投資REITs產(chǎn)品的風(fēng)險和收益情況如何？
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-24 08:52:02
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若投資者看好房產(chǎn)巿場的長遠(yuǎn)投資前景和租金回報收益，希望在低迷的市況下減低投資風(fēng)險，賺取穩(wěn)定的回報，那么房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)不失為一個可分散投資風(fēng)險的選擇，因?yàn)镽EITs是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。
REITs在歐美市場的發(fā)展已經(jīng)十分成熟，但在中國內(nèi)地，雖然近年來發(fā)展了一些本土化的信托基金，但到目前為止還沒有一家真正上市的REITs。加上國內(nèi)現(xiàn)時尚未有一套完善的房地產(chǎn)投資信托法律制度，對信托收益的納稅制度未有規(guī)范，也沒有與REITs相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，因此，營業(yè)稅、租賃稅等的征收會對其相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流入造成較大的沖擊，在很大程度上削弱REITs的分紅能力。
相反，由于香港和海外的REITs已存在一段時間，無論在法規(guī)及制度上都比較完善。就以于2005年11月香港房委會推出的領(lǐng)匯信托基金(823HK)為例，它是較早一只在香港上市的REITs，其資產(chǎn)包括公共房屋的零售物業(yè)和車位，上市時以低于資產(chǎn)值的認(rèn)購價推出市場，廣受市場歡迎，并掀起投資者的認(rèn)購熱潮。
其后，一些大型發(fā)展商相繼把轄下的物業(yè)資產(chǎn)分拆成為REITs上市：當(dāng)中包括鷹君集團(tuán)(41HK)旗下的冠君信托(2778HK)，于2006年5月上市；恒基地產(chǎn)(12HK)旗下的陽光信托(435HK)，于同年12月上巿。由于香港部分的REITs是由大發(fā)展商分拆出來，所以它們不少都具備經(jīng)驗(yàn)豐富的資產(chǎn)管理團(tuán)隊，懂得挑選信譽(yù)好的租戶，能夠有效管理和執(zhí)行租約的履行，保證固定的租金收入。由于REIT旗下的物業(yè)租金收入大部分會分派給基金持有人，故投資者的回報也顯得相對穩(wěn)定，因此盡管在熊市當(dāng)，不但可以取得平穩(wěn)和理想的回報,也能享受物業(yè)資產(chǎn)升值帶來的成果。目前,冠君信托的股息收益率高于10%，而美國著名的國際型投資信托基金FidelityInternationalRealEstateFnd(FIREX)，其股息回報也相當(dāng)平穩(wěn)，股息收益率于07年為8.2%。
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風(fēng)險投資所謂風(fēng)險，是指投資人投資后在投資期內(nèi)承擔(dān)創(chuàng)業(yè)階段失敗的風(fēng)險。任何事情都存在風(fēng)險，關(guān)鍵的不是消滅風(fēng)險，而是要把風(fēng)險降到最低。市場經(jīng)濟(jì)下，每一個投資者在承擔(dān)5～20年投資期內(nèi)蘊(yùn)含著巨大風(fēng)險的同時，在投資客體那里獲取高額收益。風(fēng)險投資的風(fēng)險貫穿于整個投資運(yùn)營的全過程，可分為：（一）技術(shù)風(fēng)險1、開發(fā)風(fēng)險由于選擇了不成熟的技術(shù)或因種種不確定的因素使產(chǎn)品或技術(shù)再開發(fā)受阻，也會導(dǎo)致風(fēng)險投資的失敗。2、轉(zhuǎn)化應(yīng)用風(fēng)險高新產(chǎn)品、技術(shù)的轉(zhuǎn)化過程，是一個龐大的系統(tǒng)工程。它除了涉及投資資金技持外，還涉及到國家政策、市場體制、環(huán)境保護(hù)、生產(chǎn)工藝、配套設(shè)施、原材料供應(yīng)等因素的影響，都會使投入風(fēng)險資本處于風(fēng)口浪尖。3、技術(shù)壽命風(fēng)險任何一項(xiàng)高新技術(shù)或產(chǎn)品，均有其生存空間及生存期限限制，是否在何時能被更高、更新的技術(shù)替代，其風(fēng)險投資的風(fēng)險將大大增加。（二）市場風(fēng)險市場的風(fēng)險是指其新產(chǎn)品、新技術(shù)與市場容量及設(shè)計能力不相匹配引起2023-06-09328人看過 -
