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為企業(yè)減負促行業(yè)發(fā)展

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-10 11:10:43 239 人看過

為企業(yè)減負促行業(yè)發(fā)展――物業(yè)管理稅賦之我見

張朝德

稅賦是調整社會分配的積極的財政手段，體現了政府和社會對一個行業(yè)的支持與否。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在維護城市運行、提升物業(yè)使用價值、促進人們安居樂業(yè)、整合社會資源、安置社會就業(yè)方面扮演著越來越重要的角色，理應得到更多的關注和支持。筆者認為，現階段物業(yè)管理方面的稅賦還沒有完全體現本行業(yè)特點，沒有非常適合本行業(yè)發(fā)展規(guī)律，尚待進一步完善。

一、當前物業(yè)管理行業(yè)的稅賦情況

物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，其稅賦情況大體如下：

1、營業(yè)稅及附加。按服務業(yè)標準，該稅額為管理服務費和有償服務等經營性收入的5.56%（其中營業(yè)稅為物業(yè)管理服務收入的5%，營業(yè)稅附加城建稅和教育附加費分別是營業(yè)稅的7%和3%）。

2、企業(yè)所得稅，按33%繳納，并實行兩檔優(yōu)惠稅率，對于年應納稅所得額3萬元以下（含3萬元，下同）的，其稅率為18%；對年應納稅所得額在3萬元以上、10萬元以下（含10萬元，下同）的，按27%稅率征收。

3、企業(yè)所得稅稅前允許的成本工資費用。以廣州地區(qū)2004年為例，虧損企業(yè)月人均960元，盈利3萬元以下的為1000元，盈利3-10萬元的為1100元，盈利10萬元以上的為1200元。在上述標準基礎上，納稅人全年月人均應納稅所得額每滿1000元，另增加扣減月人平均50元，這個稅項是在結算前產生的。此外，企業(yè)實發(fā)工資額超過可扣除額部分，需按33%計繳企業(yè)所得稅。

二、當前物業(yè)管理行業(yè)稅賦存在的問題

筆者認為，采用酬金制收取物業(yè)管理費的物業(yè)管理企業(yè)不應承擔物業(yè)服務資金的節(jié)余部分的稅費?，F階段，物業(yè)管理企業(yè)收取酬金的方式有兩種：一種是包干制，企業(yè)按照約定收取物業(yè)服務費用，盈余或虧損由企業(yè)享有或承擔；一種是酬金制，企業(yè)預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成，實際操作中物業(yè)服務支出的節(jié)余部分轉到來年繼續(xù)使用。從酬金制的構成來看，物業(yè)服務支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費不能全額作為營業(yè)收入計繳營業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應計稅。同時，物業(yè)服務支出的節(jié)余部分不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤，而是為業(yè)主代收代付費用的余額，企業(yè)只是承擔代為保管之責任，所以不應作為企業(yè)的利潤計繳企業(yè)所得稅。

三、將物業(yè)管理列入特種行業(yè)，享受稅費優(yōu)惠，扶持企業(yè)發(fā)展

1、物業(yè)管理行業(yè)在為百姓分憂解難、減輕社會與政府就業(yè)壓力、保一方平安等方面起著積極的、不可代替的作用。物業(yè)管理企業(yè)自身的特殊性決定其承擔稅費的能力是薄弱的。筆者建議稅務部門能否充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性質，將物業(yè)服務資金的節(jié)余部分歸為物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)主和承租者收取的水費、電費、燃氣費、房屋租金、房屋維修基金及其他代收款項行為，一并列入營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務”，即以與物業(yè)管理相關的全部收入減去以上“代理業(yè)務”后的余額，作為營業(yè)額營業(yè)稅。

另外，建議參照《營業(yè)稅暫行條例》對醫(yī)院、學校等機構的稅收減免政策，給予物業(yè)管理企業(yè)免營業(yè)稅的優(yōu)惠；參照代理廣告業(yè)、金融業(yè)外匯轉貸和外匯買賣的營業(yè)稅計征方法，給予物業(yè)管理企業(yè)按總收入減去總支出后的余額外負擔計征營業(yè)稅；參照建筑行業(yè)、旅游業(yè)、郵電通信業(yè)的分割業(yè)務后的營業(yè)稅計征方法，把物業(yè)服務費收入也視為營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務”，將扣減工程維護費、清潔費、保安費和其他代收代付款項后的余額作為營業(yè)額征收營業(yè)稅。

2、參照《企業(yè)所得稅暫行條例》支持和鼓勵發(fā)展第三產業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，建議給予物業(yè)管理服務企業(yè)3-5年內免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。對實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，其服務支出的節(jié)余部分作為代管資金而非企業(yè)的實際利潤，應免交企業(yè)所得稅，改以物業(yè)管理企業(yè)所收的酬金減去企業(yè)管理費用后的部分（企業(yè)的實際利潤）計繳企業(yè)所得稅。同時應充分考慮物業(yè)管理行業(yè)仍是勞動密集型行業(yè)，企業(yè)管理成本主要由人工費支出構成，工資含量占總收入的比例較高，在征收企業(yè)所得稅時，適當提高物業(yè)管理企業(yè)的成本計稅工資標準，以減少企業(yè)的稅費壓力。

近年來，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展有目共睹，但它的健康成長和發(fā)展，仍需要一個更為良好的環(huán)境，更需要政府在稅收政策上的關注與扶持，使物業(yè)管理企業(yè)能夠輕裝上陣，不斷壯大。

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競爭
上海市促進行業(yè)協會發(fā)展規(guī)定

發(fā)布部門:上海市人民代表大會常務委員會發(fā)布文號:(2002年10月31日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第四十四次會議通過)第一條為了促進本市行業(yè)協會的發(fā)展，保障行業(yè)協會依法開展活動，規(guī)范行業(yè)協會的組織和行為，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱的行業(yè)協會，是指由同業(yè)企業(yè)以及其他經濟組織自愿組成、實行行業(yè)服務和自律管理的非營利性社會團體。第三條行業(yè)協會的宗旨是為會員提供服務，維護會員合法權益，保障行業(yè)公平競爭，溝通會員與政府、社會的聯系，促進行業(yè)經濟發(fā)展。行業(yè)協會遵循自主辦會的原則，實行會務自理，經費自籌。行業(yè)協會的活動應當符合法律、法規(guī)以及行業(yè)的整體利益和要求，不損害社會公共利益。行業(yè)協會的正?；顒邮芊杀Ｗo，任何組織或者個人不得非法干涉。第四條各級人民政府應當促進、扶持行業(yè)協會的發(fā)展，支持行業(yè)協會自主辦會，依法進行管理，保障行業(yè)協會獨立開展工作。市

2023-06-07

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