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如今二手房交易稅費(fèi)成本相當(dāng)高昂,為了降低購房成本,不少購房者就動(dòng)起了規(guī)避或少繳中介費(fèi)的腦筋。這種以少繳中介費(fèi)為目的的做法是否一律被視為跳單呢?中介公司想要討回自己的辛苦錢,又是否能獲得法院的支持呢?

不少有過買房經(jīng)歷的人都知道,二手房市場上出現(xiàn)一套新房源后,除非房東授權(quán)某中介公司獨(dú)家代理權(quán),否則一般的房源信息都可以在附近各大中介公司查詢到,中介公司為了招攬生意,之間的競爭也非常激烈。因此有的買房人看準(zhǔn)了這一點(diǎn),為了少交傭金,從A中介處得到房源信息后,又跳開A中介,委托傭金更低廉的B中介成交。

買賣未成退還意向金

上海A地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司近來就遇到了這樣的煩心事。去年7月,A中介的業(yè)務(wù)員小張帶著他的客戶孟曉清(化名)先后兩次到上海市靜安區(qū)巨鹿路某高檔樓盤的一處待售房源看房(非A獨(dú)家代理),在兩次看房后,孟曉清又分別兩次簽訂了《物業(yè)需求看房證明單》,證明單上以格式合同形式寫明:孟曉清如若私下或通過其他第三方和該中介商所介紹的出售方簽訂買賣合同,應(yīng)支付全額承辦費(fèi)(承辦費(fèi)為房屋成交價(jià)的1%)。

同年7月10日,A公司與孟曉清簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。協(xié)議約定:房屋價(jià)款為450萬元,其中第二期315萬元的房款通過銀行貸款支付;在協(xié)議簽署之后10天內(nèi)與房東共同簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》;如果孟曉清貸款不足290萬元,雙方無償解約。

同一天下午,雙方又簽訂了《傭金確認(rèn)書》,同時(shí)孟曉清向中介公司支付了意向金5萬元。然而數(shù)日后,孟曉清卻因故表示不想再購買這套房子,于是A公司便將意向金5萬元如數(shù)退還給了孟曉清。

中介公司狀告原客戶

誰知2010年9月,A公司突然起訴到法院稱,作為中介完成了對(duì)上述房屋以450萬元的居間,因買賣雙方在價(jià)格問題無法取得一致,最終導(dǎo)致居間行為未生效,遂將意向金5萬元退還給了孟曉清。豈料,之后孟曉清卻以455萬元的價(jià)格,另行委托B中介與房東簽訂了買賣合同,并辦理了交易手續(xù)。因此A公司認(rèn)為孟曉清的行為屬跳過中介,與房東私下成交,應(yīng)按雙方簽訂的《物業(yè)需求看房證明單》的約定支付成交價(jià)1%的費(fèi)用,即45500元。

法庭上,孟曉清辯稱該房屋是自己通過安居客網(wǎng)站看到的,之所以最初選擇和A公司聯(lián)系看房,是因?yàn)锳掛出了428萬元的最低價(jià),但聯(lián)系后得知房東實(shí)際掛牌價(jià)為455萬,虛報(bào)低價(jià)只是為了吸引客戶。后A公司表示為了增加買房誠意,建議孟曉清先支付5萬元意向金,再與房東進(jìn)行議價(jià),房東降價(jià)概率會(huì)更高。孟曉清便照做了。

經(jīng)磋商后,孟曉清與A公司達(dá)成一致意見,即如果A中介能將成交價(jià)砍到450萬元,自己就支付給中介商1%傭金;如果房東一定要求455萬元的成交價(jià)的話,則自己將不再支付任何傭金,也就是說,不管房東是否愿意降價(jià),孟曉清愿意支付的總價(jià)為455萬元。

可惜的是,經(jīng)過多次談判,A公司依然沒能將房價(jià)砍到450萬元。在這個(gè)過程中,我對(duì)這家中介逐漸失去了信任,因?yàn)槲抑浪麄兌啻瓮ㄟ^派假冒客戶上門看房,來迫使房東降價(jià),而且還要求做低房價(jià)少交稅,這種做法我覺得很不好,最重要的是房東一開始不能接受貸款的支付方式。所以最后就沒有談成。孟曉清說。

不過孟曉清依然對(duì)這套房子情有獨(dú)鐘,于是又聯(lián)系了B中介與房東進(jìn)行交涉,最終通過B中介以455萬元的價(jià)格購買了這套房屋,居間傭金為

1、5萬元,因此孟曉清認(rèn)為自己并沒有跳單。

客戶行為是否算跳單?