股權(quán)投資現(xiàn)在我們講講現(xiàn)在和未來。第二個產(chǎn)品叫做房地產(chǎn)信托投資基金。就是REITs，這也是我們這些年來主張引進(jìn)的。REITs就是房地產(chǎn)投資信托基金。這是國外來的詞。后來在全世界都進(jìn)行了很好的實(shí)踐，中間也出現(xiàn)過問題，在美國也發(fā)生了問題?，F(xiàn)在在全亞洲有90多個REITs，我們中國大陸還沒有，我在2005就建議引進(jìn)REITs。什么叫REITs？簡單來說就是我們老百姓個人買房可以出租，然后收租金，但是老百姓個人的能力所不及的，大型的商場、寫字樓，個人買不起了，國外的辦法就是匯集老百姓的資金收購這些物業(yè)，然后出租，分給投資人，而且把他的投資單位可以拿去上市流通。所以形成了這個金融衍生產(chǎn)品——REITs。我們曾經(jīng)請國外的金融專家講創(chuàng)新，他們都普遍有這個說法，說不講REITs，就沒有別的創(chuàng)新可講，我們都知道，REITs是國外的一個實(shí)踐，這個已經(jīng)是在國外證明是成熟的金融產(chǎn)品。到底怎么樣在中國啟動REITs呢？我曾經(jīng)2023-06-07445人看過 -
債權(quán)人**證券有限責(zé)任公司，研究員：郇超，劉-喆。進(jìn)入08年后，相較A股市場的低迷表現(xiàn)，債券市場卻始終保持著強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢，特別是公司債中的高收益品種，更是在近期連創(chuàng)新高，從這些債券的日線圖上似乎看不出債券原本應(yīng)有的波動幅度小，價格走勢平緩特征。此番高收益公司債大幅上漲的原因主要來自于宏觀經(jīng)濟(jì)方面的支撐和二級市場資金供給量的擴(kuò)大。從宏觀情況看，負(fù)利率的推動和對未來經(jīng)濟(jì)政策放松的預(yù)期是促進(jìn)整個債券市場上行的重要原因。從新增供應(yīng)資金看，因股市低迷轉(zhuǎn)向債券市場的避險資金和近期新發(fā)售的債券型基金增加了公司債市場，特別是高收益?zhèn)膹?qiáng)烈需求。價格連續(xù)上行使公司債市場風(fēng)險逐漸加大?！胺抢硇猿醋鳌笔悄壳肮緜袌雒媾R的一個現(xiàn)實(shí)。信用溢價與上公司業(yè)績相左的異狀和交易趨勢性的日益顯著均提醒投資者，目前投機(jī)成分比重加大，風(fēng)險逐步攀升。較為突出的是08中糧債在上市后短短8個交易日創(chuàng)出114.73元的高價后迅速回調(diào)到12023-06-22256人看過 -
投資上市公司股權(quán)方式。投資上市公司股權(quán)，即入股上市公司，成為上市公司的股東，享受盈利分紅。具體方式如下：1、通過大量買進(jìn)股票方式，投資上市公司股權(quán)；2、當(dāng)上市公司增持股權(quán)時，買進(jìn)上市公司部分股權(quán)，進(jìn)行投資；3、當(dāng)上市公司進(jìn)行公開招募，按照上市公司招募的規(guī)定，進(jìn)行股權(quán)投資。投資公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓要交什么稅個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要涉及兩個稅種：印花稅和個人所得稅。1、印花稅：個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所屬印花稅稅目為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，其稅率為所載金額萬分之五。2、個人所得稅個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20％。計算公式：應(yīng)納稅額＝（轉(zhuǎn)讓收入－原值－合理費(fèi)用）＊20％。其中合理費(fèi)用是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓時按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)，如印花稅、資產(chǎn)評估費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等?！吨腥A人民共和國公司法》第一百二十一條上市公司在一年內(nèi)購買、出售重大資產(chǎn)或者擔(dān)保金額超過公司資產(chǎn)2023-07-01360人看過
