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一起買賣合同糾紛執(zhí)行案，從立案至今歷時4年之久。涉及的ZZ大廈爛尾樓從查封到組織司法拍賣，其間利益人異議不斷，司法拍賣一度被暫緩。時至今日，這座備受關(guān)注的爛尾樓仍矗立在甘肅省蘭州市的主城區(qū)灘尖子。

今天上午，蘭州鐵路運輸中級人民法院召開新聞發(fā)布會，宣布該院于當天上午依法裁定駁回尹某等68名購房者的異議，確認ZZ大廈將被整體司法拍賣。

購房者提異議拍賣被暫緩

2005年，ZZ大廈項目在蘭州灘尖子開建，2007年主體封頂。然而，在建設(shè)過程中，甘肅XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因沒有資金致使ZZ大廈成為爛尾樓。

另一方面，XX公司與蘭州YY集團有限公司因供應鋼材、水泥等引發(fā)的買賣合同糾紛案進入法律程序，經(jīng)甘肅省高級人民法院調(diào)解，雙方于2010年3月29日達成民事調(diào)解協(xié)議，XX公司應按照調(diào)解書約定的期限向天奇集團支付8000多萬元欠款。

由于XX公司未按照調(diào)解書約定的內(nèi)容支付欠款，天奇集團于2010年7月22日向法院申請強制執(zhí)行，該案被甘肅省高院指定由蘭鐵中院執(zhí)行，案件進入了執(zhí)行階段。2010年12月，蘭鐵中院依法查封了XX公司在建的ZZ大廈項目。

ZZ大廈被查封后，蘭鐵中院依法開展執(zhí)行工作，責令XX公司履行義務，但該公司一直未能償還欠款，也再無其他可供執(zhí)行資產(chǎn)，也無力對該大廈復工建設(shè)。

2013年4月17日，蘭鐵中院對ZZ大廈進行了委托司法評估。2013年10月，法院決定拍賣ZZ大廈。之后，ZZ大廈聯(lián)建方提出異議，法院立案審查后駁回異議。

2014年10月10日，甘肅省高院在審查后通知蘭鐵中院依法組織拍賣。隨后，蘭鐵中院委托拍賣公司發(fā)布公告顯示，ZZ大廈整體拍賣參考價為4億元，競買保證金為8000萬元，于11月25日以網(wǎng)絡競價的方式拍賣。

2014年11月20日，尹某等68名ZZ大廈購房者在看到大廈將被整體拍賣的公告后，向蘭鐵中院遞交了執(zhí)行異議申請書。蘭鐵中院次日立案審查，并于11月24日針對異議進行了公開聽證。在異議審查期間，法院按照法律規(guī)定暫緩對大廈進行司法拍賣。

法院詳解駁回異議依據(jù)

尹某等68戶購房者認為，法院委托拍賣行為涉及的標的物——ZZ大廈中的部分在建房屋，系他們購買的尚未交付的房屋，他們對該大廈中的部分房屋具有權(quán)利；法院所執(zhí)行案件的執(zhí)行申請人天奇集團是被執(zhí)行人XX公司的債權(quán)人，其不是法院現(xiàn)在所執(zhí)行標的物ZZ大廈房屋的權(quán)利人，故法院無權(quán)直接執(zhí)行拍賣買受人購買的房屋；法院以異議申請人購買房屋的買賣合同是無效的為由要執(zhí)行購買的房屋是沒有法律依據(jù)的。尹某等人請求法院裁定中止執(zhí)行，請求停止對ZZ大廈的整體拍賣。

辦理此案的法官范贛鑫介紹，尹某等68人向法院提供的商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、XX公司的售樓書、ZZ大廈的照片、網(wǎng)上銷售資料等證據(jù)，僅證明68名購房者與XX公司存在買賣合同關(guān)系，買賣合同關(guān)系屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，該債權(quán)可以通過司法等程序予以確認，現(xiàn)購房者未能提供債權(quán)經(jīng)確認的證據(jù)，不能對抗申請執(zhí)行人天奇公司的債權(quán)請求權(quán)，也不能阻止法院對ZZ大廈進行司法拍賣。

法院認為，68名購房者依據(jù)其提供的證據(jù)主張對涉案房屋具有物權(quán)，則根據(jù)物權(quán)公示的原則，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。合同僅是物權(quán)變動的原因行為，并不必然發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，簽訂了商品房屋買賣合同并不必然取得該房屋的物權(quán)。購房者未提供涉案房屋的所有權(quán)等物權(quán)證明，主張享有部分房屋物權(quán)無事實依據(jù)，不能阻止法院對ZZ大廈進行司法拍賣。

法院還認為，因為ZZ大廈系在建工程，無法分割拍賣或分割拍賣明顯有損其價值，故法院決定依法整體拍賣并無不當，法院執(zhí)行符合法律法規(guī)和本案實際。

法院執(zhí)行兼顧購房者權(quán)益

68名購房者提出的異議被駁回，那么他們的權(quán)益該如何保障？蘭鐵中院執(zhí)行局副局長馬某某介紹，ZZ大廈購房戶一直是法院在處理案件時充分考慮的問題，但執(zhí)行法院直接介入購房戶與XX公司的糾紛缺乏法律依據(jù)。

馬某某介紹，為妥善解決問題，充分保護購房戶的合法權(quán)益，經(jīng)法院努力做當事人的工作，現(xiàn)XX公司承諾除返還購房款外，按照已付購房款的一倍賠償各購房戶的損失，款項由法院在拍賣價款中支付。

馬某某還建議，如果購房戶認為XX公司承諾的賠償數(shù)額過低，要求增加賠償數(shù)額，執(zhí)行法院無法直接確認賠償數(shù)額，購房戶可通過有管轄的法院起訴XX公司，確定賠償數(shù)額。

馬某某認為，司法拍賣是對眾多購房戶權(quán)利的保護，通過拍賣可以使購房戶挽回損失。如果ZZ大廈一直擱置下去，基于該大廈所有權(quán)利人的權(quán)利都無法實現(xiàn)，包括購房戶。