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如何進(jìn)行房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。

房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。

設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后如何清償

在房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，處分房地產(chǎn)所得的金額，應(yīng)當(dāng)依下列順序分配：

(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

(三)償還抵押權(quán)人債券本息及支付的違約金；

(四)賠償因債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失；

(五)剩余金額交還抵押人。

三、房產(chǎn)交接要注意哪些問(wèn)題

（一）進(jìn)行水電煤抄表，并計(jì)算金額，確定上下家各自承擔(dān)的份額

上下家應(yīng)在雙方交接房屋時(shí)作好此項(xiàng)工作，以免交房后雙方在這些小費(fèi)用上扯皮。現(xiàn)在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，該房屋中的相應(yīng)水電設(shè)施也必然轉(zhuǎn)移，不需要變更戶名。

但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據(jù)將煤氣設(shè)施移走，新產(chǎn)權(quán)人只能重新花錢(qián)申請(qǐng)煤氣設(shè)施，因此在房屋交易結(jié)束后，在交房時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)。

（二）辦理有線電視的結(jié)算和更名手續(xù)

買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)交易后一般不會(huì)忘了結(jié)算水電煤的相關(guān)費(fèi)用，但對(duì)有線電視往往會(huì)忽視掉，其實(shí)有線電視和煤氣一樣，在安裝時(shí)有一筆初裝費(fèi)，也不是依附在房屋上的，可以變更戶名。而且現(xiàn)在大多的有線電視費(fèi)的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費(fèi)沒(méi)有繳，所以在交易后交房時(shí)，除了對(duì)有線電視的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算外，還不能忘記進(jìn)行有線電視的更名手續(xù)。

（三）辦理維修基金、物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算和更名手續(xù)

房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算，維修基金由于數(shù)額較大，大多的買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)注意到這個(gè)問(wèn)題，結(jié)算和更名的手續(xù)一般不會(huì)忘記。而物業(yè)管理費(fèi)由于數(shù)額不大，很多買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)忽略掉這個(gè)問(wèn)題。

（四）辦理相關(guān)戶口轉(zhuǎn)出入手續(xù)

由于現(xiàn)在投資客增多，對(duì)他們來(lái)說(shuō)根本不存在戶口的遷進(jìn)遷出問(wèn)題，所以戶口問(wèn)題往往被忽視，但這往往會(huì)影響到日后買(mǎi)家的戶口遷入。為了今后交易雙方的方便，一定不要忘了將戶口問(wèn)題解決掉。

（五）交房交接書(shū)

對(duì)很多買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，在交接了上述事項(xiàng)后往往會(huì)忘了簽房屋交接書(shū)。一些大型中介公司可能會(huì)督促買(mǎi)賣(mài)雙方簽交房交接書(shū)，以確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方的最后交房行為。交房交接書(shū)其實(shí)是個(gè)雙刃劍，簽和沒(méi)簽往往會(huì)達(dá)成不同的后果。