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50萬元能不能改變物業(yè)管理模式

來源：法律編輯整理時間： 2023-04-22 15:02:52 302 人看過

從自己腰包里拿出50萬元作為物業(yè)管理基金，開發(fā)商宣稱，期望通過這筆先期投入，潛移默化地培育業(yè)主“愛家”的習(xí)慣，同時改變小區(qū)物業(yè)管理模式。這是商家炒作的噱頭，還是一種大膽的物業(yè)管理新嘗試？昨天，在煙臺開發(fā)區(qū)某樓盤項目開發(fā)商召集170多位業(yè)主舉行的物業(yè)大會上，有業(yè)主發(fā)出了這樣疑問。

業(yè)主梁先生是一名個體私營業(yè)主，2007年8月份在煙臺開發(fā)區(qū)某樓盤購買了一棟房子，他告訴記者，前天，某樓盤工作人員給他打來電話，稱要向業(yè)主和物業(yè)共同轉(zhuǎn)交一筆“基金”時，他怎么也不敢想信：“開發(fā)商賺到腰包里的錢，會再拿出來給業(yè)主？”

昨天，梁先生作為“貴賓”參加樓盤舉行的業(yè)主大會。會上，開發(fā)商承諾，業(yè)主入住后，小區(qū)內(nèi)的一些基礎(chǔ)設(shè)施如路燈、水管等出現(xiàn)破損丟失等情況時，物業(yè)將不會向業(yè)主收費，而會從這筆50萬元基金里出資。對這種“由開發(fā)商出資成立物業(yè)專用基金”的物業(yè)管理辦法，梁先生還是第一次聽說。他告訴記者：“我住的小區(qū)，許多人不交物業(yè)費，小區(qū)設(shè)施出了問題，物業(yè)公司也總以沒錢為由，一拖再拖，不及時修理，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾就在錢上，‘臨?！ぞ煜隆绻婺苣贸?0萬元，這個矛盾自然迎刃而解。他們能做到嗎？”

面對業(yè)主的疑問，項目部一位張姓經(jīng)理坦誠：“我們確實決定出資50萬元成立物業(yè)基金，先期30萬元基金已經(jīng)撥給‘愛家會’(即小區(qū)的物業(yè)部門)，今后，錢的用途和花銷將由業(yè)主代表和‘愛家會’共同核準(zhǔn)后決定?！?/p>

“這筆錢從哪里來？”記者不解。

“當(dāng)然是從開發(fā)項目的利潤里撥出來的?！睂楹纬鲑Y成立物業(yè)基金，張姓經(jīng)理說，小區(qū)的物業(yè)如何管理，一直是許多物業(yè)公司面臨的難題，也是每個社區(qū)居民關(guān)注的話題。我們期望投入有限的資金，減少物業(yè)公司和業(yè)戶間的糾紛，在潛移默化中，讓每一個居民培養(yǎng)成自覺愛社區(qū)如家習(xí)慣。

“50萬元的基金花光了怎么辦？”

張姓經(jīng)理也坦言：“開發(fā)商不可能永遠(yuǎn)管下去，在7年或10年這段時間里，這筆錢可潛移默化地培育居民們熱愛社區(qū)的觀念和習(xí)慣。居民有了好的習(xí)慣，小區(qū)不難成為一個和諧的社區(qū)?！?/p>

昨天下午，煙臺房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士在接受記者采訪時表示，這一模式的效果會怎么樣，尚難預(yù)料。但可以肯定的是，對于眼下一些物業(yè)公司和業(yè)主之間不和諧之音的現(xiàn)狀，這無疑讓人們看到了希望。

