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肖劍峰成都市住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理辦公室

所謂“舊有物業(yè)”，泛指已過質(zhì)量保修期且尚未建立專項(xiàng)維修資金的房屋。“舊有物業(yè)’，在城市建筑物中數(shù)量大、使用率高，可謂城市經(jīng)濟(jì)多元化尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沿革的體現(xiàn)，然而其現(xiàn)狀不容樂觀。目前，我國多數(shù)城市中的“舊有物業(yè)”，由于未能及時建立專項(xiàng)維修資金而導(dǎo)致維護(hù)修繕不足，很多“舊有物業(yè)”區(qū)域環(huán)境日漸受損，并存在安全隱患。因此，“舊有物業(yè)”維修資金保障機(jī)制的建立應(yīng)引起高度重視。

一、“舊有物業(yè)”的現(xiàn)狀

1．布局零散

“舊有物業(yè)”大多為封閉式樓院型設(shè)計(jì)，建筑物之間互不連接，使用功能相對獨(dú)立，而且建筑物間的距離小、密度大，高度集中的建筑物已在城市中形成物業(yè)集群，其零散的特點(diǎn)為維修資金的歸集帶來了困難。

2．管理設(shè)置簡單

“舊有物業(yè)”配套管理設(shè)置簡便，現(xiàn)行的物業(yè)管理大多屬于物業(yè)守護(hù)，除門衛(wèi)兼保潔員外，無其他物業(yè)服務(wù)，管理不健全且未成立業(yè)主委員會?！芭f有物業(yè)”區(qū)域水、電、停車位等基礎(chǔ)公用設(shè)施，客觀上存在設(shè)計(jì)容量不足等問題，隨著生活質(zhì)量的普遍提高，許多業(yè)主和房屋使用人的家用電器等種類與數(shù)量都在不斷增加，業(yè)主或房屋使用人的需求因公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行不暢、擴(kuò)容、維修、改建不及時，不能滿足房屋所有權(quán)人或使用者的實(shí)際需要，容易導(dǎo)致物業(yè)貶值，加快危舊房的形成。

3．物業(yè)設(shè)施老化

“舊有物業(yè)”的共用設(shè)施、設(shè)備逐漸老化破損已是不爭的事實(shí)。有的屋面和公共墻頂裂縫明顯，有的排煙管道因長期失修通風(fēng)不暢，有的樓梯鋼筋裸露、樓道扶手毀損等，由于維修資金的不到位導(dǎo)致這些問題長期得不到解決，物業(yè)使用功能逐漸喪失，進(jìn)而使業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到威脅。

4．區(qū)位優(yōu)勢弱化

“舊有物業(yè)”主要位于城市商貿(mào)中心或人口居住密度較大的城市中心區(qū)域，其區(qū)位優(yōu)勢決定了“舊有物業(yè)”具有居住群體相對集中、物業(yè)使用率高等特點(diǎn)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向城市周邊拓展，配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善和延伸，新建物業(yè)區(qū)域優(yōu)勢漸顯。再加上“舊有物業(yè)”維護(hù)修繕不及時，影響正常使用，使得房屋租金收益下降，轉(zhuǎn)讓價值縮水，區(qū)位優(yōu)勢逐漸喪失。

二、建立“舊有物業(yè)”維修資金的對策

“舊有物業(yè)”維護(hù)保障存在的問題日益突出，各地房產(chǎn)管理部門對此雖然做了許多工作，但收效甚微，究其原因是房屋專項(xiàng)維修資金的建立及其保障制度尚未形成。首先是制度保障缺位?！芭f有物業(yè)”的維護(hù)修繕缺乏綱領(lǐng)性的指導(dǎo)文件和管理細(xì)則，各地“舊有物業(yè)”區(qū)域的維護(hù)修繕大多由轄區(qū)政府應(yīng)急處置，其管理政策和措施處于“觀望”狀態(tài)。其次是觀念尚未轉(zhuǎn)變。如部分業(yè)主房屋維修觀念還停留在過去，仍寄希望于原房改單位或政府解決維修問題；有的則等待拆遷，由政府安置解決等。最后是重視不夠。由于“舊有物業(yè)”區(qū)域和形成時間各異，客觀上對專項(xiàng)維修資金的建立提出更高的要求，而相關(guān)部門卻未引起重視，深入調(diào)研和采取的措施不夠。因此，“舊有物業(yè)”的維護(hù)和修繕制度嚴(yán)重滯后。

但同時，“舊有物業(yè)”具有厚重的文化底蘊(yùn)，是城市經(jīng)濟(jì)文化交流的重要內(nèi)容，而且許多物業(yè)還處于使用狀態(tài)，全部拆遷重建是不現(xiàn)實(shí)的，“舊有物業(yè)”的維護(hù)和修繕現(xiàn)狀不徹底改變，將會動搖投資者在城市置業(yè)的信心，從而影響城市整體形象的提升與發(fā)展。

