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什么時候能實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售？

來源：法律編輯整理時間： 2024-02-06 19:04:02 335 人看過

一、什么時候能實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，目前我國并未實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的開放，越來越多的政策顯示會實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售。現(xiàn)行的商品房預(yù)售制來源于香港，并在1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》中正式提出，意思是允許開發(fā)商將正在建設(shè)當(dāng)中的房子預(yù)先出售，收取預(yù)付款的一項(xiàng)新房買賣制度，目前來看，預(yù)售制缺點(diǎn)越來越突出。

1、在預(yù)售當(dāng)中購房人預(yù)先繳納了全部款項(xiàng)（含銀行貸款），購房人對房屋的質(zhì)量難以把控，同時也存在因開發(fā)商資金斷鏈無法完工而使購房人蒙受巨大損失的風(fēng)險。據(jù)悉，不少的開發(fā)商在樓盤還沒封頂時就開始預(yù)售，而從開盤到入住一般也用一兩年才可以入住，對購房人是一種考驗(yàn)。

2、預(yù)付款的資金全部進(jìn)入開發(fā)商的賬戶中，一方面會放大杠桿的倍數(shù)，開發(fā)商在拿到這些錢后可以向銀行申請貸款，開發(fā)更多的項(xiàng)目，而源源不斷預(yù)付－貸款－開發(fā)之間的循環(huán)將無限放大杠桿的倍數(shù)，一旦資金斷鏈極易產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

基于此，社會上一直有人呼吁取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度。

二、取消預(yù)售制不該一刀切

取消商品房預(yù)售制，有助于降低房企負(fù)債，也有助于降低中國的宏觀杠桿率，但短期來說來會給開發(fā)商帶來資金壓力，有的甚至存在破產(chǎn)倒閉的可能！

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，短期看，如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50％的房地產(chǎn)將倒閉。取消商品房預(yù)售制最大的考驗(yàn)就是那些規(guī)模小、資金實(shí)力較弱的房企，如果成行，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域大魚吃小魚的態(tài)勢將會更加白熱化。

根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的開放和發(fā)展，取消商品房預(yù)售，實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售似乎是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。當(dāng)前的商品房預(yù)售模式確實(shí)存在很大的弊端，但是，商品房現(xiàn)房銷售的實(shí)施必須對傳統(tǒng)的銷售模式產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊，如果過快實(shí)施現(xiàn)房銷售并不能對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生良好的推動作用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況來穩(wěn)定推進(jìn)。

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根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確?，F(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格合法。（二）取得國有土地使用權(quán)證書。主要為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。（四）已通過竣工驗(yàn)收。主要為了確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益。（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。主要為了確?，F(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。（七）物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實(shí)。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時物業(yè)服務(wù)也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時應(yīng)完成房屋所有

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（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國民法典》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。商品房現(xiàn)售的條件有哪些商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售

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、商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別?預(yù)售和現(xiàn)售分別需符合哪些條件?商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗(yàn)收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對買房人而言存在更大的風(fēng)險。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確保現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企

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2023-05-29

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一、商品房銷售有哪幾種類型目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。二、現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同按年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。三、現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售的條件有哪些（一）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件1、建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營資格；2、持有合法的國有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、取得預(yù)售許可證；4、按提供預(yù)售的商品

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現(xiàn)售商品房辦證需要材料如下：1、商品房出售合同或商品房預(yù)售合同加房屋交接書(正本一份);2、全額房價款發(fā)票;3、購房者身份證件或營業(yè)證明;4、維修基金(副聯(lián))(去建設(shè)銀行憑維修基金繳納通知);5、預(yù)告登記證(一般開發(fā)商交房時提供);6、費(fèi)用：普通住宅(面積小于140平米)：契稅1.5%印花稅0.03%配圖費(fèi)25元房地產(chǎn)登記費(fèi)80元非普通住宅：契稅3%印花稅0.03%配圖費(fèi)25元房地產(chǎn)登記費(fèi)80元商業(yè)用房：契稅3%印花稅0.03%配圖費(fèi)25元房地產(chǎn)登記費(fèi)300元;7、抵押登記證。

2023-05-01

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現(xiàn)售商品房和預(yù)售商品房的區(qū)別及其意義

商品房的預(yù)售和現(xiàn)售的區(qū)別有：商品房預(yù)售要求買受人支付定金或房價款，商品房現(xiàn)售要求買受人支付房價款；商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25％以上，商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗(yàn)收；商品房預(yù)售是將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，商品房現(xiàn)售是將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人。上海市商品房預(yù)售和出售條件的區(qū)別是什么上海市商品房預(yù)售和出售條件的區(qū)別：1、預(yù)售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實(shí)際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結(jié)算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的；2、簽訂預(yù)售合同的購房者支付的房款應(yīng)當(dāng)解入開發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管賬戶，?？钣糜诜课莸慕ㄔO(shè)，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監(jiān)管；3、預(yù)售合同中，購房者應(yīng)與開發(fā)商約定合同簽訂后，開發(fā)商不得變更房屋的建筑設(shè)計、小區(qū)平面布局，同時購房者應(yīng)當(dāng)取得戶型圖、沙盤照片、小區(qū)平面圖等證據(jù)以備證明約

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預(yù)售房和現(xiàn)房銷售的區(qū)別在于1、商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25％以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗(yàn)收。2、商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。一、房屋預(yù)售的條件我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：（1）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。（4）按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。（5）已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理

