商品房預(yù)售合同案件呈現(xiàn)四大審理難點(diǎn)
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-06-15 10:24:17
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商品房預(yù)售合同案件因關(guān)系到群眾生活的根本問題，法院對(duì)其審理工作始終予以高度重視。日前，海淀法院民一庭對(duì)2001年以來受理的商品房預(yù)售合同案件進(jìn)行了集中調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在此類案件審理中存在四大難點(diǎn)。
第一、當(dāng)事人情緒對(duì)立嚴(yán)重影響審判效率。房產(chǎn)對(duì)普通老百姓而言可謂最主要的不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)交易出現(xiàn)糾紛。購房者通常情緒較為激動(dòng)，與開發(fā)商之間情緒對(duì)立，有的老百姓甚至擔(dān)心法院會(huì)袒護(hù)開發(fā)商而對(duì)法院的公信力表示懷疑。這種情緒往往增加了當(dāng)事人雙方及法院之間的交流成本，影響了案件審結(jié)的效率。
第二、容易引發(fā)群體訴訟、社會(huì)影響大，審判的社會(huì)效果與法律效果統(tǒng)一難度大。商品房預(yù)售合同在履行過程發(fā)生的糾紛通常會(huì)涉及到一大批商品房購買者的利益，購房者通常會(huì)自發(fā)組成業(yè)主維權(quán)聯(lián)盟與開發(fā)商主張權(quán)利。對(duì)于訴訟而言，個(gè)案的審判結(jié)果可能影響到其他商品房購買者的行為選擇，產(chǎn)生群體效應(yīng)，引起廣泛的社會(huì)影響，這增加了此類案件的審理難度。
第三、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長(zhǎng)。此類案件審理過程中，當(dāng)事人通常會(huì)申請(qǐng)各種有關(guān)房屋的鑒定項(xiàng)目。鑒定程序的啟動(dòng)，無疑增加了結(jié)案的周期，降低了此類案件的周轉(zhuǎn)效率。目前，有關(guān)商品房的鑒定類型多達(dá)十幾種，當(dāng)事人可能在同一案件中申請(qǐng)多項(xiàng)鑒定，例如對(duì)商品房質(zhì)量問題的損害賠償案件，可能同時(shí)申請(qǐng)房屋質(zhì)量評(píng)估鑒定、房損修復(fù)方案鑒定、修復(fù)造價(jià)評(píng)估鑒定等幾類鑒定，法院需先后委托幾家鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定;而且鑒定過程中還可能涉及鑒定附帶損失的問題而使得鑒定工作進(jìn)展緩慢，加之當(dāng)事人對(duì)鑒定結(jié)論的復(fù)議程序，使得此類案件的結(jié)案周期都大大延長(zhǎng)。
第四、對(duì)法官的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)要求高。房地產(chǎn)案件要求審判人員具有法律和建筑的復(fù)合知識(shí)結(jié)構(gòu)，審判人員通常需要對(duì)與房屋設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的流程、規(guī)則有較高程度的了解，甚至法官也需要能看懂設(shè)計(jì)圖、施工圖、效果圖等建筑專業(yè)的基本圖樣，因此對(duì)法官的相關(guān)專業(yè)知識(shí)提出了較高的要求，有時(shí)甚至需要建筑專家對(duì)某些專業(yè)問題進(jìn)行咨詢輔助。
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一是合成毒品案件所占比例迅速上升。二是容留他人吸毒、非法持有毒品犯罪高發(fā)。三是對(duì)尿毒癥、艾滋病人等特殊群體人員實(shí)施毒品犯罪的治理效果較為突出。四是毒品犯罪次生危害開始凸顯，因吸毒誘發(fā)的犯罪案件逐漸上升。毒品案件的罪名確定和數(shù)量認(rèn)定問題刑法第三百四十七條規(guī)定的走私、販賣、運(yùn)輸、制造毒品罪是選擇性罪名，對(duì)同一宗毒品實(shí)施了兩種以上犯罪行為并有相應(yīng)確鑿證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)按照所實(shí)施的犯罪行為的性質(zhì)并列確定罪名，毒品數(shù)量不重復(fù)計(jì)算，不實(shí)行數(shù)罪并罰。對(duì)同一宗毒品可能實(shí)施了兩種以上犯罪行為，但相應(yīng)證據(jù)只能認(rèn)定其中一種或者幾種行為，認(rèn)定其他行為的證據(jù)不夠確實(shí)充分的，則只按照依法能夠認(rèn)定的行為的性質(zhì)定罪。如涉嫌為販賣而運(yùn)輸毒品，認(rèn)定販賣的證據(jù)不夠確實(shí)充分的，則只定運(yùn)輸毒品罪。對(duì)不同宗毒品分別實(shí)施了不同種犯罪行為的，應(yīng)對(duì)不同行為并列確定罪名，累計(jì)毒品數(shù)量，不實(shí)行數(shù)罪并罰。對(duì)被告人一人走私、販賣、運(yùn)輸、制造兩種以上毒品2023-06-03375人看過 -
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隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步形成和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證和促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，全國人大及其常委會(huì)先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等法律；國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等行政法規(guī)；建設(shè)部、國土資源部等行政管理部門制定了大量行政規(guī)章和行政解釋；最高人民法院、最高人民檢察院發(fā)布了一系列的司法解釋。目前，我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)已初步建立，為房地產(chǎn)糾紛的處理提供了依據(jù)。作為新興產(chǎn)業(yè)之一，且正處于新舊體制交替時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地會(huì)出現(xiàn)許多新情況、新問題，近年來法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量呈不斷上升趨勢(shì)，而“3.15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)熱線投訴電話之最亦屬房地產(chǎn)業(yè)。其中，因商品房預(yù)售而產(chǎn)生的糾紛亦不在少數(shù)。從哲學(xué)的角度出發(fā)，有因必有果，有果必有因2023-04-2786人看過 -
