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集體土地的流轉(zhuǎn)如何登記

土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)向土地管理局登記。通過轉(zhuǎn)讓、交換取得的土地承包經(jīng)營權(quán)依法登記，取得《土地承包經(jīng)營證》后，依照法律和國家政策，可以采取轉(zhuǎn)包、租賃、交換、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓。家庭承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律適用：根據(jù)法律規(guī)定，家庭承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)用人單位批準(zhǔn)。在實踐中，如果承包人不同意，轉(zhuǎn)讓合同就不能被視為有效。對此，承包者沒有任何應(yīng)對措施，影響承包者轉(zhuǎn)讓權(quán)的行使。這一規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)廢止，在理論界一直存在爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，為了保護(hù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自主權(quán)，應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)在未經(jīng)發(fā)包人同意的情況下自由流轉(zhuǎn)。否則，將與土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)相沖突。多數(shù)人認(rèn)為，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十七條的規(guī)定，未經(jīng)用人單位同意，承包人與他人簽訂的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)無效。這是由發(fā)包人作為土地所有人的地位決定的，發(fā)包人依法干預(yù)不影響承包人依法自主，不影響承包人依法對承包地的控制權(quán)，不改變土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)性質(zhì)。筆者認(rèn)為，《土地承包法》第三十七條并非限制承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓自主權(quán)，其主要目的是保護(hù)承包經(jīng)營權(quán)的利益，落實農(nóng)地保護(hù)政策。因此，只要轉(zhuǎn)讓不損害承包人利益，不損害耕地保護(hù)政策，即使發(fā)包人不同意，轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)視為有效。在實踐中，判斷轉(zhuǎn)讓合同效力的主要依據(jù)是考察發(fā)包人不同意的理由是否合法。發(fā)包人不同意轉(zhuǎn)讓的主要法律原因是：承包人沒有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源；轉(zhuǎn)讓合同違反自愿原則；改變農(nóng)用地的農(nóng)業(yè)用途；受讓方不是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)民；不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力等，轉(zhuǎn)讓期限超過合同期剩余期限的，超出部分無效，不是整個轉(zhuǎn)讓合同。用人單位無合法理由不同意或者遲延陳述的，不影響土地承包經(jīng)營權(quán)出讓合同的效力。當(dāng)然，現(xiàn)行法律將受讓人的資格嚴(yán)格限定為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)民，這是不合適的。

土地流轉(zhuǎn)的前提是土地承包人有穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)占用或穩(wěn)定的收入來源。土地承包經(jīng)營權(quán)不再承載保障承包人基本生存的社會保障功能。僅作為承包商所有財產(chǎn)權(quán)的一部分。像其他可以自由處置的財產(chǎn)一樣，它沒有特殊而神秘的地方，無論業(yè)主是不是農(nóng)民，都不會損害原承包人的利益。同時，向農(nóng)民以外的人轉(zhuǎn)讓土地，不會損害我國的土地基本政策：根據(jù)少地多人的基本國情，嚴(yán)格控制農(nóng)用地的使用。只要農(nóng)地流轉(zhuǎn)不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不損害其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，就不會危及我國的農(nóng)地政策。而且，開放土地流轉(zhuǎn)主體，有利于承包人實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)，有利于農(nóng)業(yè)用地向技術(shù)能手和大戶集中，有利于工商業(yè)回歸農(nóng)業(yè)，從而對促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展起到積極的作用。此外，沒有明確禁止其他受讓人。關(guān)于受讓人的規(guī)定不應(yīng)理解為限制性規(guī)定，而應(yīng)理解為對實踐中常見的主要受讓人的概括。因此，在司法實踐中，土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓人不應(yīng)以非農(nóng)民為理由否定土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。上述內(nèi)容是對“集體土地轉(zhuǎn)讓如何登記”問題的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎閱讀律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。