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本文對近年興起的房地產(chǎn)信托熱現(xiàn)象進行研究，首先，從現(xiàn)實的角度揭示了房地產(chǎn)信托興起的成因及現(xiàn)狀，然后從法學(xué)的角度對房地產(chǎn)信托予以界定與分析，并指出這一現(xiàn)象中的金融創(chuàng)新與法律規(guī)避，提出了信托委托人保護命題，審視了現(xiàn)有的保護信托委托人法律規(guī)定之不足，最終構(gòu)建出由構(gòu)建了由健全信息披露制度、制定信托業(yè)法、賦予信托受托人收益人信托財產(chǎn)之追索權(quán)、建立全方面監(jiān)管體系、建立信托企業(yè)信用制度五個方面組成的全面的系統(tǒng)的委托人利益的法律保護機制。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)信托融資，集合資金信托，貸款信托，委托人利益保護

房地產(chǎn)信托一詞，近來頻頻出現(xiàn)于媒體，究竟何謂房地產(chǎn)信托?主流媒體這樣予以界定：房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。2

一、房地產(chǎn)信托的興起原因與現(xiàn)狀

2003年6月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)「2003」121號)，簡稱央行121號文，出臺了一連串措施：不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款用于交土地出讓金;建筑施工企業(yè)不得將流動資金貸款用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資;只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款;提高對購買第二套以上者的首付款比例。

121號文出臺后，房地產(chǎn)業(yè)反應(yīng)極為強烈，房地產(chǎn)商稱之為中國近10年來對房地產(chǎn)業(yè)最為嚴(yán)厲的一個文件，地產(chǎn)業(yè)的冬天已經(jīng)來臨。央行房地產(chǎn)信貸政策收緊，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機遇。

除121號文帶來的機遇外，信托自己的優(yōu)勢也對房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。信托方式相對銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。在供給方式上更加靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目，設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式提升房地產(chǎn)業(yè)績，從而增加了市場供需雙方的選擇空間。

房地產(chǎn)信托融資興起后，發(fā)展勢頭非常強勁。據(jù)《中國信托業(yè)季度報告》(2003年第四季度)顯示，信托業(yè)出乎意料地在年底呈現(xiàn)出爆發(fā)突進的現(xiàn)象，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的品種居前列，品種數(shù)、金額分別比第三季度增加22個、22.9億元，房地產(chǎn)信托融資的品種數(shù)量、金額分別占本季度的比重為42.5%、40.4%，與前三個季度相比較，不僅比重在增加，金額比重直線上升，而且房地產(chǎn)融資地域正從局部地區(qū)向全國各地擴散，第三季度原來只是集中于浙江地區(qū)，第四季度已在國內(nèi)主要大中城市全面開花。3在2004年第一季度投向房地產(chǎn)的信托品種募集資金一直保持上升趨勢，其資金比重在本季度達到49.7%，引人矚目。4在2004年的第二季度與第三季度，雖然信托行業(yè)由于監(jiān)管加強而呈下跌趨勢，但投向房地產(chǎn)的信托資金始終是位居榜首。5

二、房地產(chǎn)信托的法律分析

所謂信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義、為收益人的利益或特定目的進行管理或處分的行為。6受人之托，代人理財是信托的基本特征，也是信托關(guān)系的簡明概括。

信托依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成不同類別，依據(jù)信托上的利益是否歸屬于委托人本人，可以劃分成自益信托與他益信托;依據(jù)產(chǎn)生方式的不同，信托可分為明示信托和默示信托;依據(jù)信托關(guān)系中受托人是否為商業(yè)營業(yè)，可以劃分為商業(yè)信托和民事信托，典型的商業(yè)信托包括：有價證券信托、投資信托、貸款信托、帶抵押公司債信托、養(yǎng)老金信托、單位信托、設(shè)備信托等，典型的民事信托包括：撫養(yǎng)費信托、浪費者信托、遺產(chǎn)信托、節(jié)稅信托等;依據(jù)信托所涉及的行業(yè)不同，信托可分為金融信托與貿(mào)易信托，金融信托業(yè)務(wù)范圍包括：資金信托業(yè)務(wù)、財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)以及代理業(yè)務(wù)，其中資金信托業(yè)務(wù)包括存款信托業(yè)務(wù)、貸款信托業(yè)務(wù)與投資信托業(yè)務(wù)，財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要包括不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，貿(mào)易信托業(yè)務(wù)主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租賃信托等。7

