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物業(yè)管理是新興行業(yè),它的出現(xiàn)有利于房屋的保值增值,有利于提高廣大老百姓的生活質(zhì)量。作為朝陽產(chǎn)業(yè)受到社會各界的廣泛關(guān)注行業(yè)也得到了較快的發(fā)展。目前,許多物業(yè)管理單位由發(fā)展商或房管部門設(shè)立,不少機制較為僵化,運作理念還很落后。隨著改制的深入,物業(yè)管理必將面臨更好的發(fā)展機遇。本文僅就物業(yè)管理企業(yè)改制的有關(guān)問題談一些個人觀點。

首先,我們試分析一下物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀。

一、產(chǎn)權(quán)不清,機制不順。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)商或房管部門投資設(shè)立,類似于開發(fā)商或房管部門的一個售后服務(wù)單位,名義上是獨立核算企業(yè),可其人、財、物由上級公司所控制,物業(yè)管理企業(yè)抱著\"大樹底下好乘涼\"的心態(tài)負盈不負虧,經(jīng)營者主要對上級負責(zé)。由于機制不靈活,觀念陳舊，經(jīng)營者積極性不高,職工吃著大鍋飯,市場化運作程度較低。

二、資產(chǎn)不多,增值潛力不大。物管企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)有成套設(shè)備、廠房,有成熟的產(chǎn)品;也不同于一般的商業(yè)企業(yè),有相對充沛的資金可供周轉(zhuǎn)有進銷差價可供賺取。物管企業(yè)提供的是服務(wù),一般沒有什么資產(chǎn),\"幾張桌子幾條槍\"便構(gòu)成了\\一些物管單位的全部家當(dāng)由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多,而靠有限的物業(yè)管理服務(wù)費難以形成新的積累,因此企業(yè)增值潛力不大。

三、員工的整體素質(zhì)不高。由于機制不順,企業(yè)需要的人才難以引進,員工由母公司安置下來,企業(yè)只能被動接受,人員相對老化。許多員工對物業(yè)管理的概念還?；亓粼谛扌扪a補,收收費用上,缺乏一種成熟的物業(yè)管理經(jīng)營理念,跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理的需要。他們沒有意識到一個成熟的物業(yè)公司,它的職責(zé)不僅僅是保潔保安、綠化養(yǎng)護,而是與住戶共同營造完美、溫馨、文明的現(xiàn)代生活氛圍。員工素質(zhì)的相對不高也制約了企業(yè)進一步的發(fā)展。

四、托管的規(guī)模偏小,經(jīng)濟效益不好。有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手畫筆,20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多。有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理帶來了難度。例如目前常州有八十多家物業(yè)管理企業(yè),已形成了諸候割據(jù)的局面,但各自托管的面積并不大,一般在10萬平方米左右。物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè),形不成規(guī)模,成本費用相對較高,加上資產(chǎn)不多,故經(jīng)濟效益較差。

其次,我們試分析一下企業(yè)改制需要注意的幾個問題。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立,完善國有企業(yè)的改制已是勢在必行,但是改制不能一窩峰,更不能一刀切,不是為了改制而改制,要依據(jù)企業(yè)的實際情況,能快則快,能改則改。通過實踐,我們認為有如下問題需要注意:

1、要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。如果沒有一回定的資產(chǎn)存量擁有的只是對某物業(yè)的管理權(quán),這種改制企業(yè)是存在一定風(fēng)險的。因為物業(yè)的管理權(quán),今年可能是你的,管理得不好,明年可能就不是你的,此時你就是一無所有。這種情況在物業(yè)管理市場競爭日趨激烈的今天是存在的。許多物業(yè)公司正常的運轉(zhuǎn)來自于母體的一部分補貼和公建配套設(shè)施收入,光靠物業(yè)服務(wù)費是撐不起小區(qū)的正常開支的。這就需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時能夠更多地得到上級公司或主管單位的支持,從支持企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā),置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外,按照當(dāng)前改制政策的有關(guān)規(guī)定,對改制企業(yè)購買凈資產(chǎn)有優(yōu)惠政策,如今集體企業(yè)可享受50%的折讓,這樣無形中就為企業(yè)的發(fā)展增添了后勁。如果沒有凈資產(chǎn)可買,改制企業(yè)享受政策將是一句空話。

2、職工對改制的思想認識必須統(tǒng)一。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益,職工難免有這樣那樣的想法,有的擔(dān)心下崗,有的擔(dān)心票子,還有的怕丟帽子求穩(wěn)心理是可以理解的。在對待改制問題上,首先決策層要提高認識,高度統(tǒng)一,然后再扎扎實實做好職工的思想發(fā)動和引導(dǎo)、教育工作。否則,思想不統(tǒng)一,急于求成,可能會欲速則不達,影響改制的推進。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆財富,企業(yè)有今天離不開他們的辛勤勞動,企業(yè)的明天也大多需要他們?nèi)?chuàng)造,改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值、職工增收，而不是將職工掃地出門，職工持股是加強了自身的主人翁地位,是以資產(chǎn)為紐帶,更緊密地把職工拴在一起,與企業(yè)共命運。作為改制企業(yè)的員工要珍惜崗位,把握自己,樹立憂患意識,轉(zhuǎn)變陳舊觀念,緊跟形勢,適應(yīng)市場。

3、如有可能，經(jīng)營者要持大股。一是各項改制政策提倡經(jīng)營者持大股；二是這樣做也能保證經(jīng)營者的積極性,使其才能與價值得以充分體現(xiàn),減少決策的盲目性和失誤;三是有利于決策的效率和效果,在一些有爭議的問題上,經(jīng)營者可以利用自己持大股的優(yōu)勢,使自己的意志得以實現(xiàn),避免了議而不決,在等待觀望中貽誤戰(zhàn)機;四是如果人人持有同等股份,容易穿新鞋,走老路,形成新的大鍋飯。根據(jù)目前物管企業(yè)的實際情況,決策層與職工的持股比例以6:4為宜。

有人擔(dān)心經(jīng)營者持大股會損害小股東的利益,但隨著市場經(jīng)濟秩序的不斷規(guī)范,這種情況會越來越少,畢竟有《公司法》、《工會法》、《會計法》、《勞動法》等諸多法律制約經(jīng)營者的行為,使其不能咨意妄為,裝錯腰包同樣會受到制裁。同時,企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請有關(guān)單位對企業(yè)進行審計的權(quán)力。

4、做好資產(chǎn)評估的準(zhǔn)備工作。資產(chǎn)評估的準(zhǔn)備工作十分重要。首先,經(jīng)營者要熟悉、掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策,如資產(chǎn)剝離的程序、內(nèi)容、條件等等。只有熟悉、掌握了改制政策,才有可能用足用好政策;其次,經(jīng)營者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負債情況,如債權(quán)、債務(wù)的情況,有無潛污因素,預(yù)提費用是否充足,可買的凈資產(chǎn)是否有水份等等。這些情況作為經(jīng)營者來說應(yīng)心中有數(shù),只有這樣才能最大限度地維護企業(yè)的利益。

最后需要指出的是,改制不是靈丹妙藥,不會一改就靈,改制的道路也是曲折的,產(chǎn)權(quán)問題的解決只是企業(yè)走向新生的第一步,今后的發(fā)展還有待于全體員工艱苦卓絕的努力。