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關(guān)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并且具備回租功能的商業(yè)地產(chǎn)而言，如何穩(wěn)妥處理這些房地產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)疑是一個(gè)具有高度挑戰(zhàn)性的議題。當(dāng)我們面臨這樣的困境時(shí)，作為守法公民的收益者可以采取以下幾種策略以應(yīng)對(duì)此問(wèn)題：首先，為了盡可能完善地解決此處的矛盾沖突，建議積極尋求與對(duì)方權(quán)益持有者展開(kāi)深入的交流和協(xié)商，全力以赴地達(dá)成共識(shí)并實(shí)現(xiàn)問(wèn)題的完美解決。如果經(jīng)過(guò)實(shí)際操作發(fā)現(xiàn)，通過(guò)與對(duì)方協(xié)商仍然無(wú)法打破這個(gè)僵局，那么這位收益者可以考慮請(qǐng)求公正、公平且具有權(quán)威性的第三方人士或者機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行調(diào)解工作。然而，在上述所有途徑均遭遇到拒絕和挫折之后，任何具備強(qiáng)烈法律意識(shí)的人士都有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的規(guī)定，撰寫(xiě)規(guī)范的起訴狀，同時(shí)整理出其他相關(guān)的證據(jù)資料，然后向人民法院提交正式且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑V訟請(qǐng)求?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。此外，第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

商鋪交了定金不退，可以協(xié)商處理、申請(qǐng)調(diào)解、向人民法院起訴。當(dāng)事人可以依照我國(guó)法律約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《民法典》第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

首先，您需要采取的關(guān)鍵步驟是向具有適當(dāng)管轄權(quán)的法院遞交申訴書(shū)，并附上一式兩份的副本，同時(shí)提供充分的證據(jù)材料，以證明您作為原告的合法地位，以及支持您所主張權(quán)益的相關(guān)憑證。在遞交的材料符合法定要求的前提下，一些法院將立即啟動(dòng)立案審理程序，而另一些法院則會(huì)在接受您的申請(qǐng)后的七個(gè)工作日內(nèi)，通知您是否正式受理了該案。一旦案件得到正式受理，您應(yīng)該立即預(yù)繳相應(yīng)的訴訟費(fèi)用（在這種情況下，通常是由敗訴方承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用）。若您需要申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)?jiān)谡搅富蛄负笙蚍ㄔ禾峤粫?shū)面申請(qǐng)。在提交立案程序后，您只需要耐心等待法院的進(jìn)一步通知即可。一旦法院確認(rèn)立案，他們將通過(guò)手機(jī)短信或電話的方式，向您通報(bào)該案件已被分配給哪位法官審理的具體信息。接下來(lái)，法院秘書(shū)處將執(zhí)行送達(dá)工作，主要根據(jù)您提供的被告的有效聯(lián)系方式、居住地址等關(guān)鍵信息來(lái)完成這項(xiàng)任務(wù)。如果通過(guò)其他常規(guī)方法仍無(wú)法完成送達(dá)任務(wù)，法院將按照法律程序進(jìn)行公告送達(dá)。因此

關(guān)于商鋪?zhàn)赓U合同的解除問(wèn)題，需依據(jù)實(shí)際情況靈活處理。概括而言，可以分為兩大類(lèi)別：首先，若承租人在未獲得出租方批準(zhǔn)的前提下，擅自將租賃物予以轉(zhuǎn)租；或者在約定支付租金期限內(nèi)未按時(shí)且全額支付費(fèi)用；再或者，由于承租人未能按照既定約定規(guī)范或租賃物特性有序地使用租賃物，由此導(dǎo)致租賃物遭受了實(shí)質(zhì)性損害等等此類(lèi)現(xiàn)象發(fā)生，那么出租方在此情況下，有權(quán)利立刻解除合同，并且不需要承擔(dān)任何違約金責(zé)任。其次，這種分類(lèi)重點(diǎn)在于租賃物如果出現(xiàn)部分甚至全部損壞以及完全喪失功能等嚴(yán)重情況，使得原來(lái)的合同目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，此時(shí)，作為承租人亦擁有權(quán)利終止該份合同。然而，值得我們特別關(guān)注的是，如果不是因?yàn)樯鲜鰞煞N原因而提前解除商鋪?zhàn)赓U合同，那么承租人就必須承擔(dān)相應(yīng)的違約金責(zé)任，即使在雙方簽署合同時(shí)并沒(méi)有對(duì)這個(gè)問(wèn)題做出明確規(guī)定。在這樣的情況下，雖然承租人無(wú)需承擔(dān)違約賠償金，但是仍然應(yīng)該賠償出租方因此而產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。《中華人民共和國(guó)