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債務(wù)人債券具有安全性。安全性是指債券持有人的收益相對固定，不隨發(fā)行者經(jīng)營收益的變動而變動，并且可按期收回本金。但是，債券投資也存在一定的風(fēng)險，債券投資不能收回有兩種情況：第一，債務(wù)人不履行債務(wù)，即債務(wù)人不能按時足額履行約定的利息支付或者償還本金。第二，存在流通市場風(fēng)險，即債券在市場上轉(zhuǎn)讓時因價格下跌而承受損失。許多因素會影響債券的轉(zhuǎn)讓價格，其中較重要的是市場利率水平。一、債券投資有哪些投資風(fēng)險1、利率風(fēng)險利率風(fēng)險是指利率的變動導(dǎo)致債券價格與收益率發(fā)生變動的風(fēng)險。2、價格變動風(fēng)險債券市場價格常常變化，若它的變化與投資者預(yù)測的不一致，那么，投資者的資本必將遭到損失。3、通貨膨脹風(fēng)險債券發(fā)行者在協(xié)議中承諾付給債券持有人的利息或本金的償還，都是事先議定的固定金額。當(dāng)通貨膨脹發(fā)生，貨幣的實(shí)際購買能力下降，就會造成在市場上能購買的東西卻相對減少，甚至有可能低于原來投資金額的購買力。4、信用風(fēng)險在企業(yè)債券的投2023-03-15413人看過 -
本文介紹了股權(quán)融資的幾種方式,包括基金組織、假股秘密貸款、銀行承兌、直存款和委托貸款。同時指出,雖然股權(quán)融資在法律范圍內(nèi)是合法的,但近年來一些股權(quán)收益轉(zhuǎn)讓與回購模式逐漸興起,私募基金行業(yè)也興起,但法律并未明確保護(hù)這些模式。最后提醒,只有國外獨(dú)資和中外合資企業(yè)才可以通過銀行承兌的方式進(jìn)行融資。在法律規(guī)定范圍內(nèi)的融資方式都是合法的融資方式。股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東，同時使總股本增加的融資方式。收益性股票融資模式有以下幾種：一、基金組織、假股秘密貸款。就是投資方以入股的方式對項(xiàng)目進(jìn)行投資但實(shí)際并不參與項(xiàng)目的管理。二，銀行承兌。三，直存款。四、大量當(dāng)鋪存款。只有國外獨(dú)資和中外合資的企業(yè)才可以。國內(nèi)企業(yè)想要通過這種方式進(jìn)行融資，首先就要改變企業(yè)的性質(zhì)。五，委托貸款。所謂委托貸款就是投資方在銀行為項(xiàng)目方設(shè)立一個?？钯~戶，然后把錢打到?？钯~戶里面，委托2023-11-12186人看過 -
風(fēng)險投資風(fēng)險投資(英語：VentreCapital，縮寫為VC)簡稱風(fēng)投，又譯稱為創(chuàng)業(yè)投資，主要是指向初創(chuàng)企業(yè)提供資金支持并取得該公司股份的一種融資方式。風(fēng)險投資是私人股權(quán)投資的一種形式。風(fēng)險投資公司為一專業(yè)的投資公司，由一群具有科技及財務(wù)相關(guān)知識與經(jīng)驗(yàn)的人所組合而成的，經(jīng)由直接投資被投資公司股權(quán)的方式，提供資金給需要資金者(被投資公司)。風(fēng)投公司的資金大多用于投資新創(chuàng)事業(yè)或是未上市柜企業(yè)(雖然現(xiàn)今法規(guī)上已大幅放寬資金用途)，并不以經(jīng)營被投資公司為目的，僅是提供資金及專業(yè)上的知識與經(jīng)驗(yàn)，以協(xié)助被投資公司獲取更大的利潤為目的，所以是一追求長期利潤的高風(fēng)險高報酬事業(yè)。特點(diǎn)風(fēng)險投資之所以被稱為風(fēng)險投資，是因?yàn)樵陲L(fēng)險投資中有很多的不確定性，給投資及其回報帶來很大的風(fēng)險。一般來說，風(fēng)險投資都是投資于擁有高新技術(shù)的初創(chuàng)企業(yè)，這些企業(yè)的創(chuàng)始人都具有很出色的技術(shù)專長，但是在公司管理上缺乏經(jīng)驗(yàn)。另外一點(diǎn)就是一種新技2023-06-23291人看過 -
風(fēng)險投資1.篩選尋求風(fēng)險投資的企業(yè)應(yīng)預(yù)先了解風(fēng)險投資市場的行情。風(fēng)險企業(yè)可以去查閱像風(fēng)險投資公司大全這樣的參考文獻(xiàn)在這些文獻(xiàn)中常會有一些關(guān)于這些風(fēng)險投資公司偏好方面的信息，也可以查閱一下本行業(yè)中那些即將上市企業(yè)的投資者名錄，或直接訪問行業(yè)中其他公司的管理者。此后，風(fēng)險企業(yè)可根據(jù)本企業(yè)的特點(diǎn)和資金需要量篩選出若干可能的投資公司。在篩選時，風(fēng)險企業(yè)所要考慮的因素包括：企業(yè)所需投資的規(guī)模；企業(yè)的地理位置；企業(yè)所處的發(fā)展階段和發(fā)展?fàn)顩r；企業(yè)的銷售額及盈利狀況；企業(yè)的經(jīng)營范圍等。通常，在此過程中，律師和會計師要起很大的作用。2.主要投資者在籌集風(fēng)險資金的過程中，有時風(fēng)險企業(yè)家需要找到一個主要投資者，這個主要投資者將會和企業(yè)家一起推動、評價、構(gòu)建這筆交易。此外，這個主要投資者還會把周圍的投資者組織起來形成一個投資者集團(tuán)。風(fēng)險企業(yè)家應(yīng)從最有實(shí)力的投資者中選擇他的主要投資者。3.接觸多數(shù)情況下，與風(fēng)險投資家的接觸2023-06-09491人看過