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什么是現(xiàn)房什么是商品房

現(xiàn)房商品房的意思分別是前者指的是購房后可立即入住的房屋，后者指的是按法律規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)出售出租的房屋。商品房居住權(quán)限是永久的，其期限可在合同中約定。一、什么是現(xiàn)房什么是商品房現(xiàn)房商品房的意思如下：1．現(xiàn)房指的是消費(fèi)者購房之后可以立即入住的房屋，通俗來講，可以理解為現(xiàn)有的房屋。現(xiàn)房必須擁有房產(chǎn)證以及土地使用證才可以，并且購買現(xiàn)房也一定要和開發(fā)商進(jìn)行簽署購房合同，并要查看開發(fā)商的各項(xiàng)證件是否合格以及是否都在有效期之后?，F(xiàn)房相比于期房最大的優(yōu)勢就在于購買之后能夠立即進(jìn)行裝修，節(jié)省了很多的時間，并且非常有保證，不會出現(xiàn)交房晚等情況。2．商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司建成后用于市場出售出租的房屋。二、商品房居住權(quán)限多少年商品房居住權(quán)限是終身。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同中確定或約定，如果對期限沒有作出明確規(guī)定的，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。居住權(quán)是用來供沒有房屋的人居

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預(yù)售契約通常在預(yù)售商品住宅樓宇時采納運(yùn)用，待交付完工并由購買者補(bǔ)足全額房價款項(xiàng)后，即可直接辦理產(chǎn)權(quán)過戶事宜。相對而言，商品房買賣協(xié)議則更適合于商品住宅樓宇現(xiàn)房（已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收且獲得房產(chǎn)權(quán)利證書的商品房）的銷售環(huán)節(jié)。在制定購房合同的條款內(nèi)容時，務(wù)必要力求詳盡周到，各條規(guī)定之間需盡量避免出現(xiàn)互相矛盾的情況，特別是不得與國家現(xiàn)行的政策法規(guī)產(chǎn)生沖突；同時，文字表達(dá)務(wù)必清晰明了、準(zhǔn)確無誤。在簽署合同時，買賣雙方的身份和責(zé)任必須明確界定，例如合同中的甲方（賣方）不應(yīng)為代理商或者律師等非投資建設(shè)單位的人員，而是應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件中指定的投資建設(shè)單位作為代表，同樣地，也不能以上級主管單位或者下屬機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行簽約，簽字人應(yīng)該是法人代表本人，或者是經(jīng)過公司章程合法授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人?！吨腥A人民共和國商品房銷售管理辦法》第十六條商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為

2024-04-25

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一、商品房現(xiàn)售許可證的辦理時間有什么限制法律對商品房現(xiàn)售許可證辦理時間沒有什么限制，材料齊全隨時可以辦理，其他按購房合同約定辦理。1.《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。2.開發(fā)商只有在取得了預(yù)售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預(yù)售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的?？梢噪娫捵稍儺?dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證是房管局負(fù)責(zé)審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案。二、辦理商品房現(xiàn)售許可證需要什么材料辦理商品房現(xiàn)售許可證需要什么材料包括：1.商品房銷售申請報告。2.填寫《商品房銷售登記表》。3.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書。4.商品房建設(shè)投資計劃。5.《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》配核定用

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退房
預(yù)售商品房易出現(xiàn)什么問題買家退房

買家可退房的情況是：逾期交房超過一定期限的；房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)、不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的；由于開發(fā)商的過錯不能依約取得房屋所有權(quán)證書的；面積誤差比絕對值超過3％的；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的。商品房買賣中出現(xiàn)何種情況買家可以退房1、商品房買賣中出現(xiàn)以下情況買家可以退房：雙方協(xié)商一致的；逾期交房超過一定期限的；房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的；開發(fā)商不能依約取得房屋所有權(quán)證書的；面積誤差比絕對值超過3％的；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的。2、法律依據(jù)：《民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，

2023-08-11

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商品房買賣合同
商品房買賣合同現(xiàn)售是什么意思

合同銷售額是指簽署的合同價值,是所有合同加起來的只是構(gòu)成銷售收入的一部分,收入概念較廣,包括合同收入,還有不簽合同的收入,還有其它收入。就是合同上寫明的數(shù)額，至于實(shí)際銷售額的，如果有差別的話，就是銷購雙方存在暗箱操作的,利用這種方式來避稅等。一、侵權(quán)獲利計算問題是什么？1、對侵權(quán)人因侵權(quán)所獲得的利益計算問題，侵權(quán)所獲得的利益，可以根據(jù)侵權(quán)商品的銷售量與該商品單位利潤計算；該商品單位利潤無法查明的，按照注冊商標(biāo)商品的單位利潤計算，侵權(quán)人在侵權(quán)期間因侵權(quán)所獲得的利潤一般是指銷售收入減去成本及應(yīng)繳納的稅金。銷售收入的計算只涉及侵權(quán)人的實(shí)際收入，即已銷出商品部分的收入不包括庫存商品。2、以上兩種計算方法雖然不同，但其基準(zhǔn)都是侵權(quán)獲得利潤。然而在商業(yè)運(yùn)行中，企業(yè)獲得的利潤可以分為主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額和凈利潤三種。主營業(yè)利潤是指銷售獲得的所有收入，扣除成本后的部分；利潤總額是指稅前收入，所得稅應(yīng)當(dāng)退

2023-03-07

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