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中國是一個發(fā)展中國家，隨著科技、經(jīng)濟發(fā)展逐漸增強，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，能源無疑成為經(jīng)濟社會發(fā)展不可或缺的物質(zhì)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致建筑能耗持續(xù)剛性增長的現(xiàn)實，使得物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著服務(wù)業(yè)主與管理龐大社會不動產(chǎn)的能耗責(zé)任。物業(yè)節(jié)能減排管理上，龍湖物業(yè)主要從后期運營管理、技術(shù)改造與更新、知識沉淀與前期介入?yún)⑴c影9向、聯(lián)合政府進(jìn)行小區(qū)宣導(dǎo)等方面著手，截止2009年底，龍湖物業(yè)所管理的項目達(dá)到年節(jié)電率45％、節(jié)水率25％、節(jié)燃?xì)饴?％，年度節(jié)約能耗費用300余萬元。技術(shù)改造與更新，提升服務(wù)降成本節(jié)能新技術(shù)的推廣、管理方式的調(diào)整，使業(yè)主公攤照明(樓道照明、光彩照明、環(huán)境照明、景觀射燈、路牌指示燈等)的管理卓有成效。具體的管理舉措包括：以專業(yè)技術(shù)部門牽頭研究應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)，通過數(shù)據(jù)的采集與比較，節(jié)電器在主控制線路的安裝使用，使節(jié)電率達(dá)到30％左右；強行推進(jìn)新型節(jié)能光源的使用，節(jié)能燈與LED光源從節(jié)能效

2023-06-10

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2023-04-22

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2023-06-06

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物業(yè)管理費能不能免收

現(xiàn)在有一個樓盤促銷的方式比較有意思，有些發(fā)展商在銷售樓盤時，提出前多少位認(rèn)購人士可以免一年的物業(yè)管理費。還有一些發(fā)展商是這么規(guī)定的，如果購房客戶是學(xué)士學(xué)位，則免一年物業(yè)管理費；如果是碩士，則可以免兩年；以此類推，如果是兩院院士，最高可以免五年的物業(yè)管理費。我認(rèn)為，這種促銷方式是不可取的，沒有法律依據(jù)。我從物業(yè)管理費的性質(zhì)談起，在國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定：“本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用”。一句話：取之于民、用之于民。物業(yè)管理費不完全是物業(yè)管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入上面說的各種消耗。對于普通住宅來說，物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額是固定的。從理論上來說，如

2023-02-21

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有一點可以肯定，哈爾濱市推出的這種新的物業(yè)管理模式，可以給企業(yè)施加壓力和動力，進(jìn)一步推動企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。但若是由此就得出“物業(yè)向業(yè)主交保證金，業(yè)主不再‘弱勢’”的結(jié)論，說死我都不相信，那是壓根兒就不大可能的事。只要在物業(yè)管理制度機制不健全、管理信息不透明的情況下，在物業(yè)與業(yè)主這對管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)的矛盾體中，業(yè)主將永遠(yuǎn)處于被動受氣的地位，業(yè)主永遠(yuǎn)是個弱者。長期以來，不少物業(yè)公司和居民業(yè)主之間，一直存在一個怪圈：物業(yè)公司因常常物管費收繳率低，要么精簡服務(wù)人員，削減服務(wù)項目，以減少開支，維持運轉(zhuǎn);要么消極怠工，態(tài)度冷淡，以示抗議。而業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)公司只收費不盡義務(wù)，服務(wù)不到位，態(tài)度較蠻橫，管理有問題，于是便合著伙地拒絕繳納物管費。結(jié)果，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主相互指責(zé)抱怨，矛盾越來越深，問題層出不窮，弄得小區(qū)到處都是一片臟亂差景向。事實上，物業(yè)管理問題，關(guān)鍵癥結(jié)出在業(yè)主缺乏自主管理意識，小

