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直系親屬間的房屋過(guò)戶，主要有贈(zèng)與、繼承與買賣3種形式。

其中，繼承是僅限于出讓人已經(jīng)過(guò)世的情況下，而贈(zèng)與和買賣這兩種形式則要求出讓人仍然健在?，F(xiàn)行政策并沒(méi)有禁止直系親屬間進(jìn)行房屋買賣。贈(zèng)與和買賣的區(qū)別在于，如果是形成買賣關(guān)系，則和普通商品房所交契稅相同。而直系親屬間的贈(zèng)與，則應(yīng)繳納3%的契稅和2%的公證費(fèi)。此外，如果贈(zèng)與的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)手進(jìn)行買賣，需繳納的相關(guān)二手房交易稅費(fèi)或?qū)⒏摺?/p>

房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)流程費(fèi)用

辦理繼承過(guò)戶，繼承人首先要到房屋所在地的區(qū)公證處辦理繼承權(quán)的公正。如果是以前的外銷商品房，必須要市公證處辦理公證，免得多走冤枉路。

繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過(guò)專業(yè)部門評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值的2%來(lái)收取，最低收取200元。

辦理完繼承權(quán)的公證，就可以帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過(guò)戶的申請(qǐng)書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件，以前購(gòu)房時(shí)候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進(jìn)行房地產(chǎn)繼承的登記了。

遺產(chǎn)房產(chǎn)繼承過(guò)戶問(wèn)題

1.辦理房產(chǎn)繼承沒(méi)有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。

2.時(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會(huì)增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對(duì)于他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。

3.多個(gè)子女共同繼承，需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒(méi)有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。

4.盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過(guò)訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。

房地產(chǎn)繼承過(guò)戶所需的費(fèi)用

辦理房地產(chǎn)繼承過(guò)戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過(guò)戶的稅費(fèi)：

1、繼承權(quán)公證費(fèi)用;繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200元。

2、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用;根據(jù)滬價(jià)房(1996)第088號(hào)文評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算，房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰100以下(含100)5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.52001以上至5000部分0.85001以上至8000部分0.48001以上至10000部分0.210000以上部分0.1

3、房地產(chǎn)繼承過(guò)戶稅費(fèi)。由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。

4、契稅法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。

如一套100萬(wàn)的房子辦理繼承過(guò)戶，要承擔(dān)5000元的房屋評(píng)估費(fèi)用+2萬(wàn)元的公證費(fèi)用+500元合同印花稅+100元的登記費(fèi)+5元的權(quán)證印花稅=25605元，費(fèi)用可觀，所以有的人在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)候直接將房屋登記在子女名下。但如果雙方申報(bào)的房屋價(jià)值符合市場(chǎng)價(jià)的，一般可以免掉評(píng)估費(fèi)用、而且公證費(fèi)用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費(fèi)用就大大的節(jié)省了。

房屋繼承過(guò)戶可以免契稅

房屋繼承過(guò)戶需要經(jīng)過(guò)繼承權(quán)公證和繼承登記兩個(gè)步驟，免繳契稅。

第一步：到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，這里分有遺囑的繼承權(quán)公證和無(wú)遺囑的繼承權(quán)公證兩種，相應(yīng)需提交的資料也有所差別。

(一)有遺囑的繼承權(quán)公證需提交的資料：

1、被繼承人死亡證明(外銷房需公證);

2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證(外銷房需公證);

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件(原外銷房需公證);

4、被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納);

5、繼承人的身份證件(原外銷房需公證);

6、其他公證處要求提供的文件。

(二)無(wú)遺囑的繼承權(quán)公證需提交的資料：

1、被繼承人死亡證明(原外銷房需公證);

2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證(原外銷房需公證);

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件(外銷房需公證);

4、繼承人的身份證件(原外銷房需公證);5、其他公證處要求提供的文件。

(三)公證費(fèi)用：

繼承權(quán)公證費(fèi)一般按受益額(即所繼承房屋評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值)的2%收取，最低收取200元。

第二步：房地產(chǎn)繼承登記。房屋繼承人到區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)繼承登記(如為外銷房應(yīng)到上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記)。

需提交的資料：

1、申請(qǐng)書原件(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范格式);

2、當(dāng)事人身份證件(原外銷房需公證);

3、如由委托代理人辦理，需提供委托書原件及代理人身份證件(原外銷房需公證);

4、房地產(chǎn)權(quán)證原件(原外銷房需公證);

5、房屋平面圖及地籍圖原件，一式兩份;

6、契稅完稅證(備查聯(lián))及契稅完稅貼花原件，納稅后提交;

7、被繼承人死亡證明(原外銷房需公證);

8、繼承權(quán)公證書原件;

9、其他有關(guān)文件。

費(fèi)用：登記費(fèi)：100元/件;合同印花稅：繼承房屋評(píng)估價(jià)的0.05%;權(quán)證印花稅：5元/本;交易手續(xù)費(fèi)：5元/平方米;契稅：免繳。

