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隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，舊城改造越來越多地涉及到房地產(chǎn)的拆遷補償工作。各地各級政府，為了維護被拆遷人利益及開發(fā)商的積極性也陸續(xù)出臺了拆遷管理條例、拆遷補償辦法或拆遷貨幣補償指導(dǎo)意見。雖然這些規(guī)范與指導(dǎo)意見，都對拆遷工作起一定的監(jiān)督、指導(dǎo)作用。但是，拆遷中被拆遷人的權(quán)益仍不時受到侵犯，拆遷中的補償爭執(zhí)仍十分頻繁。開發(fā)商(拆遷人)以為，我是按有關(guān)規(guī)定辦，有據(jù)可查。而被拆遷人卻往往認為補償不到位損害了他們的權(quán)益。因此委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估的個案日漸增加，委托人對評估結(jié)果持異義的情況也日增。評估人員在實際評估操作中，如何做到客觀、公正、合理，維護拆遷當事人雙方的合法權(quán)益，如何對拆遷中出現(xiàn)的問題，進行客觀的分析與判斷，正是本文要探討并求教于同行的中心與意圖。

一、政府指導(dǎo)價與拆遷補償評估價的關(guān)系

1)政府指導(dǎo)價是拆遷補償價格的參考，而拆遷補償評估價是拆遷人雙方協(xié)商貨幣補償金額的依據(jù)。

福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法(閩政[2002]5號文)，第三條提到···拆遷人可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，以評估價格作為貨幣補償金額的依據(jù)。第四條：市縣房地產(chǎn)行政主管部門、應(yīng)會同價格主管部門，根據(jù)房地產(chǎn)行情的變化情況，及時公布城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各地段等級，各類房屋的交易價格行情，為拆遷當事人協(xié)商貨幣補償金額提供參考。而現(xiàn)實中，往往把這個關(guān)系顛倒了，這樣，就使拆遷補償評估失去了市場價值的基礎(chǔ)。

2)政府指導(dǎo)價是區(qū)間價、平均價。而評估價則是拆遷標的物的當?shù)卣Ｊ袌鰞r。

各地政府在一定時期發(fā)布的拆遷貨幣補償價格指導(dǎo)意見(以下簡稱指導(dǎo)意見)一般是在近年來本地發(fā)生的各類房屋實際交易價格的基礎(chǔ)上得出的。它往往是前一段時期的拆遷平均價格。所提供的補償價格標準是一個區(qū)間，而不是一個具體數(shù)據(jù)。而對于被拆遷人來說，它要的是客觀、合理、相對準確而又對應(yīng)某一被拆遷物的補償價格。

3)政府指導(dǎo)意見帶有一定的行政干預(yù)色彩，難免與市場價格會有一定差距。

我國的拆遷補償經(jīng)歷了實物補償向貨幣補償?shù)倪^度，土地取得方式也經(jīng)歷了土地劃撥----土地協(xié)議出讓----土地招標出讓----土地拍賣出讓等幾個階段。在改革開放初始，為了鼓勵外商投資，確有以低代價土地換取外商投資的進入，從而人為地壓低拆遷補償價格的現(xiàn)象。隨著時間的推移，政策的變更及拆遷補償方式的改進，現(xiàn)時拆遷補償標準都會不斷地變動。

因此，評估人員在評估中應(yīng)當根據(jù)客觀、公正、獨立的原則，對標的物的客觀市場狀況，土地的權(quán)利狀況，容積率及房屋的實際重置成本、成新狀況進行認真的調(diào)查、核算并作出評估。簡單地用政府指導(dǎo)價套用調(diào)整，是難以服眾的。當然，如果政府指導(dǎo)價符合客觀情況，而評估人員的評估方法得當。這兩種結(jié)果，應(yīng)該會殊途同歸的。

二、拆遷貨幣補償價格定義

建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見(2003年10月24日征求意見稿)界定的城市房屋拆遷估價是指對被拆遷房屋及其附屬物和該房屋及其附屬物用地的土地使用權(quán)的正常市場價格進行評估。

對于這里所說的正常市場價格，筆者認為，還應(yīng)進行下面更詳細的界定，即：被拆遷房地產(chǎn)的正常市場價格是指：在拆遷批準之日(評估基準日)，被拆遷房地產(chǎn)原所處的地段，容積率及土地權(quán)利狀況，并假設(shè)外界尚不知道拆遷信息條件下的市場價格。