商品房預(yù)售近年來，在住房制度改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下，我市居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日趨活躍。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生，為改善居民的居住條件，帶動(dòng)我市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。由于商品房預(yù)售屬于新生事物，立法中存在空擋，實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識(shí)，因而商品房預(yù)售糾紛也日漸增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市法院2002年1月至2003年11月共受理商品房預(yù)售合同糾紛案件271件，占同期房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛案件的64.5%;其中龍湖法院和原金園法院受理的商品房預(yù)售合同糾紛案件211件，占同期全市法院受理的同類案件的77.9%。市中院近日從龍湖區(qū)法院審理的商品房預(yù)售合同糾紛案件中抽取了40件進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合全市法院的審理情況，從中分析我市法院審理商品房預(yù)售合同糾紛案件的特點(diǎn)、成因并提出相應(yīng)對(duì)策。一、特點(diǎn)從抽樣調(diào)查的情況看，我市商品房預(yù)售合同糾紛案件主要有2023-06-15330人看過 -
商品房預(yù)售按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。一、商品房銷售的類型有哪些目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。二、現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售的條件有哪些(一)商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件1、建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營資格;2、持有合法的國有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3、取得預(yù)售許可證;4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資2023-03-28254人看過
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商品房預(yù)售《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售要辦理什么手續(xù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國民法典》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。2023-08-17130人看過 -
商品房預(yù)售一、什么是商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。針對(duì)商品房買賣這一熱門的話題，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，在牽涉到老百姓切身利益的情況下，商品房預(yù)售合同在法律性質(zhì)以及法律效力等方面成為了眾人關(guān)注的問題。二、商品房預(yù)售合同的特征有哪些（一）預(yù)售主體必須是適格的房地產(chǎn)開發(fā)商商品房預(yù)售單位必須具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)商主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同2023-03-03374人看過
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商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的前提是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，并且房屋已經(jīng)完成了基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)，具備了預(yù)售的基本條件。 在商品房... 更多>
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買商品房怎樣辦理預(yù)售合同備案？山東在線咨詢 2022-11-131、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請(qǐng)預(yù)售登記網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份(雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章); 2、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書; 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人(或負(fù)責(zé)人身份證明書復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份; 4、國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份; 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 相關(guān)規(guī)定“商品房 -
商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售嗎黑龍江在線咨詢 2022-03-26商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三 -
商品房預(yù)售特征與預(yù)售合同（a）天津在線咨詢 2022-10-26預(yù)售特征(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。(2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 -
商品房預(yù)售合同有哪些變更方法商品房預(yù)售澳門在線咨詢 2022-05-06商品房預(yù)售合同變更方案 (一)受理、審查提交材料： 1、因法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋轉(zhuǎn)移的，受讓方可以單方辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)并提交下列材料： (1)合同變更備案申請(qǐng)表(原件); (2)生效的法院判決書或調(diào)解書或仲裁裁決書(復(fù)印件); (3)當(dāng)事人的身份證件(復(fù)印件);委托代理的提交授權(quán)委托書(原件)和受托人身份證件(復(fù)印件); (4)(原件)。 2、因繼承、遺贈(zèng)發(fā)生房屋買受人變更的，由繼承人 -
商品房預(yù)售合同是什么？商品房預(yù)售合同中的預(yù)售價(jià)款是否為合同原則青海在線咨詢 2022-02-11商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，