辦理期限：25日內(nèi)。

房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)

房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承，使用權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房以及他人名下房產(chǎn)不能主張繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，對(duì)于共有房產(chǎn)需要析產(chǎn)，即析出被繼承人名下房產(chǎn)份額，然后再繼承。如果有遺囑或者遺贈(zèng)的，先按照遺囑或者遺贈(zèng)辦理;遺囑或者遺贈(zèng)無(wú)效或者未處理部分房產(chǎn)按照法定繼承辦理。

房產(chǎn)一般通過(guò)繼承公證和繼承訴訟取得繼承公證書、調(diào)解書或者法院判決書后，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)，以下我們對(duì)兩種繼承方式進(jìn)行分析及比較。

一、房產(chǎn)繼承公證程序

先聯(lián)系房產(chǎn)所在地公證處進(jìn)行預(yù)約，所有的繼承人均需到場(chǎng)，如果是國(guó)外或者外地的繼承人無(wú)法到場(chǎng)的，公證委托當(dāng)?shù)赜H友代為辦理。

房產(chǎn)繼承公證一般需要提供以下證件材料：

1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明或者提供被繼承人醫(yī)學(xué)死亡證明;

2、到死者所在單位或者派出所開具繼承人身份證明;

3、繼承人的身份證明;

4、被繼承的房產(chǎn)證或其他證明文件。

5、被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況)。如果法定繼承人不只一個(gè)，而房產(chǎn)只過(guò)戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對(duì)房產(chǎn)的繼承。

二、訴訟繼承公證程序

根據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)繼承訴訟管轄地確定為不動(dòng)產(chǎn)所在地，即被繼承房產(chǎn)所在地法院管轄。繼承人是多人的，一部分繼承人作為原告，另一部分繼承作為被告參與訴訟。

房產(chǎn)繼承訴訟一般需提供以下證件材料：

1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明或者提供被繼承人醫(yī)學(xué)死亡證明;

2、到死者所在單位或者派出所開具親屬關(guān)系證明;

3、繼承人的身份證復(fù)印件，如果是外籍繼承人需要提供經(jīng)過(guò)公證書予以認(rèn)證;

4、被繼承的房產(chǎn)證或其他證明文件。

5、被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況)。如果繼承人之間對(duì)于房產(chǎn)過(guò)戶沒(méi)有異議可以形成調(diào)解書，如果無(wú)法對(duì)于房產(chǎn)的繼承達(dá)成一致的，由法院判決。

三、兩種繼承方式進(jìn)行分析及比較

一般來(lái)說(shuō)，如果繼承人之間沒(méi)有糾紛，法律文件齊全，急需辦理繼承手續(xù)的，可以優(yōu)先選擇繼承公證辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。公證繼承的好處是出證時(shí)間會(huì)比較快。如果繼承人之間分歧較大，無(wú)法協(xié)商一致;或由于繼承人年老體弱、居住在國(guó)外、外地等情況，自行去派出所或者單位取證困難的，建議聘請(qǐng)律師通過(guò)法院訴訟途徑解決。如果繼承人之間沒(méi)有糾紛，對(duì)于取得繼承的法律文件也不迫切的，還是建議通過(guò)訴訟途徑辦理?，F(xiàn)在上海的很多法院有訴前調(diào)解程序，辦理流程順利的話一般在一個(gè)月到二個(gè)月之間也能辦理完結(jié)，調(diào)解結(jié)案的話，訴訟費(fèi)用可以減半收取。

四、到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承所需提交資料

1、房屋所有權(quán)證書;

2、繼承公證或者法院調(diào)解書、判決書;

3、繼承人身份證及復(fù)印件;

4、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(收件窗口領(lǐng)取)。

若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件;若繼承人未成年，需提交監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件。

房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶手續(xù)流程費(fèi)用

辦理直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與的主要流程如下：

1、贈(zèng)與人及受贈(zèng)人到房屋所在公證處對(duì)贈(zèng)與事實(shí)進(jìn)行公證，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽署贈(zèng)與合同，公證處將會(huì)按照房產(chǎn)估價(jià)的2%收取公證費(fèi);

2、向房管局申請(qǐng)估價(jià)，估價(jià)后向房屋所在地稅局申請(qǐng)免稅(免的是營(yíng)業(yè)稅等)，另外由受贈(zèng)方繳納房屋估價(jià)3%的契稅，雙方繳納0.05%的印花稅;

3、上述手續(xù)辦理完畢后，憑過(guò)戶申請(qǐng)書、身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與公證書、有關(guān)稅費(fèi)的收據(jù)向房管局遞件，繳納相關(guān)的交易費(fèi)、登記費(fèi)及印花費(fèi)用后，受贈(zèng)人一般當(dāng)天或者第二天即可領(lǐng)到房產(chǎn)證。