法律上的不動產(chǎn)信托，是指委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處置。8顯然，媒體所指房地產(chǎn)信托與法律意義上的不動產(chǎn)信托大相徑庭，究竟何謂房地產(chǎn)信托，如何從法律層面予以界定?

上海國投的新上海國際大廈資金信托計劃很具有代表性，下面筆者以此為實例，進行研究。

上海國投的新上海國際大廈資金信托計劃項目中委托人和受益人為同一人，即中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的投資人，包括自然人、法人、和其他依法成立的組織，受托人是上海國投信托。計劃資金用于向新上海國際大廈提供資金貸款，用于公司經(jīng)營，貸款期限三年，貸款利率為中國人民銀行規(guī)定的三年期固定資產(chǎn)貸款利率，每年根據(jù)人民銀行的規(guī)定進行調(diào)整。當(dāng)時三年期貸款利率水平為年5.49%，可見預(yù)期的信托貸款利息回報相當(dāng)?shù)母?。信托貸款由新上海國際大廈有限公司以新上海國際大廈的部分房產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，抵押物的市場價值超過人民幣4.6億元。

從上例分析可知，該房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是以貸款信托為具體方式的資金信托業(yè)務(wù)，在我國又稱集合資金信托，即受托人將從社會上眾多出資者處募集到的資金作為商業(yè)貸款發(fā)放給第三人(通常為房地產(chǎn)開發(fā)商)，并將因此而取得的利息交給出資者(既是委托人，也是受益人)。信托財產(chǎn)是長期貸款基金，受益人憑借貸款受益憑證在貸款期限屆滿時收回本金和利息。

這種信托具有以下特點：第一，收益模式以穩(wěn)定收益為主，大部分計劃的收益或者直接采取信托貸款方式(典型的固定收益)，或者在收益模式設(shè)計上給投資人以收益穩(wěn)定的合理預(yù)期，預(yù)期年收益率水平大都在3-5%/年之間;第二，資金運用方式以信托貸款為主，在已推出或披露的集合資金信托計劃中，有一半是采用信托貸款的資金運用方式，這種方式的資金管理和運營操作相對簡單，收益穩(wěn)定，風(fēng)險控制也比較落實;第三，管理報酬多與業(yè)績掛鉤，集合資金信托計劃中，管理費用和報酬方式的設(shè)計大多采用了非固定方式，即分段計算管理報酬，當(dāng)投資收益低于某一水平不收管理費，達到預(yù)期收益水平按標(biāo)準(zhǔn)管理費率收取，當(dāng)獲得較高收益時對超額收益部分分成，這種管理費的提取方式符合現(xiàn)階段投資人的心理，也與產(chǎn)品的收益模式比較吻合，容易獲得投資人的信任;第四，大部分計劃的風(fēng)險控制和退出機制是由政府(財政)支持的，或有抵押物擔(dān)保、或有資金實力強的擔(dān)保公司提供擔(dān)保。

除了常見的集合資金信托(貸款信托)外，房地產(chǎn)信托還包括以下情況：財產(chǎn)信托，如上海磁懸浮交通項目股權(quán)信托受益權(quán)投資計劃;證券投資信托，如上海外環(huán)隧道項目資金信托計劃;隨著金融的不斷創(chuàng)新，信托產(chǎn)品新品種不斷涌現(xiàn)。