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一、尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進(jìn)行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。

選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽較好。具體辦法如下：

1、注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討;

2、因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機會，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。

3、留意執(zhí)照上所列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊資金了。

4、在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。一些中介打出“放心中介”的旗號出現(xiàn)損害消費者的行為。

二、入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后市頒布補充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：

1.中央直屬機關(guān)的公房;

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的;

3.使用權(quán)的房屋;

4.以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補足剩余價款的;

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房;

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的;

7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

8.所有權(quán)有糾紛的;

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的;

10.上市出售后會形成新的住房困難的;

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的;

12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。

二手房交易

三、評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關(guān)注。

買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了?！倍遥康禺a(chǎn)中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應(yīng)切實考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業(yè)評估。買賣雙方可據(jù)此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標(biāo)準(zhǔn)就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

四、簽協(xié)議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法;

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售;

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件;

4.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用;

5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

五、居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在本市購房批準(zhǔn)通知單》。

買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

六、過戶結(jié)算

買賣雙方繳納相關(guān)稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

立契過戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金;房價的2%繳納契稅(120平方米以下);按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費15元，產(chǎn)權(quán)登記費3元。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。