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不包括。業(yè)主委員會選舉是選擇代表物業(yè)小區(qū)利益的人員，維護(hù)全體業(yè)主的職責(zé)，小區(qū)外商戶本身不屬于小區(qū)內(nèi)部人員。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主的利益。要如何選業(yè)主委員會成立業(yè)主委員會的程序是業(yè)主五名以上聯(lián)名向該小區(qū)所在的居民委員會，提出籌備業(yè)主大會書面申請。通知建設(shè)單位或物業(yè)公司，在五日內(nèi)將其掌握的業(yè)主列表、地址、聯(lián)系方式等資料報居民委員會。并由居委會交籌備組，籌備組十日內(nèi)確認(rèn)并公示業(yè)主身份，業(yè)主人數(shù)以及所有的專有部分面積，籌備小組組織業(yè)主自薦。并產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人，召開大會，記錄選票，并審議表決章程，管理規(guī)約，點票并宣布結(jié)果。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不具備獨立法人

看起訴內(nèi)容決定，一般不用業(yè)委會蓋章。業(yè)主與物業(yè)公司兩個歡喜冤家，業(yè)主都想把現(xiàn)在的物業(yè)公司解雇，物業(yè)公司都想去把業(yè)主告上法庭，物業(yè)想要起訴業(yè)主拿與業(yè)主簽署的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議起草一份訴狀，參照物業(yè)管理條例的內(nèi)容，擺事實講道理，搜集全部證據(jù)（業(yè)主欠費明細(xì)及以往的催費單據(jù)等證據(jù)）。一、業(yè)主委員會的公章應(yīng)該如何使用1、業(yè)主大會公章可以在業(yè)主大會已經(jīng)通過有關(guān)決議、決定、公告、協(xié)議、規(guī)章制度等文件上使用，具體包括業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會公告、物業(yè)管理企業(yè)選聘決定、專項維修資金使用、續(xù)籌決定等。未經(jīng)過業(yè)主大會表決的文件不得加蓋業(yè)主大會公章；業(yè)主委員會或成員違法使用業(yè)主大會公章給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)利要求責(zé)任人賠償。2、業(yè)主委員會公章可以在業(yè)主委員會會議已經(jīng)通過的決定、決議、公告、通知、規(guī)章制度等文件上使用。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委

成立業(yè)主委員會，需要參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。成立業(yè)委會的注意事項如下：1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會的所有實質(zhì)性事項都是籌備組操作的，業(yè)主大會只是個確認(rèn)程序；2、業(yè)委會成立經(jīng)常是個利益之爭，各個環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭，才能選舉出真正自己利益的代言人；3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時應(yīng)對其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個業(yè)主投票權(quán)不能超過30%；

物業(yè)人員是可以進(jìn)入業(yè)委會。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定業(yè)主委員會是有權(quán)自行管理建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主委員會委員必須符合下列條件：1、是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；2、能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；3、有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé)；4、品行端正無劣跡；5、熱心公益事業(yè)。物業(yè)人員關(guān)電梯電源合法嗎若該電梯屬于業(yè)主日常使用客梯，物業(yè)限制使用，那么物業(yè)限制使用是違法的，違法物業(yè)合同；若該電梯屬于貨梯或者應(yīng)急電梯，那么物業(yè)限制使用屬于合理使用，不違法。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行

在沒有成立業(yè)主委員會的情況下，物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主可以協(xié)商，是否續(xù)簽服務(wù)合同，如果續(xù)簽的，共同作出決定。業(yè)主可以依法成立業(yè)主委員會的，而業(yè)主委員會可以與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司要依照物業(yè)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)，保護(hù)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。如何更換小區(qū)物業(yè)更換小區(qū)物業(yè)的步驟具體如下：1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進(jìn)行投票表決，超過三分之二以上同意，即可更換物業(yè)公司；2、由業(yè)委會主持物業(yè)管理招標(biāo)等事，擬定管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)，做標(biāo)書；3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進(jìn)行公開物業(yè)招標(biāo)；4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標(biāo)小組，可以外請物業(yè)專家做參考意見，請房屋主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加以示公允；5、評標(biāo)，并選出中標(biāo)的物業(yè)公司；6、由業(yè)委會向業(yè)主大會做招投標(biāo)報告，并出示評標(biāo)過程及最終結(jié)果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結(jié)果進(jìn)行投票表決；7、表決通過，由業(yè)委會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進(jìn)場?！吨腥A

根據(jù)已有的法律規(guī)定,如果已起訴的業(yè)主拒不履行繳納物業(yè)費的義務(wù),物業(yè)公司可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行是人民法院按照法定程序,運用國家強(qiáng)制力量,根據(jù)發(fā)生法律效力文書明確具體的執(zhí)行內(nèi)容,強(qiáng)制民事義務(wù)人完成其所承擔(dān)的義務(wù),以保證權(quán)利人的權(quán)利得以實現(xiàn)的一種程序。根據(jù)已有的法律規(guī)定，如果已起訴的業(yè)主拒不履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，物業(yè)公司可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行是人民法院按照法定程序，運用國家強(qiáng)制力量，根據(jù)發(fā)生法律效力文書明確具體的執(zhí)行內(nèi)容，強(qiáng)制民事義務(wù)人完成其所承擔(dān)的義務(wù)，以保證權(quán)利人的權(quán)利得以實現(xiàn)的一種程序。 【 素 材 】 物 業(yè) 起 訴 業(yè) 主 欠 費 ， 如 何 進(jìn) 行 強(qiáng) 制 執(zhí) 行 ？根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取強(qiáng)制措施，對欠費的業(yè)主進(jìn)行催繳。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)采取了一系列措施，但業(yè)主仍然拖欠費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。如果業(yè)主在訴訟后仍