筆者認為對拆遷貨幣補償價格定義進行嚴格界定是非常必要的。經(jīng)常有被拆遷人，對拆遷補償價格表示異義時，往往說我這房子，在××地方，這里的土地一畝至少值多少錢，你為什么評得這么低。其所以有這樣誤解就是因為，他把被拆遷的房價及地價，當成開發(fā)后的房價及地價了。殊不知開發(fā)商拿到這塊土地后，還要投入三通一平費用、上繳設(shè)施配套費、有的還要補交出讓金(原劃撥用地)、并對建設(shè)區(qū)域進行一系列改造使之形成與原來條件完全不同的新景觀，才有價值的提升。將開發(fā)前該地區(qū)的房地產(chǎn)價值與開發(fā)后的房地產(chǎn)價值進行簡單的類比，顯然是不科學(xué)，也是不實事求是的。

三、拆遷貨幣補償價格評估方法應(yīng)用中應(yīng)注意的事項

對需要被拆遷的房地產(chǎn)評估，一般說房地產(chǎn)評估規(guī)范中所提的幾種方法都可采用。但在應(yīng)用范圍及操作上需要注意以下幾個問題：

(1)除了對在建工程評估，可以按原來的規(guī)劃條件采用假設(shè)開發(fā)法進行評估外，一般住宅及非住宅的拆遷評估，不適用假設(shè)開發(fā)法。

(2)有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)當以市場比較法為主要的估價方法。但是，要注意這里是有條件的，也就是采用市場比較法必須符合在同一供需圈有較多的相類似的正常市場的房地產(chǎn)交易案例。筆者認為要符合這種情況，在一個城市里，是必須認真篩選的。同時采用市場比較法，交易案例取樣時一定要注意這是正常的市場條件，也就是假定外界尚不知道拆遷信息情況下的市場為前提。

(3)重置成本法

重置成本法：較多地用于拆遷補償評估，一般采用房地分估合一的辦法，也就是分別評出被拆遷物用地的土地使用權(quán)價格及被拆遷房屋及附屬物的價格，然后把兩者相加，得出整個房地產(chǎn)補償價值。采用這種方法時建議：

1)評估土地使用權(quán)拆遷補償價值采用基準地價修正法時，要注意①原有土地基準地價的合理性②原有被拆遷物土地容積率對基準地價的影響與修正③現(xiàn)有被拆遷物土地條件對小區(qū)建設(shè)中開發(fā)成本的影響與修正(如地塊的不平整、不規(guī)則及地面物拆遷難度等對土地利用程度的影響)④原有土地的權(quán)利狀況對地價的修正。如原是劃撥用地，地價要扣除土地出讓金。(其方法是先按出讓土地使用權(quán)進行估價，然后扣除需要補交的與被拆遷房屋在拆遷公告發(fā)布之日的合法用途，合法面積等房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金或相當于土地使用權(quán)出讓金的價款。)

2)評估房屋建筑物時要注意

①客觀地確定所評建筑物的重置成本

②房屋及構(gòu)筑物的成新率，以現(xiàn)有房屋的技術(shù)狀況為主。因為一般被拆遷的房產(chǎn)都年代久遠，簡單地用經(jīng)濟年限使用法評估無法進行，依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布的《房屋完損等級評定標準》考慮被拆遷房屋的殘值后，進行成新率評定是較符合客觀實際的。

對房屋完損等級評定現(xiàn)在多采用技術(shù)評分法。在采用這種方法時，一般把房屋建筑物分成基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，上部建筑及水電設(shè)施及附屬配套幾個部分。(根據(jù)規(guī)范要求：一般拆遷補償，不考慮內(nèi)裝修，如要評內(nèi)裝修，則要另行評估。)然后分別確定這幾個部分在重置價中的權(quán)重。在評估時要注意對基礎(chǔ)及承重構(gòu)件的評分不能過低，如果房子屬于安全房，則基礎(chǔ)及承重件一般要在60分以上。

3、收益法

采用收益法，可適用于營業(yè)或租賃的經(jīng)營性房產(chǎn)或有客觀租金標準的非經(jīng)營性的住宅出租房(住宅暫時出租給住戶但并不長期以經(jīng)營為目的)。

對于用于租賃的經(jīng)營性房產(chǎn)。其租賃期限中的收益及非租賃期限的收益都應(yīng)當以當?shù)氐目陀^收益為標準。這正是體現(xiàn)正常市場條件所應(yīng)當考慮的。因為僅是雙方的租賃合同有可能存在非市場因素，造成租金的偏高偏低，只有剔除非市場因素，才能反映出正常的市場價格。