)時(shí)將維修基金足額交到房地局，同時(shí)房地局、小區(qū)辦不得委托建設(shè)單位代為歸集維修基金。北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師分析認(rèn)為，開發(fā)商明知故犯的原因在于規(guī)避擔(dān)保責(zé)任。

原來，對于貸款購房的業(yè)主，在產(chǎn)權(quán)證未辦理下來之前，開發(fā)商必須向銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。一旦貸款者不能如期還貸，擔(dān)保方必須履行還貸義務(wù)。產(chǎn)權(quán)證辦下來以后，就轉(zhuǎn)為用房子作抵押，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任隨之解除。而繳納維修基金、契稅是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備條件之一，因此，開發(fā)商當(dāng)然希望業(yè)主及時(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用。

已代收的專項(xiàng)維修基金可能出現(xiàn)監(jiān)管真空

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，幾年前購房的業(yè)主較之現(xiàn)在購房的業(yè)主來說，對公共維修基金知之更少。北京新康家園的蘇德強(qiáng)告訴記者，2002年她購房時(shí)，就將這筆錢交給物業(yè)公司了。

無意間的發(fā)現(xiàn)蘇德強(qiáng)才覺察到這里面問題太大了。她將6700余元公共維修基金交給物業(yè)公司的時(shí)間是2002年3月15日，而這筆錢原封不動(dòng)轉(zhuǎn)到小區(qū)辦專項(xiàng)賬戶的時(shí)間卻是2003年8月21日，這期間近一年半的時(shí)間物業(yè)公司拿這筆錢干什么去了？

問物業(yè)公司，人家根本不理她。找了小區(qū)辦，小區(qū)辦查了物業(yè)公司的賬后，責(zé)成物業(yè)公司退給業(yè)主這筆基金的利息。新康家園754戶業(yè)主拿到了這筆錢。

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任助理李建民告訴記者，開發(fā)商、物業(yè)公司代收維修基金存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，主管部門雖有文件制止，但卻鞭長莫及。如果不是業(yè)主舉報(bào)，小區(qū)辦很難發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司打的時(shí)間差。

業(yè)委會(huì)成員能力有限難以擔(dān)當(dāng)維修基金審核重任

據(jù)新華社報(bào)道，截至去年，全國小區(qū)的維修基金保守估計(jì)有600億元。這樣一筆巨資目前的狀況卻是存放有規(guī)定，使用無監(jiān)管。

由于維修基金不是國有資產(chǎn)，所以沒有主管部門對它進(jìn)行審核和監(jiān)督。作為個(gè)人資產(chǎn)，維修基金又沒有專人管理，使得其增減變化無賬可查，必然會(huì)給違規(guī)操作留下可乘之機(jī)。

有的地方動(dòng)用維修基金全憑業(yè)委會(huì)主任一支筆，有的地方利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入不及時(shí)補(bǔ)入專項(xiàng)維修資金，有的地方維修基金被開發(fā)商挪用，無從追回。

另外，業(yè)委會(huì)的工作是業(yè)余的，承擔(dān)的任務(wù)卻專業(yè)性極強(qiáng)。維修基金的使用審核涉及政策法規(guī)和工程技術(shù)各方面知識，光有熱心腸缺乏專業(yè)知識使得業(yè)委會(huì)工作有心無力。到底應(yīng)該小修還是中修，業(yè)委會(huì)成員憑的全是感覺。

用信托制取代酬金制，防止公共維修基金流失

怎樣防止公共維修基金的流失呢？北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師主張，改業(yè)主與物業(yè)公司的委托關(guān)系為信托關(guān)系。

物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托關(guān)系時(shí)，物業(yè)公司只有一本賬，假如它代管公共維修基金，一旦物業(yè)公司資不抵債，根本分不清哪個(gè)是物業(yè)的錢，哪個(gè)是業(yè)主的錢，很容易造成公共維修基金的流失。

假如業(yè)主與物業(yè)公司建立的是信托關(guān)系，物業(yè)公司將實(shí)行分賬管理，錢是誰的十分清楚，就是它資不抵債了，也拿不走業(yè)主的公共維修基金。

廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳德豪認(rèn)為，應(yīng)該立法規(guī)定在動(dòng)用維修基金超過一定數(shù)額時(shí)，需接受專業(yè)機(jī)構(gòu)年度審計(jì)，同時(shí)加強(qiáng)政府核查指引也是十分必要的。

《中華人民共和國民法典》

第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。