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(1)房屋所有人出售給政府。在出售給政府時(shí)，免繳相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。價(jià)格可以按轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格一定比例核定。政府購(gòu)買(mǎi)后，可以出售給符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人員，或者用于廉租房出租。

(2)出售給限定的受讓人。即直接出售給符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房條件的購(gòu)房人員。在此情況下，由政府核定購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，如，可以按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格或限價(jià)房?jī)r(jià)格出售，并根據(jù)情況相應(yīng)地降低補(bǔ)繳或者免繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。是免還是減，應(yīng)根據(jù)具體購(gòu)房者的具體情況確定。當(dāng)然，出售給政府與出售給限定人員之間的政策應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。

(3)出售給其他一般購(gòu)房者。即購(gòu)房者直接進(jìn)入二手商品房市場(chǎng)，受讓人為普通購(gòu)房者，但在出讓并辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，必須補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí)補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)金對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)并無(wú)付出多少，影響的僅僅是其利潤(rùn)而已。因?yàn)?，從?gòu)房到其出售，整個(gè)房?jī)r(jià)可能已有較大的增值，這樣出售房屋的原購(gòu)房人，補(bǔ)繳相關(guān)土地出讓金等并未增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定。

3、核發(fā)普通房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。購(gòu)房人在初次辦理房屋所有權(quán)證時(shí)可以直接補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并取得普通房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書(shū)。取得該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人相同于普通商品房的購(gòu)房者，所有權(quán)人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。

對(duì)于上述三種方式，購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)可以自愿選擇。

五、對(duì)村集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的處罰

對(duì)于村委會(huì)或者村集體來(lái)說(shuō)，不宜給與沒(méi)收所得、罰款等經(jīng)濟(jì)處罰。理由是：(1)如果對(duì)村委會(huì)或者村集體給與經(jīng)濟(jì)處罰，包括沒(méi)收售房所得、罰款等，事實(shí)上是對(duì)農(nóng)民給與處罰，農(nóng)民是經(jīng)濟(jì)處罰的最終承擔(dān)者，如此這樣不符合維護(hù)農(nóng)民利益原則。(2)更重要的是，他們已經(jīng)失去了土地，如果再對(duì)他們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，農(nóng)民將最終一無(wú)所獲，失去了生存或生活保障，這樣不但給社會(huì)和國(guó)家?guī)?lái)很大的社會(huì)負(fù)擔(dān)，而且將引發(fā)和激化社會(huì)矛盾。(3)某些村集體對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)本集體成員采用股份制。村委會(huì)售房后，所得的款項(xiàng)可能已根據(jù)股份向本集體的成員分發(fā)該售房利潤(rùn)。如果沒(méi)收售房款，無(wú)疑要求分得利潤(rùn)的成員退還所得利益，這樣做實(shí)踐中很難行得通。

(4)社會(huì)公眾本來(lái)對(duì)于建設(shè)用地必須先征為國(guó)有，再由國(guó)家出售給開(kāi)發(fā)商，國(guó)家壟斷土地市場(chǎng)，從中牟取暴利這一規(guī)定普遍強(qiáng)烈反對(duì)，認(rèn)為該法已屬于惡法，眾怒難平。如果再對(duì)他們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，就更講不通。因此，筆者認(rèn)為對(duì)村委會(huì)或者說(shuō)村集體不宜進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。當(dāng)然，對(duì)于直接責(zé)任人或有其他嚴(yán)重違法行為，可依據(jù)相關(guān)法律給與懲處。

如果必須補(bǔ)繳土地出讓金、沒(méi)收售房所得或者罰款，筆者認(rèn)為，該款項(xiàng)不應(yīng)上繳國(guó)庫(kù)，而是應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)基金，由當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/zhishi/laodong/shehuibaozhang/">社會(huì)保障部門(mén)管理和使用，用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，做到取之民用之于民，以避免或減少社會(huì)矛盾和負(fù)擔(dān)，帶來(lái)不必要的社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)然對(duì)于嚴(yán)重違犯土地法等相關(guān)法規(guī)，毀壞耕地或者有其他違法行為的直接責(zé)任人可依法給與相應(yīng)處罰。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)有所不同，他們不是土地的所有者，擅自在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，牟取利益，應(yīng)當(dāng)給予處罰，如沒(méi)收所得、罰款等處罰。以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以杜絕再次非法開(kāi)發(fā)建設(shè)。但對(duì)于沒(méi)收所得的款項(xiàng)同樣不應(yīng)當(dāng)上繳國(guó)庫(kù)，而應(yīng)當(dāng)歸入上述所談的專項(xiàng)基金。

處理小產(chǎn)權(quán)房涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系各方切身利益。因此，必須綜合全面考慮，兼顧各方利益。處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房?jī)H僅是開(kāi)端，關(guān)鍵的問(wèn)題是如何改變這種局面。短期內(nèi)是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非法用地進(jìn)行積極有效的監(jiān)管，避免新的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的根本原因是現(xiàn)行土地制度。因此取消目前所實(shí)行的國(guó)家先征地后賣(mài)地，壟斷土地市場(chǎng)的規(guī)定，允許集體所有的土地直接進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)集體對(duì)土地的真正所有，而不是現(xiàn)在的一方面規(guī)定集體享有土地所有權(quán)，但卻無(wú)處分權(quán)的假所有權(quán)，這是消滅小產(chǎn)權(quán)房的根本所在?？上驳氖?，現(xiàn)在某些地方已經(jīng)進(jìn)行了集體所有的土地直接進(jìn)入市場(chǎng)的試點(diǎn)工作，相信不久的將來(lái)會(huì)全面實(shí)現(xiàn)。另外，有效降低房?jī)r(jià)，特別加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房供應(yīng)量，使更多的低收入者居者有其屋，對(duì)于解決小產(chǎn)權(quán)房具有積極作用。