1．明確維修責(zé)任

一是細(xì)化“舊有物業(yè)”房屋專項(xiàng)維修資金的歸集責(zé)任。政府或政府辦事機(jī)構(gòu)要動員所在物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主共同參與房屋專項(xiàng)維修資金的建立。二是細(xì)化“舊有物業(yè)”區(qū)域政府相關(guān)部門的管理責(zé)任。政府雖然不應(yīng)當(dāng)對私有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋承擔(dān)任何修繕和維修責(zé)任，但對區(qū)域環(huán)境管理和公共安全負(fù)有直接的監(jiān)管責(zé)任。因此，轄區(qū)政府相關(guān)部門應(yīng)將“舊有物業(yè)”房屋專項(xiàng)維修資金的建立列為社會公共安全管理的重要內(nèi)容，建立和制定維護(hù)修繕的應(yīng)急機(jī)制。

2．著力建章立制

各地相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，做好“舊有物業(yè)”房屋專項(xiàng)維修資金的調(diào)研工作。首先要制定規(guī)范性的管理政策，明確“舊有物業(yè)”必須建立房屋專項(xiàng)維修資金，且由房屋所有權(quán)人繳納，根據(jù)房屋建成時間、區(qū)域等不同情況制定相應(yīng)的繳納標(biāo)準(zhǔn)；其次將“舊有物業(yè)”專項(xiàng)維修資金的建立納入政府年度目標(biāo)管理考核內(nèi)容，明確物業(yè)所在轄區(qū)政府辦事機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋專項(xiàng)維修資金的建立；再次拓寬中低收入群體物業(yè)區(qū)域的資金來源，可從業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中適當(dāng)提取，或從物業(yè)區(qū)域停車費(fèi)、共有物業(yè)出租等收益中提取專項(xiàng)維修資金，也可根據(jù)物業(yè)區(qū)域具體情況確定資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)維修資金的保障力度；最后強(qiáng)化“舊有物業(yè)”房屋專項(xiàng)維修資金建立的政策宣傳，增強(qiáng)業(yè)主的責(zé)任意識。

3．強(qiáng)化資金監(jiān)管

一是明確監(jiān)督管理?！芭f有物業(yè)”區(qū)域房屋專項(xiàng)維修資金建立后，監(jiān)督管理應(yīng)按物業(yè)區(qū)域設(shè)立專門銀行管理帳戶，按棟建賬，細(xì)化到戶。二是強(qiáng)化使用監(jiān)管，“舊有物業(yè)”專項(xiàng)維修資金比新建物業(yè)區(qū)域的使用頻率高，因此，在使用監(jiān)管上要注意以下幾點(diǎn)。首先應(yīng)?？顚Ｓ茫_保資金真正用到維修項(xiàng)目上；其次應(yīng)確保資金使用高效快捷，緊急維修情況出現(xiàn)后，在業(yè)主三分之二以上人數(shù)難以通過的情況下，可采用公示告之解決和處理緊急維修項(xiàng)目；最后確保維修資金的絕對安全，在資金的維修使用上，應(yīng)將資金的監(jiān)督管理和維修項(xiàng)目有效對接，引入維修項(xiàng)目工程造價評估機(jī)構(gòu)，先行對維修項(xiàng)目進(jìn)行工程量的估價，確保資金的合理使用和絕對安全。三是做好續(xù)籌工作?？筛鶕?jù)房屋產(chǎn)權(quán)人擁有的不同面積分?jǐn)倢ｍ?xiàng)維修資金的續(xù)籌，也可根據(jù)區(qū)域物業(yè)實(shí)際情況設(shè)立專項(xiàng)維修資金的使用警戒線，當(dāng)專項(xiàng)維修資金的使用低于警戒線或不能保障維護(hù)和修繕的實(shí)際需要時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)及時通知全體業(yè)主，業(yè)主根據(jù)通知及時續(xù)籌資金，專項(xiàng)維修資金的續(xù)建應(yīng)納入所在轄區(qū)政府目標(biāo)管理，確保維護(hù)修繕時資金能夠及時到位。

4．整合物業(yè)管理服務(wù)

實(shí)施“并網(wǎng)”整合，將先進(jìn)物業(yè)服務(wù)引入“舊有物業(yè)”，徹底清理并拆除物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有違章建筑、占道設(shè)施等，還原并優(yōu)化原有區(qū)域物業(yè)的風(fēng)貌和環(huán)境，對公共、共用設(shè)施設(shè)備的使用和運(yùn)行情況要定期檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要會同業(yè)主委員會制訂公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)修繕制度，樹立物業(yè)服務(wù)典范。做到物業(yè)服務(wù)管理和專項(xiàng)維修資金的建立同步進(jìn)行、同步到位。