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關(guān)于商品房定金能否退還的問(wèn)題，必須依據(jù)具體情況分別探討。

以下是可能出現(xiàn)的幾種情形以及相應(yīng)的處理辦法：

首先，當(dāng)在訴訟程序啟動(dòng)之前，開(kāi)發(fā)商尚未獲得商品房預(yù)售許可證，那么這份房屋認(rèn)購(gòu)書便屬于無(wú)效的交易文件，我們應(yīng)當(dāng)將所繳定金全額予以歸還給您；

其次，如果購(gòu)買方未按照房屋認(rèn)購(gòu)書指定的日期和地點(diǎn)前往簽署合同，那么這屬于購(gòu)買方的違約行為，我們不能將其繳納的定金予以回復(fù)；

再者，如果賣方在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)未能完成認(rèn)購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓工作而導(dǎo)致無(wú)法順利簽署正式合同，這也屬于賣方的違約行為，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買方賠償雙倍的定金作為補(bǔ)償。

如果買賣雙方能夠在規(guī)定的期限內(nèi)成功簽署正式合同時(shí)，我們可以考慮在購(gòu)買方履約之后，將當(dāng)初所繳納的定金作為購(gòu)房款項(xiàng)的一部分或者全部退回給購(gòu)買方；

反之，若在履行正式合同的過(guò)程中有任何一方違反合同條款，則無(wú)論是買方違約還是賣方違約，涉及到的定金都將實(shí)行“不予返還”或是“雙倍返還”政策。

最后，若買賣雙方均未出現(xiàn)上述第一種可能出現(xiàn)的違約情況，但是在就預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容意見(jiàn)不合，最終未能成功簽署合同時(shí)，賣方應(yīng)該將之前收取的所有定金悉數(shù)退還給購(gòu)買方。

需要強(qiáng)調(diào)的是，如有任何一方在正式簽署合同時(shí)擅自更改認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的相關(guān)條件，諸如房?jī)r(jià)、房屋編號(hào)、建筑面積等引發(fā)了簽約失敗的情況發(fā)生，我們依然視這種行為為違約行為，其中，若買方違約，其所交納的定金將不予退還；

若是賣方違約，則應(yīng)賠償雙倍的定金給予購(gòu)買方。

《民法典》第五百八十七條

債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《民法典》第五百八十八條

當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。