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3月初，鄭州頒布的一紙限購(gòu)令，輔以限貸、加息等調(diào)控政策，令中原樓市瞬間降溫。而國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和信貸政策的全面收緊，或?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)的主基調(diào)。

政策指揮棒下，資本開始尋求新的著陸地，河南三、四線城市如今已成為開發(fā)商的投資新方向。而由于是絕對(duì)的價(jià)格洼地，再加上地方政府和開發(fā)商的助推，三、四線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)迅速飆升。

三線地產(chǎn)王

城市化進(jìn)程較慢的三、四線城市，開始迎來一個(gè)發(fā)展節(jié)點(diǎn)。

動(dòng)因不言自明。就在一、二線城市限購(gòu)調(diào)控逐漸加碼之時(shí)，三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在展開一幅大干快上的火熱藍(lán)圖。隨著一年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)商和社會(huì)流動(dòng)性正迅速?gòu)囊?、二線城市擠出，向政策相對(duì)寬松的三、四線城市再次集結(jié)。

記者注意到，隨著上海、北京、鄭州等全國(guó)一、二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、供求逐漸趨于飽和以及土地招拍掛政策的實(shí)行，再加之銀行信貸政策的日益收緊、投資收益率的逐漸走低等原因，越來越多的房地產(chǎn)商開始進(jìn)軍地縣級(jí)城市，如洛陽、漯河、開封等三線房地產(chǎn)市場(chǎng)。

偉業(yè)選擇新鄉(xiāng)作為首戰(zhàn)，并在當(dāng)年拿下新鄉(xiāng)地王;新芒果在開封的項(xiàng)目——藍(lán)灣國(guó)際(位于開封汴西新區(qū))，首次在今年房展會(huì)上亮相，而在這之前，新芒果就曾在開封開發(fā)過薩拉曼卡項(xiàng)目;美景聯(lián)手新密，將把伏羲山打造成復(fù)合型旅游文化地產(chǎn)項(xiàng)目。

早一批進(jìn)入地市掘金者，諸如建業(yè)、綠都、未來包括上述部分企業(yè)等，他們提前布局的一個(gè)直接結(jié)果是，其地市公司的業(yè)績(jī)?cè)谝患径缺憩F(xiàn)格外搶眼。

因?yàn)榭h市級(jí)城市土地資源充足、成本不高、競(jìng)爭(zhēng)不激烈，而且上升空間大、居民消費(fèi)力比較高，收益率甚至可能更高。所以，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣市級(jí)城市最直接的動(dòng)機(jī)是尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)。另外，進(jìn)入縣市級(jí)城市還有很多額外優(yōu)惠。很多縣市級(jí)城市都把實(shí)力雄厚的開發(fā)商當(dāng)做招商引資的重要客戶，在土地出讓金、規(guī)劃建設(shè)相關(guān)手續(xù)、規(guī)費(fèi)等方面都有特殊優(yōu)惠。

當(dāng)然，開發(fā)商給當(dāng)?shù)貛チ讼鄬?duì)成熟、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的開發(fā)水平。一般而言，品牌開發(fā)商在中小城市的項(xiàng)目定位都很高端，這樣也拉升了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平。

開發(fā)模式

事實(shí)上，所謂三、四線城市，是相對(duì)于一線直轄市、二線省會(huì)城市而言的地、縣級(jí)城市，這些地方樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時(shí)候也是手法不一。記者注意到，房企進(jìn)軍三、四線城市，主要有如下幾種開發(fā)模式：

一、對(duì)地方政府投桃報(bào)李模式

三、四線城市的地方政府時(shí)下對(duì)城市發(fā)展的訴求十分強(qiáng)烈，部分投資開發(fā)企業(yè)同樣將目光鎖定在有發(fā)展?jié)摿Φ娜?、四線城市。通過為市政資金缺乏的三、四線城市建設(shè)公共設(shè)施，獲得優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地資源，分期支付土地款，減輕資金壓力。這一點(diǎn)以東方金典較為典型。

