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購買二手房房齡與貸款額度掛鉤

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-27 19:20:21 290 人看過

多數(shù)銀行在辦理二手房貸款業(yè)務時，貸款年限都是按照房齡＋貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長為20年。

返鄉(xiāng)置業(yè)者大多對二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請貸款過程中困難重重。為此，特別提醒購房者，貸款購買二手房時，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責任該如何約定。

一、二手房貸款額評估如何計算

雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時，銀行要先對房產(chǎn)進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

房屋評估價是根據(jù)當時的市場情況，通過專業(yè)評估機構對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來，一般二手房評估價都低于市場價，通常，二手房評估價大多為市場價值的80％－90％。如果一套市場價50萬元的二手房，如果按照80％的市場價值計算，評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，購買這套二手房，即要準備22萬元的首付款，而非通常理解的15萬元首付款。

二手房貸款評估價主要由以下因素決定

1、房屋因素

（1）折舊：年折舊－2％

（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％

（3）樓層：2、6樓－3％；7樓－5％；3、4樓＋3％；1、5樓為基準價；

（4）朝向：無朝南外門窗－5％

2、環(huán)境因素

（1）無物業(yè)管理－5％

（2）非獨立封閉小區(qū)－5％

（3）有省、市重點小學區(qū)＋15％

需要注意的是，評估機構給出的評估價和房屋的市場價可能存在不小的差異，可能僅為實際成交價的80％－90％，這就需要我們在買二手房時除了準備首付款，還要準備預期貸款額度和實際可貸款額度的差價。

二手房貸款評估費用如何收取？

二手房貸款時，通常會由銀行指定的評估機構評估進行評估，收費也會有差異，一般為評估價的0．1％－0．5％不等。需要注意的是，國家發(fā)改委給出的收費標準是評估價的0．3％－0．5％，具體收費標準根據(jù)市場調(diào)節(jié)浮動。因此評估費收費標準會因地區(qū)和機構有差異，購房人在與評估機構簽訂服務協(xié)議的時候最好明確評估費收費標準，免得事后因評估費問題影響買房進程。

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