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一、如何確定商品房的面積

1、使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。

2、實用面積

它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

3、套內(nèi)面積

俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。

4、公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

二、如何處理商品房面積糾紛

1、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法。預(yù)售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比例在0.8%以內(nèi)(包括0.8%)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。面積誤差比計算公式如下：

面積誤差比=[(實測共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e—預(yù)測共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e)/預(yù)測共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e]×100%預(yù)售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計變更外，其他原因引起的誤差。實測面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人不承擔(dān)超出部分的房價款;實測面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房價款。

2、套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法。套內(nèi)建筑面積按“按實結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。凡合同沒有約定處理辦法，實測面積大于預(yù)售合同約定面積的，購房人不承擔(dān)超出部分的房價款;實測面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價款。