2023-05-04

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業(yè)主
共用設(shè)施能否改變物業(yè)管理區(qū)域的用途？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理費用途公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的清潔、維護；物業(yè)區(qū)域內(nèi)的秩序維護；員工工資發(fā)放；辦公費用；固定資產(chǎn)折舊費；各種稅收；經(jīng)全體業(yè)主同意的公共設(shè)施的大修及跟換。物業(yè)管理的內(nèi)容：物業(yè)的維護與保養(yǎng)：建筑物管理（房屋建筑進(jìn)行定期的保養(yǎng)和計劃性維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，延長其使用年限）。設(shè)備管理（供水、供電、天然氣、公共照明、電梯、通訊等）。設(shè)施的管理（道路、路燈、供水設(shè)施、供電管網(wǎng)、排水管道、二次加壓設(shè)施、生活污水處理設(shè)施、園區(qū)景觀設(shè)施等）。物業(yè)的專項管理：治安管理（區(qū)域范圍內(nèi)的安全防范，外來人員詢問登記，夜間巡邏，公共秩序的

2023-08-06

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從營銷的4C理論到物業(yè)管理服務(wù)的4C組合模式，是物業(yè)管理從以物業(yè)管理公司為中心提供物業(yè)服務(wù)到以客戶需求為導(dǎo)向提供服務(wù)的提升。1964年，美國營銷專家鮑敦提出了市場營銷組合概念，是指綜合運用并優(yōu)化組合多種可控因素，以實現(xiàn)其營銷目標(biāo)的活動總稱。這些可控因素后來被麥卡錫歸并為四類即4P。從那以后4P成為每一個商業(yè)人士的公用語言，風(fēng)行30多年。1990年，美國學(xué)者勞朋特教授提出了與傳統(tǒng)營銷的4P相對應(yīng)的4C理論，即消費者的需求與欲望。4C理論的提出引起了營銷傳播界及工商界的極大反響，從而也成為整合營銷理論的核心。進(jìn)入2000年以來，隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，我們也多方借鑒成型成功的服務(wù)模式用于社區(qū)的管理服務(wù)，其中，4C理論在物業(yè)管理行業(yè)的延伸應(yīng)用即是我們?nèi)嫱菩胁嵤┹^好的服務(wù)組合?！?C物業(yè)管理服務(wù)組合”的基本原則是以客戶為中心進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)劃設(shè)計，關(guān)注客戶現(xiàn)有及潛在的服務(wù)需求；合理

2023-06-10

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了解高水平的物業(yè)管理模式

物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。高水平的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在如下幾個方面：服務(wù)態(tài)度--熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。服務(wù)設(shè)備--完好良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。服務(wù)技能--嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)

2023-06-10

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一、前期物業(yè)管理費能變動嗎前期物業(yè)管理費是不能隨意變動的。1、前期物業(yè)服務(wù)是開發(fā)商通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約的方式代位業(yè)主或業(yè)委會授權(quán)其為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的(因為業(yè)委會尚未成立并未作出聘請決定)，約定的物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)時間、標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)受到有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定的規(guī)約。2、物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。3、物業(yè)管理條例第四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。4、各地房管部門一般會會同物價管理部門共同制定物業(yè)服務(wù)及收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)約，按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價，別墅和非住宅物業(yè)一般依

2023-05-13

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美國物業(yè)管理模式中的日常費用管理

我們國內(nèi)的小區(qū)基本是一圈圍欄，設(shè)幾個大門，站上身著制服的保安，出入門時還會給你打個手勢、敬個禮。而美國的HOUSE類社區(qū)不會有任何圍欄，甚至連大門都沒有，保安更是杳無蹤影，住宅門前或門后就是交通路。雖然從早到晚靜悄悄，只見車輛不見人，但安全卻不見得差，層次高一些的社區(qū)甚至不鎖車、不鎖門都不會發(fā)生丟失物品的事情。當(dāng)然，城市中心的公寓除外，由于出入的人員繁雜，不少人家裝有里三層、外三層的防盜設(shè)備。美國的物業(yè)管理比起國內(nèi)來，似乎簡單了許多，由于公共設(shè)施單調(diào)，加上美國人對環(huán)境的自覺保護意識，幾乎看不到物業(yè)服務(wù)人員在工作。只有在每周兩次收垃圾時，下雪清理路面時，家里需要維修時，或者上門收繳各種費用時，才能見到身穿制服的管理人員。并且，這里絕對沒有國內(nèi)常見的業(yè)主聯(lián)誼會之類的活動，鄰居之間一年到頭也很難碰上幾面。物業(yè)管理中有些費用是需要個人負(fù)擔(dān)的，比如：冬季掃雪，清潔費只包括公共區(qū)域，如果清理門前，則另

