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一、按揭房

按揭房，是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。

按揭：又分為法定式按揭和公義式按揭兩種形式。法定式按揭：是指交現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人作為還款保證;公義式按揭是將未來的房地產(chǎn)(如樓花)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人作為還款保證。

二、主要特征

按揭房特征介紹按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要，在二手房交易中購房者欲將按揭房轉(zhuǎn)讓的越來越多。

按揭：又分為法定式按揭和公義式按揭兩種形式。法定式按揭：是指交現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人作為還款保證;公義式按揭是將未來的房地產(chǎn)(如樓花)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人作為還款保證。

三、轉(zhuǎn)按揭

(一)轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

條件

這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個條件：

1.按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu);

2.下家具備銀行規(guī)定的貸款條件;

3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。

交易過程

其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請———過戶抵押。

風(fēng)險

通過轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房，上下家的風(fēng)險較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。

交易過程中，銀行風(fēng)險主要通過他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來消化。上下家的風(fēng)險主要通過中介機(jī)構(gòu)和合同約定來防范。

如何防范風(fēng)險

首先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進(jìn)行約定。其次，在前期審查中，中介機(jī)構(gòu)要重點審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題。最后，簽訂合同時，上下家的違約責(zé)任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。

四、非轉(zhuǎn)按揭

(二)非轉(zhuǎn)按揭交易不通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，但最好通過誠信度較高的中介公司，以防其中較大的風(fēng)險。

采用原因

采用這種方式的主要原因有：

1.貸款銀行沒有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù);

2.下家無需貸款或貸款數(shù)額要超過原貸款數(shù)額，或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額;

3.上家需要在短期內(nèi)完成交易。

實質(zhì)

遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。

因此，非轉(zhuǎn)按揭交易的實質(zhì)是，簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉(zhuǎn)按揭，這樣交易更靈活、方便。

風(fēng)險

從風(fēng)險角度來說，銀行風(fēng)險很小，上下家的合同風(fēng)險較大。

如何防范風(fēng)險

為避免上下家的風(fēng)險，中介公司一般會關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、首付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個問題。尤其值得一提的是，現(xiàn)階段跨行轉(zhuǎn)按揭一般難以實現(xiàn)，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當(dāng)然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力，否則就巧婦難為無米之炊了。