當(dāng)您與商戶(hù)因?yàn)榧m紛問(wèn)題而感到困擾時(shí)，我司誠(chéng)摯地建議您首先選擇向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾砭诌M(jìn)行訴求。如若對(duì)該局所提供的處理意見(jiàn)仍然無(wú)法滿(mǎn)足您的期望，客戶(hù)朋友們大可轉(zhuǎn)向?qū)で笙M(fèi)者協(xié)會(huì)或其他依法設(shè)立的調(diào)解委員會(huì)的幫助，以積極嘗試并盡力透過(guò)調(diào)解途徑解決問(wèn)題。需要特別指出的是，如果貴方先前已經(jīng)同經(jīng)營(yíng)主體簽訂了相關(guān)的仲裁協(xié)議，依照此協(xié)議，貴方便享有權(quán)力向指定的仲裁機(jī)構(gòu)提交仲裁申請(qǐng)，以此來(lái)追求公正、公平的裁決結(jié)果。除此之外，為了維護(hù)您個(gè)人的合法權(quán)益，您同樣具有權(quán)利向具有管轄權(quán)的人民法院提交訴訟請(qǐng)求，懇請(qǐng)他們啟動(dòng)司法救助程序?！吨腥A人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十九條消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭(zhēng)議的，可以通過(guò)下列途徑解決：（一）與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；（二）請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；（三）向有關(guān)行政部門(mén)投訴；（四）根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；（五）向人民法院提起訴訟。

對(duì)于目前所面臨的問(wèn)題，我們提供以下幾種可供參考的解決方案：（1）友好協(xié)商。這是雙方當(dāng)事人自愿參與并共同尋求最佳解決途徑的一種方式；（2）調(diào)解協(xié)調(diào)。調(diào)解則是通過(guò)尋求中立的第三方機(jī)構(gòu)或人士的建議和幫助，以引導(dǎo)雙方達(dá)成共識(shí)并解決問(wèn)題；（3）關(guān)于商鋪返租承諾未能如期履行且未支付相關(guān)款項(xiàng)的情況，購(gòu)房者有權(quán)選擇向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴；（4）法律訴訟。在經(jīng)過(guò)充分的協(xié)商無(wú)果后，任何一方當(dāng)事人均有權(quán)利向法院提起訴訟，以維護(hù)自身合法權(quán)益?！睹袷略V訟法》第三條人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法。《民事訴訟法》第九十三條人民法院審理民事案件，根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，在事實(shí)清楚的基礎(chǔ)上，分清是非，進(jìn)行調(diào)解。

1．當(dāng)租用期限已經(jīng)合法到期之際，承租人將無(wú)法繼續(xù)享有該特定住房的使用權(quán)限；與此同時(shí)，住房所有權(quán)的所屬方，也就是出租方將有權(quán)強(qiáng)迫性地行使其收回這一套房產(chǎn)的權(quán)力。2．若承租人有意愿延長(zhǎng)租賃期限，需要與出租方積極開(kāi)展更深層次的磋商，以便為房屋租賃事項(xiàng)制定全新的解決方案。假如在這個(gè)問(wèn)題上，雙方當(dāng)事人仍然無(wú)法就未來(lái)的租賃條件達(dá)成一致意見(jiàn)或者出租方堅(jiān)持拒絕參加任何形式的協(xié)商活動(dòng)，那么承租人應(yīng)當(dāng)在合同期滿(mǎn)之日嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，依法有序地搬離所租住的房屋?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第六條下列房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律

一、商鋪不交租金有權(quán)收回商鋪嗎面對(duì)商鋪不交租金的情況，出租人是否有權(quán)收回商鋪，這需視具體情況而定：1．若租賃合同已明確約定了租金支付義務(wù)及違約后果，且承租人經(jīng)催告后仍未在合理期限內(nèi)履行支付租金的義務(wù)，則出租人有權(quán)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定解除合同，并收回商鋪。2．此時(shí)，出租人應(yīng)確保通知承租人解除合同的方式合法有效，一旦通知到達(dá)承租人，對(duì)方即無(wú)權(quán)再占用、使用店鋪，出租人可依法收回商鋪。二、不交租金收回商鋪的法律依據(jù)？不交租金收回商鋪的法律依據(jù)主要來(lái)源于《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定。1．根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。在商鋪?zhàn)赓U關(guān)系中，支付租金是承租人的主要債務(wù)，若承租人拖欠租金并經(jīng)催告后仍未支付，則出租人可依據(jù)此條款解除合同并收回商鋪。2．《民法典》還規(guī)定了合同解除的其他情形，如不可抗力、一方明確表示或以自