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法律綜合知識［摘要］我國保險業(yè)目前實(shí)行超常規(guī)發(fā)展，困擾其發(fā)展的瓶頸即投資問題。在保險資金投資渠道放寬后引起的效益問題、風(fēng)險問題、資源有效配置等問題，對保險業(yè)的長期運(yùn)營和社會穩(wěn)定將產(chǎn)生深刻的影響，應(yīng)引起關(guān)注和重視。金融業(yè)的對外開放和快速發(fā)展，推動了社會的進(jìn)步，在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮越來越重要的作用。保險業(yè)作為金融業(yè)的重要組成部分，在穩(wěn)定社會、保障民眾、資金融通等方面發(fā)揮了積極作用。保險業(yè)目前實(shí)行超常規(guī)發(fā)展，困擾其發(fā)展的瓶頸即投資問題。在保險資金投資渠道放寬后引起的效益問題、風(fēng)險問題、資源有效配置等問題，對保險業(yè)的長期運(yùn)營和社會穩(wěn)定將產(chǎn)生深刻影響，應(yīng)引起關(guān)注和重視。一、我國保險資金運(yùn)用現(xiàn)狀按我國《保險法》規(guī)定，保險資金的運(yùn)用，限于在銀行存款、政府債券、金融債券、企業(yè)債券、投資基金和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。目前，我國保險資金運(yùn)用有以下特點(diǎn)：1．投資渠道狹窄，滿足不了保費(fèi)快速增長的需求據(jù)有關(guān)資料顯示，截止2022-04-09405人看過 -
【摘要】保本型理財產(chǎn)品的收益比較穩(wěn)定，能夠最大程度的保障本金。各行推出保本理財產(chǎn)品，不僅可以促進(jìn)資金的積累，還可吸引客戶進(jìn)行投資。銀行保本理財收益率怎么樣呢？這些理財產(chǎn)品有投資風(fēng)險嗎？銀行定存的種類較多，這里講的是整存整取方式，存期分為三個月、半年、一年、二年、三年、五年，年利率分別為2．6％，2．8％，3％，3．75％，4．25％，4．75％。＊＊瑞德理財師表示，銀行定存風(fēng)險幾乎為零，若10萬元定期存款3年和5年，到期可分別獲得12750元和23750元。國債就是國家公債，是國家為了籌集資金向老百姓出具的書面借款憑證，并承諾會按期支付利息，到期會歸還本金，投資風(fēng)險低。憑證式國債居多，分為3年期和5年期，目前年利率分別為5％和5．41％。＊＊瑞德理財師表示，如果10萬元購買3年期和5年期國債，到期可分別獲得15000元和27050元利息。與同期限的銀行定存相比，可分別多得利息2250元和32023-12-05323人看過 -
如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率，其計算方法有以下幾種:(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標(biāo)來識別1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計算公式為：營業(yè)率=年營業(yè)總費(fèi)用/年計劃總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險越大;反之，則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是安全的。32023-05-01487人看過 -
股東權(quán)益一、隱名投資人的股東權(quán)利保護(hù)1、出資人與他人約定以該他人名義出資(即隱名投資)的，其約定通常不得對抗公司。但是，如果出名股東和隱名股東對股東權(quán)益沒有爭議，有限責(zé)任公司過半數(shù)以上的其他股東明知實(shí)際出資人的出資，且公司或過半數(shù)的股東已經(jīng)認(rèn)可以其以股東身份行使權(quán)利的，如無違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情節(jié)，人民法院通常還是認(rèn)定實(shí)際出資人對公司享有股權(quán)的。2、當(dāng)隱名投資人和出名股東對股權(quán)的歸屬產(chǎn)生爭議時，對于股東權(quán)益確認(rèn)訴訟，法院在審理案件中通常以出資人和出名股東是否簽署有隱名投資協(xié)議或出資人是否參與了公司的實(shí)際管理和股權(quán)行使，來具體判斷隱名投資人和出名股東究竟誰應(yīng)當(dāng)享有股東權(quán)益：隱名投資人和出名股東之間，雙方約定實(shí)際出資人為股東或者實(shí)際出資人承擔(dān)投資風(fēng)險，或雙方雖無約定，但一直由隱名投資人實(shí)際股東權(quán)益和公司管理權(quán)的，如無違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情節(jié)，則法院通常確認(rèn)股東權(quán)益和股份收益給隱名投資人。隱名投資人和出2023-03-23242人看過
