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一、購買深圳回遷房的風(fēng)險多大？

回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；回遷房，都出了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險?；剡w房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險，那就買回遷房比較劃算。

1、辦證時間難有保障。

對于暫無房產(chǎn)證情況下，如果是買家認(rèn)為該物業(yè)十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈與”方式進(jìn)行。即表面是辦理公證贈與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進(jìn)行。等房產(chǎn)證出來之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無法正常上市。

2、不能辦理按揭。

如果采用“公證贈與”的方式進(jìn)行的話，則該買家無法辦理手續(xù)，只能一次性付款。如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進(jìn)行交易，如急需套現(xiàn)資金，該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的方式出售，因為有關(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現(xiàn)資金，最多只能以租賃的形式進(jìn)行。

3、經(jīng)濟風(fēng)險。

在無證情況下，該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風(fēng)險。如辦理了“公證贈與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。

二、回遷房的種類有哪些？

第一種是指標(biāo)房。這種房子是在未拆遷之前，村民將自己獲得的拆遷指標(biāo)（回遷指標(biāo)）賣給購房者，購房者則以回遷戶（相當(dāng)于獲得了村民身份）和開發(fā)商簽訂回遷補償協(xié)議。房子建成后參與搖號，辦理不動產(chǎn)權(quán)證書時，產(chǎn)權(quán)人直接寫購房者的名字。

簽訂補償協(xié)議時，需要選擇自己所需的戶型面積段，開發(fā)商根據(jù)回遷戶的需求，按照比例進(jìn)行建設(shè)。建成后的房屋按照實際面積大小，房款進(jìn)行多退少補。一般面積誤差在5㎡以內(nèi)時，按照當(dāng)時開盤價格的80％—90％進(jìn)行增購。

第二種是無證房。這種房子是指回遷戶（村民）已和開發(fā)商簽訂回遷協(xié)議，并已選好回遷房的戶型和房號，但是還沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。而原來的老房子的房產(chǎn)證已注銷。買這種無證房，若想辦理房產(chǎn)證，則只有等到回遷房建好并辦理不動產(chǎn)權(quán)證書之后，再將產(chǎn)權(quán)從村民的名下過戶到購房者名下。此時，相當(dāng)于二手房交易。

第三種是有證房。這種房子就是回遷戶（村民）已辦理并拿到回遷房的不動產(chǎn)權(quán)證書，房屋產(chǎn)權(quán)全部在村民名下，購房者和村民只需要按照二手房交易政策和流程進(jìn)行交易即可。