二、招拍掛下的擒賊擒王模式

公司通過招拍掛拿地開發(fā)，這種模式較為常見。進(jìn)入一個(gè)全新的市場(chǎng)，初來乍到的開發(fā)商在沒有品牌影響力的情況下，開局往往比較艱難，缺乏關(guān)注度、知名度，對(duì)后續(xù)的開發(fā)、銷售都不利。如果實(shí)力允許，一定要拿下當(dāng)?shù)氐牡赝?，大手筆的動(dòng)作必然引發(fā)當(dāng)?shù)孛襟w的全面關(guān)注，使得開發(fā)商在短期內(nèi)聲名鵲起，成為全城輿論的焦點(diǎn)，塑造影響力品牌。

三、直接并購(gòu)模式

收購(gòu)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)是另一種比較常見的模式。手中擁有土地，但沒有資金開發(fā)的三、四線中小房地產(chǎn)企業(yè)，往往成為被收購(gòu)的對(duì)象，開祥房地產(chǎn)在新鄉(xiāng)的項(xiàng)目——天下城就是案例之一。這種模式省去了土地招拍掛等一些繁瑣事務(wù)，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

四、與三、四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)合作模式

這種模式更為穩(wěn)妥。例如建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司與開封地產(chǎn)龍頭企業(yè)開封市大宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合在開封成立開封建業(yè)大宏住宅建設(shè)有限責(zé)任公司，在開封總投資逾60億元，先后投資了建業(yè)大宏·城市花園、鄭開·森林半島、水系二期周邊工程、西北湖度假會(huì)館等四個(gè)項(xiàng)目。

雙向投資

開發(fā)商到三、四線城市圈地，自然是奔著利益而去的。而大量的社會(huì)資本，幾乎與之同時(shí)從一、二線城市，撲向廣大的三、四線城市，直接購(gòu)買房產(chǎn)，客觀上成為開發(fā)商下鄉(xiāng)的又一驅(qū)動(dòng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到市地、縣城去買房的有三種人，一是職業(yè)炒房客，鄭州由于限購(gòu)已無房產(chǎn)投資空間，繞道市地和縣城，他們關(guān)注的多是大盤開發(fā)，特別是有實(shí)力的知名房企開發(fā)的項(xiàng)目。二是從當(dāng)?shù)刈叱鋈サ挠兴删偷娜?，他們有的打著養(yǎng)老旗號(hào)在家鄉(xiāng)買房置業(yè)，實(shí)為理財(cái)。限購(gòu)使得外出務(wù)工人員及其那些滯留在一、二線城市的三、四線城市及所屬鄉(xiāng)村的大學(xué)畢業(yè)生們沒有在大城市購(gòu)房的資格，或者是房?jī)r(jià)高企使得他們根本無法在大城市置業(yè)，無奈之下，只好選擇在家鄉(xiāng)的三、四線城市置業(yè)，這就加大了三、四線城市的成交量。三是為家里父母老人買房的人。

而由于縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些先富起來的人，選擇向上投資，同樣成為一股不可忽視的力量。比如長(zhǎng)垣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速催動(dòng)了該地居民赴新鄉(xiāng)投資，同理，孟州前赴焦作、林州趕赴安陽等投資者不計(jì)其數(shù)。

不過，盡管三、四線城市迎來了一個(gè)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，但這些城市的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。一是市場(chǎng)容量小，如果項(xiàng)目過大則難以掉頭;二是消費(fèi)能力相對(duì)偏低，如果一個(gè)城市沒有重要產(chǎn)業(yè)支撐，價(jià)格上揚(yáng)很難，銷售形勢(shì)微妙而險(xiǎn)峻;三是地方政策變化大，很容易受到地方政府領(lǐng)導(dǎo)換屆的影響。