當(dāng)租期屆滿(mǎn)之際，便會(huì)自然觸發(fā)租賃關(guān)系的終止，這期間，承租方負(fù)有對(duì)所屬租賃房產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)修繕、回復(fù)至原始狀態(tài)的法定義務(wù)，并且須將該租賃物業(yè)全方位、完美無(wú)瑕地歸還原屬人——出租方。當(dāng)然，如果存在特許情形，出租方與承租方經(jīng)面對(duì)面協(xié)商并達(dá)成一致，簽定了續(xù)租協(xié)議或延長(zhǎng)租賃期限的約定，那么便應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循雙方共同商討后的決定來(lái)執(zhí)行。倘若雙方并未就續(xù)簽租賃合同事宜做出明確規(guī)定，且在租期結(jié)束后仍繼續(xù)保持實(shí)際占有，那么可以視為雙方都已通過(guò)默示的方式認(rèn)可了按照原有的租約規(guī)定承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任。在此種情況下，承租方理應(yīng)依據(jù)原先的合同條款支付相應(yīng)的租金?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

重慶市地稅局近日轉(zhuǎn)發(fā)的國(guó)稅總局有關(guān)通知，開(kāi)發(fā)商以售后返租的形式低價(jià)賣(mài)門(mén)面，投資者獲得的租金收入要繳個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商把商鋪賣(mài)給投資者，投資者將購(gòu)買(mǎi)的商鋪無(wú)償提供給開(kāi)發(fā)商對(duì)外出租使用，此做法的實(shí)質(zhì)是投資者將房租收入支付購(gòu)房款。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，投資者以承諾返租而低價(jià)購(gòu)買(mǎi)的商鋪，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。具體按租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。如果投資者將商鋪提供給開(kāi)發(fā)商對(duì)外出租10個(gè)月，每月的租金3000元，那么每月的這筆收入就要繳個(gè)人所得稅。

在商業(yè)物業(yè)租賃過(guò)程中，按照規(guī)定，承租人需承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。首先，需要按照年?duì)I業(yè)收益扣除24000元費(fèi)用之后的剩余部分計(jì)算并繳納個(gè)人所得稅，稅率范圍在5％－35％之間；其次，根據(jù)該營(yíng)業(yè)收益向國(guó)家交納3％的增值稅；此外，根據(jù)增值稅額，分別以1％、5％或者7％為比率，支付城市建設(shè)維護(hù)稅，并且依據(jù)增值稅額度，還需支付1％或3％的教育費(fèi)附加?！秱€(gè)人所得稅法》第三條個(gè)人所得稅的稅率：（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進(jìn)稅率；（二）經(jīng)營(yíng)所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進(jìn)稅率；（三）利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

在購(gòu)買(mǎi)了以返租形式作為促銷(xiāo)手段的商鋪之后，您有權(quán)主張取消交易并退還所支付的款項(xiàng)。為了解決這個(gè)問(wèn)題，建議您首先與賣(mài)家進(jìn)行友好協(xié)商，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)。如果無(wú)法通過(guò)和平方式解決爭(zhēng)端，您還可以選擇向當(dāng)?shù)胤蓹C(jī)構(gòu)提起訴訟，請(qǐng)求解除商鋪買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。值得注意的是，我國(guó)嚴(yán)格禁止采用“售后返租”這種不適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略，因此，任何因此種銷(xiāo)售方式引發(fā)的訴訟請(qǐng)求，都將受到人民法院的全力支持和保護(hù)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

購(gòu)買(mǎi)了返還租金的店鋪后，如遇爭(zhēng)議可考慮采取以下途徑解決：首先建議雙方進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)成共識(shí)；若協(xié)商無(wú)果，可根據(jù)相關(guān)法律程序向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除商鋪買(mǎi)賣(mài)合同。需要明確的是，我國(guó)法律明文規(guī)定禁止任何形式的“售后返租”商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，因此若涉及此類(lèi)問(wèn)題，人民法院將不會(huì)予以支持和保護(hù)。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房?！睹穹ǖ洹返谄甙倭闳龡l租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

眾所周知，＂商鋪返租＂這項(xiàng)業(yè)務(wù)其實(shí)并不符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。其具體表現(xiàn)形式是，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一棟大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)細(xì)分為多個(gè)小型獨(dú)立產(chǎn)權(quán)物業(yè)，然后分別售賣(mài)給眾多個(gè)體投資人。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還與這些投資人簽訂了協(xié)議，保證在特定時(shí)間段內(nèi)，該商鋪將會(huì)交還給他們主導(dǎo)，并統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，且開(kāi)發(fā)商會(huì)按照預(yù)先約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，向投資人支付固定的租金收益。然而，我們必須清楚地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)政府已經(jīng)明確頒布了禁令，禁止使用所謂的＂售后返租＂這一獨(dú)特的房地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣策略?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。