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風(fēng)險投資不同點(diǎn)一：投資機(jī)構(gòu)不一樣戰(zhàn)略投資者一般是行業(yè)內(nèi)的，或者是與被投資方比較接近的行業(yè)公司。風(fēng)險投資是比較單純的資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)，雖然其內(nèi)部也有專家可能對該行業(yè)有比較深的認(rèn)識，但公司整體不是該行業(yè)或者類似行業(yè)的。不同點(diǎn)二：增值服務(wù)剛開始投資時，戰(zhàn)略投資者基于其自身的優(yōu)勢一般會承諾在資金、技術(shù)、管理、市場、人才等方面給與被投資方很大的幫助。當(dāng)然在實(shí)際運(yùn)作中，有些戰(zhàn)略投資者會真心實(shí)意的幫助被投資方，而有些戰(zhàn)略投資者純粹就是為了忽悠被投資方。風(fēng)險投資能給被投資方提供的增值服務(wù)主要在被投資方業(yè)務(wù)發(fā)展起來以后，企業(yè)或公司需要在未來通過IPO上市進(jìn)行資本運(yùn)作等等方面能給被投資方提供比較好的幫助。不同點(diǎn)三：投資人在自己機(jī)構(gòu)內(nèi)的地位戰(zhàn)略投資者的執(zhí)行人一般在戰(zhàn)略投資者的公司內(nèi)部不是居于主導(dǎo)地位的部門，我們看到很多已經(jīng)發(fā)展起來的企業(yè)，尤其是有一定結(jié)余資金的公司貨企業(yè)都成立自己的投資部門，對外進(jìn)行一些投資，國內(nèi)比較典型的2023-03-15210人看過
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房地產(chǎn)投資信托近日，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)“破冰”與險資投不動產(chǎn)開閘的消息，令商業(yè)地產(chǎn)再度升溫。國內(nèi)首家人民幣商業(yè)地產(chǎn)投資基金——高和投資蘇鑫對媒體表示，REITs放行和險資投向放松將為商業(yè)地產(chǎn)投資提供理想的“退出渠道”，同時也為安全性資本提供避險式投資的場所。顯然，在住宅去投資化的過程中，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)測，下半年，北京等一線城市商辦物業(yè)的租金和售價將繼續(xù)“補(bǔ)漲”。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威消息，REITs可能在8月底獲批，第一個獲準(zhǔn)上市的項(xiàng)目是天津的保障性住房項(xiàng)目，而證監(jiān)會版本的REITs也已在準(zhǔn)備籌備階段，上海浦東部分商業(yè)項(xiàng)目可能作為試點(diǎn)，并最終在上海交易所上市。目前，REITs將采取比較保守的債券型形式，在銀行間率先發(fā)行，這類產(chǎn)品與業(yè)內(nèi)企盼的商業(yè)地產(chǎn)新融資平臺有一定差距。不過，銀行間發(fā)行的債券型REITs，與有抵押物的信托融資類似，仍能起到融資平臺的作用；更重要的是，債券型REI2023-06-07252人看過
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#產(chǎn)品
詞條
產(chǎn)品是指被人們使用和消費(fèi)，并能滿足人們某種需求的任何東西，包括有形的物品、無形的服務(wù)、組織、觀念或它們的組合。產(chǎn)品一般可以分為五個層次，即核心產(chǎn)品、基本產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品、潛在產(chǎn)品。 產(chǎn)品是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的... 更多>
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