首先,在司法實踐中,一些事實上的所有人主張房產(chǎn)證上的所有權(quán)人與他人簽署的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)過戶行為無效,理由是未經(jīng)其他共有人同意,從而引發(fā)了很多以房產(chǎn)管理機構(gòu)為被告的行政訴訟,并已有很多勝訴的案例。也基于這個原因,一些地方的房產(chǎn)管理部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時,不僅要求已登記的產(chǎn)權(quán)人簽名,還要求未被列為共有人的一方配偶也要在買賣合同及過戶手續(xù)上簽名,以避免不必要的麻煩。必須承認,訴訟上的這種支持,不僅損害了房屋產(chǎn)權(quán)登記的嚴肅性,也使他人對房屋產(chǎn)權(quán)登記的法律效力產(chǎn)生懷疑,喪失公信力,不利于維護房屋交易安全。
其次,從房產(chǎn)登記這一行政行為性質(zhì)看,它并非是一個簡單的登記行為,同時也是一種行政管理部門對民事物權(quán)的確權(quán)。因為,不論是房產(chǎn)初始登記,還是以后的變更登記(包括補充登記、更正登記、過戶登記等),都要求提供物權(quán)取得的憑證,經(jīng)行政管理部門審查,繳納相應(yīng)的規(guī)費,確認物權(quán)取得合法后,發(fā)放產(chǎn)權(quán)證明。而單純的登記,僅是一種備案,并無發(fā)放權(quán)屬憑證。
最后,房屋的其他共有人有其他的司法救濟途徑。根據(jù)規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。通過變更登記,增加共有人的方法來維護自己的合法權(quán)利不受侵害。只是在進行變更登記前,其他共有人不得以自己對該房屋享有的共有權(quán)對抗他人。如果一個物權(quán)的變動不能以從外部查閱的方式進行,必易滋生糾紛,不利于交易安全。若當事人在享有、變動物權(quán)時依法要求進行了公示,第三人因信賴這一公示而為一定行為,事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符,第三人物權(quán)亦受保護;若當事人在享有、變動物權(quán)時依法要求進行了公示,則其物權(quán)足以對抗第三人;若當事人在享有、變動物權(quán)時未依法要求進行公示,則其物權(quán)不足以對抗第三人。在房屋買賣中,房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人與買受人簽訂了交易合同,并辦理了房屋過戶手續(xù)后,房屋的實際其他共有人向法院起訴,要求確認房屋買賣合同無效的,即便審理中查明該共有人的共有權(quán)確鑿,但因該共有權(quán)未經(jīng)法定的公示方式予以公示,仍不能對抗第三人,也不能籍此否定房屋買賣合同的效力。更不能支持撤銷已過戶的房屋產(chǎn)權(quán)證明。該共有人的合法權(quán)益可以向處分該房產(chǎn)的所有權(quán)人請求賠償。
另外,如果其他共有人在房屋產(chǎn)權(quán)證上未進行加注,但是在房屋交易過程中,買受人已知該房屋有其他共有人,仍然僅與房屋已登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同,并辦理了過戶登記,這一買賣與過戶行為是否繼續(xù)有效呢?筆者認為,仍然有效。因為其他共有人的權(quán)利未進行登記公示,不得對抗第三人。我們不能把僅為買受方一人知道視為其他共有人的物權(quán)已進行了公示。公示必須登記,這是法律規(guī)定的公示方式,而不是告知買受人即可。對于權(quán)利受到損害的事實上的其他共有人,可以向該物權(quán)的實際處分人追償,以保護自己的合法權(quán)益。
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- 預(yù)告登記
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- 他主占有
- 直接占有
- 間接占有
- 有權(quán)占有
- 無權(quán)占有
- 善意占有
- 惡意占有
- 有過失占有
- 無過失占有
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- 和平占有
- 強暴占有
- 公然占有
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登記物權(quán)指物權(quán)的取得、喪失及變更須經(jīng)國家專門機關(guān)登記才能產(chǎn)生相應(yīng)效力的物權(quán)。按照現(xiàn)代各國物權(quán)法,土地與房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)、地上權(quán)、農(nóng)用權(quán)、地役權(quán)等,其設(shè)定、變更及終止須經(jīng)登記,才能產(chǎn)生相應(yīng)的效力。 如我國臺灣地區(qū)“民法”第758條規(guī)定:“不... 更多>
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