物業(yè)合同不是業(yè)主與物業(yè)人員單獨簽訂的。業(yè)主委員會或業(yè)主大會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)合同由建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂。根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選定的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)合同是一年一簽嗎物業(yè)合同可以一年一簽，但需要看當(dāng)事人雙方的意思。物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和

處理不履行物業(yè)管理協(xié)議的方法是：業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)管理規(guī)約和物業(yè)管理合同自愿平等的進(jìn)行磋商，或者向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處投訴、將糾紛交由第三人調(diào)解，調(diào)解不成的提交仲裁機(jī)關(guān)仲裁，注意保留相關(guān)證據(jù)向人民法院提起訴訟。物業(yè)管理費糾紛怎么處理處理物業(yè)管理費糾紛的方式如下：業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律自愿平等地進(jìn)行磋商或者將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進(jìn)行協(xié)商促成調(diào)解協(xié)議；業(yè)主還可以向其所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門反映投訴。如仍未解決可以提請物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會進(jìn)行裁決以解決糾紛?！吨俨梅ā返诙l平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法

欠物業(yè)費還有資格被選為業(yè)主委員會委員。業(yè)委會成員選出后，需要自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。一、首次業(yè)主委員會成立有哪些條件首次業(yè)業(yè)主委員會成立有以下條件：1、入住率達(dá)到百分之五十以上；2、首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過百分之三十；3、首批物業(yè)交付滿3年。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。二、物業(yè)違法可以去哪個部門舉報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。1、可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處進(jìn)行投訴，這個

業(yè)主要成立業(yè)主委員會，社區(qū)不同意也可以正常成立，因為成立業(yè)主委員會無需經(jīng)過社區(qū)批準(zhǔn)。物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主五人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處書面提出申請,成立首屆業(yè)主委員會：物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上;物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十且使用超過一年的。一、業(yè)主委員會幾人可以成立業(yè)主委員會5至11人可以成立。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1、具有完全民事行為能力；2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5、具有一定的組織能力；6、具備必要的工作時間。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。二、沒交房能成立業(yè)主委員會嗎沒交房能成立業(yè)主委員會。但是有個成立條

看有沒有業(yè)主大會的授權(quán)。在常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)期間，業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂。所以，業(yè)委會簽物業(yè)合同是代表全體業(yè)主所簽，要有業(yè)主大會授權(quán)才合法。一、業(yè)委會成立物業(yè)合同終止嗎業(yè)委會成立物業(yè)合同不需要終止，重新簽訂物業(yè)合同的除外。業(yè)委會的成立應(yīng)由五名以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請并由居委會交籌備組，籌備小組組織業(yè)主自薦、產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人，召開大會、記錄選票并審議表決章程、管理規(guī)約，點票并宣布結(jié)果。二、物業(yè)加裝電梯卡系統(tǒng)是否違法物業(yè)公司安裝電梯刷卡系統(tǒng)是否構(gòu)成對原告合法權(quán)益的侵害，取決于被告的上述行為是否存在主觀過錯。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主對建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以建立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力;如果物業(yè)公司針對該

業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu),其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。物業(yè)服務(wù)區(qū)域中的承租人、其他實際使用物業(yè)的人員、有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會的委員,不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。一、業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)，尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時也要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù);提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;參加業(yè)主大會會議，行使

一、物業(yè)是否可以占用小區(qū)公共綠地建設(shè)若物業(yè)欲占用公眾領(lǐng)域土地，需事先獲得業(yè)主委員會的批準(zhǔn)。在我們國家的法律條文中明確規(guī)定了，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)提供者都無權(quán)擅自侵占、挖掘物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的道路或者是場地，更不能對業(yè)主們的集體權(quán)益造成任何形式的傷害?！吨腥A人民共和國民法典》第二百八十三條建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。二、物業(yè)是否可以用停電方式催交物業(yè)費物業(yè)機(jī)構(gòu)并不具備運用電力供應(yīng)中斷的方式來催促住戶交納物業(yè)費的權(quán)力。業(yè)主們是通過與電力公司簽署相關(guān)協(xié)議并按照約定向供電公司支付特定費用的形式，獲得電力供應(yīng)的資格。由此可見，供電公司應(yīng)當(dāng)履行其基本義務(wù)，保障電力供給，而與此無關(guān)的物業(yè)機(jī)構(gòu)并非有權(quán)限進(jìn)行此類操作。唯獨供電公司有權(quán)力針對未按時繳納電費的用戶實施停電措施，而作為物業(yè)管理方的責(zé)任主體則無權(quán)涉足這

一、小區(qū)成立業(yè)主委員會需要多少業(yè)主同意小區(qū)成立業(yè)主委員會需要一半以上業(yè)主同意的，業(yè)主委員會是物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。二、小區(qū)成立業(yè)主委員會工作內(nèi)容小區(qū)成立業(yè)主委員會的工作內(nèi)容如下：1.擬定小區(qū)管理規(guī)約(草案)、業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)、業(yè)主委員會議事規(guī)則(草案)；2.確認(rèn)業(yè)主的身份及其在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；3.確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)(5-9)；4.根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會委員的選舉