法院認(rèn)為,關(guān)于跳單違約行為的認(rèn)定應(yīng)滿足三個(gè)條件:1.中介公司提供了房源信息或成交機(jī)會(huì),并且積極履行媒介服務(wù);

2、委托人利用該信息、機(jī)會(huì)與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交;

3、委托人主觀上存在逃避支付傭金的惡意。本案中,A公司確實(shí)履行了積極磋商的義務(wù),但是孟曉清客觀上是否存在利用A公司提供的機(jī)會(huì)和信息,另行委托他人居間成交的問題?主觀上又是否存在惡意逃避支付傭金的問題呢?

通過雙方往來的相關(guān)電子郵件可以確認(rèn):首先,孟曉清與出售方在價(jià)格上,未能通過A公司的居間達(dá)成一致;其次,A公司未通過中介使房東同意孟曉清的貸款方式;再次,在A公司進(jìn)行居間過程中,確實(shí)存在如孟曉清所說的找人冒充客戶看房,以達(dá)到砍價(jià)目的行為,從而使孟曉清失去了對(duì)中介商的信任感。正是這些因素綜合導(dǎo)致了居間不成,而非是孟曉清主觀上為少付傭金選擇其他中介進(jìn)行居間。另外A公司也不具備該房屋的獨(dú)家代理權(quán),即并沒有壟斷該房源信息,因此孟曉清完全可以在居間不成之后,委托其他中介提供中介服務(wù),可見孟曉清的行為不屬于跳單。

法院認(rèn)為,居間是指居間人在委托人的交易活動(dòng)中,傳遞信息、提供機(jī)會(huì)促成交易雙方達(dá)成協(xié)議的活動(dòng)。居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬。本案中,A公司未促成雙方買賣的成立,而孟曉清主觀上也不具備逃避傭金的惡意,行為上即不構(gòu)成跳單,因此法院判定孟曉清無需承擔(dān)支付傭金的義務(wù)。不過在庭后,孟曉清還是表示愿意支付A公司雇員兩次帶她看房的勞務(wù)費(fèi)1000元,法院予以許可。

法官點(diǎn)評(píng):是否跳單還要看動(dòng)機(jī)

上海市靜安區(qū)人民法院民一庭法官譚永瑋

在買賣二手房的過程中,購房者需要簽訂許多具有法律有效的文件。在本案中,被告孟曉清就與A中介簽訂了《物業(yè)需求看房證明單》和《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》,隨后卻在B中介處購得了這套房源,乍看起來似乎應(yīng)該屬于單方面違約的跳單行為,但從法律上說,委托人必須主觀上存在逃避支付傭金的惡意才能算作跳單行為。而本案中,被告未能在A中介的居間下買下系爭房屋,是由于多種原因?qū)е?并非她主觀存在逃避或少交傭金的惡意,因此不能算作跳單。

作為房屋中介,應(yīng)與購買人簽署約定的價(jià)格,以出售人確認(rèn)的價(jià)格來履行居間義務(wù),切不可為促成交易量故意做低交易價(jià)格,用陰陽合同減少納稅;而作為二手房的購房人,也應(yīng)該正確衡量自己的資金實(shí)力,在沒有最終確定購買特定的房屋下,不要輕易簽署相關(guān)居間委托合同,否則一旦反悔,則可能會(huì)面臨訴訟風(fēng)險(xiǎn)和不菲的違約賠償。

最關(guān)鍵的是,無論是買賣雙方還是中介公司,都應(yīng)以誠信為交易的原則,這樣才能最大限度減少二手房交易中的糾紛。