2023-06-10

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電費
國貨航以合同能源管理模式開展節(jié)能改造工作

2012年底，國貨航行政管理部與中國航材集團能源公司以合同能源管理模式進(jìn)行合作，從照明用電、中央空調(diào)節(jié)能入手，對公司綜合業(yè)務(wù)樓進(jìn)行節(jié)能改造。2013年1月，節(jié)能改造工作啟動，5月實現(xiàn)了照明節(jié)能工程驗收運行，7月實現(xiàn)了中央空調(diào)節(jié)能工程驗收運行。在照明改造部分，國貨航將使用頻率高的2549套日光燈管更換為LED燈管。改造完成后，經(jīng)科學(xué)測算，自2013年5月投入運行到當(dāng)年底，照明部分節(jié)約用電9.52萬度，節(jié)約電費支出8.96萬元。在中央空調(diào)改造部分，國貨航為中央空調(diào)機組加裝了變頻泵，節(jié)能鏈條涉及中央空調(diào)的冷凍泵、冷卻塔、供暖泵。同時，他們?yōu)榭茖W(xué)計算節(jié)能量，還安裝了計量電表，精確記錄電力消耗情況。經(jīng)測算，2013年7月至當(dāng)年底，中央空調(diào)共節(jié)約電力消耗16.23萬度，節(jié)約支出15.66萬元。國貨航推行的這兩個節(jié)能減排、節(jié)支增效項目，有效地對能源消耗進(jìn)行了科學(xué)管理，充分地挖掘了能源管理潛力。后期，國貨

2023-06-09

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房管局、物價局以及城市管理部門等政府機構(gòu)共同承擔(dān)著物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管職責(zé)。依照國家相關(guān)法規(guī)，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門承擔(dān)了對全國范圍內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理的重大職能。而在地方層次上，縣級及以上地區(qū)的人民政府房地產(chǎn)行政主管機關(guān)則負(fù)責(zé)其所在行政區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動的全面監(jiān)督與指導(dǎo)?！段飿I(yè)管理條例》第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

2024-04-23

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對探索物業(yè)管理新模式的思考

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2023-06-10

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強制執(zhí)行
物業(yè)能不能管違建

物業(yè)是沒有權(quán)利強拆違建的。物業(yè)公司屬于提供物業(yè)服務(wù)的營利性企業(yè)法人，不屬于國家司法機關(guān)和行政機關(guān)，也不屬于法律授權(quán)的行政組織。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，民事強制執(zhí)行權(quán)由人民法院依法行使，行政強制執(zhí)行權(quán)由具有行政強制執(zhí)行權(quán)的行政機關(guān)行使或者由無行政強制執(zhí)行權(quán)的行政機關(guān)、行政組織申請人民法院行使。物業(yè)公司作為營利性企業(yè)法人，不具有強制執(zhí)行權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主存在違規(guī)裝修或者建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)履行制止和報告等職責(zé)。該制止并非指強制拆除，而是警告、勸阻，由業(yè)主自行拆除、恢復(fù)原狀；業(yè)主不自行拆除、恢復(fù)原狀的，物業(yè)公司應(yīng)向有關(guān)行政管理報告，由相關(guān)行政管理部門依法對業(yè)主的違法行為予以制止或者依法處理。一、物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容（一）物業(yè)管理包含的內(nèi)容有：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修管

2023-02-24

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