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開(kāi)發(fā)商不具備銷售許可證預(yù)售的房屋的處理是故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情形；導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何辦理預(yù)售許可證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在下列條件下取得預(yù)售許可證：開(kāi)發(fā)商已取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；開(kāi)發(fā)商已交付土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；開(kāi)發(fā)商已持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；開(kāi)發(fā)商已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；開(kāi)發(fā)商已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；開(kāi)發(fā)商已完成規(guī)定的結(jié)構(gòu)工程。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明；與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

摘自甄靈宇律師著《房屋買賣法律自助手冊(cè)》（上海人民出版社2010年5月第1版孫洪林主編）律師提示未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無(wú)證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，責(zé)令其停止預(yù)售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，此時(shí)的認(rèn)購(gòu)書或認(rèn)購(gòu)協(xié)議不會(huì)被當(dāng)然地確定無(wú)效。另外，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第（

1、許可人必須是注冊(cè)商標(biāo)所有人，被許可人可以是自然人、法人或其他組織。2、商標(biāo)使用許可合同備案手續(xù)由許可人辦理。3、通過(guò)一份合同許可一個(gè)被許可人使用多個(gè)商標(biāo)的，許可人應(yīng)當(dāng)按照商標(biāo)的數(shù)量報(bào)送《商標(biāo)使用許可合同備案申請(qǐng)書》，但可以只報(bào)一份商標(biāo)使用許可合同副本。4、通過(guò)一份合同許可多個(gè)被許可人使用一個(gè)商標(biāo)的，許可人應(yīng)當(dāng)按照被許可人的數(shù)量報(bào)送《商標(biāo)使用許可合同備案申請(qǐng)書》，但可以只報(bào)一份商標(biāo)使用許可合同副本。5、在許可人與被許可人簽訂的商標(biāo)使用許可合同中，如果雙方約定了被許可人可以許可第三人使用的內(nèi)容，或者許可人向被許可人單獨(dú)出具了允許再許可的授權(quán)書，被許可人就可以再許可第三人使用許可人的注冊(cè)商標(biāo)。商標(biāo)再許可使用合同的備案程序與商標(biāo)使用許可合同備案程序相同。再許可合同備案后，商標(biāo)局予以公告，公告中許可人為再許可人。6、商標(biāo)注冊(cè)人變更注冊(cè)人名義及商標(biāo)辦理續(xù)展申請(qǐng)，未經(jīng)商標(biāo)局核準(zhǔn)時(shí)，只要隨備案材料提交

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在下列條件下取得預(yù)售許可證：開(kāi)發(fā)商已取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；開(kāi)發(fā)商已交付土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；開(kāi)發(fā)商已持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；開(kāi)發(fā)商已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；開(kāi)發(fā)商已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；開(kāi)發(fā)商已完成規(guī)定的結(jié)構(gòu)工程。怎樣起訴房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起訴房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如下：一、收集相關(guān)證據(jù)，書寫起訴狀；二、向開(kāi)發(fā)商所在地的法院提交起訴狀與相關(guān)證據(jù)材料；三、立案庭對(duì)當(dāng)事人提交的證據(jù)材料進(jìn)行審查，符合立案條件的，予以立案；四、法院開(kāi)庭審理，依據(jù)事實(shí)與證據(jù)，作出裁判?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明

一、請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的買賣合同無(wú)效嗎根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的買賣合同是無(wú)效的，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》

開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證不得對(duì)外售房，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。購(gòu)房者遇到這種情況可尋求合法維權(quán)，如先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達(dá)不成一致，主要應(yīng)通過(guò)司法途徑解決。開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有預(yù)售許可證就不得對(duì)外售房。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度”，這意味著開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有獲得預(yù)售許可證，就不得進(jìn)行房屋預(yù)售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。若購(gòu)房者遇到這種情況，可根據(jù)具體條例進(jìn)行合法維權(quán)。其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！比绻霈F(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許

一、預(yù)售許可證沒(méi)下來(lái)，開(kāi)發(fā)商收取定金能退嗎可以的。根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。您可以要求退定金，并可向房屋管理局投訴。二、商品房預(yù)售許可證如何辨別真假？根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)銷售方若未取得商品房預(yù)售許可證，與購(gòu)買方訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無(wú)效。然而，在實(shí)際生活中，未取得預(yù)售許可證書卻捏造假證來(lái)銷售房產(chǎn)的情況依舊存在，這時(shí)就需要購(gòu)買者自己學(xué)會(huì)辨別預(yù)售許可證的真假。首先，你可以向銷售方要求看看商品房預(yù)售許可證的原件，看看預(yù)售許可證上注明的開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱是否與實(shí)際中的開(kāi)發(fā)商名稱一致，另外，你也需要看看預(yù)售許可證上的房產(chǎn)信息是否與實(shí)際情況一致，包括房屋抵押狀況、土地用途、房屋棟數(shù)等。其次，你可以登錄當(dāng)?shù)氐姆抗芫志W(wǎng)站進(jìn)行查詢，看看預(yù)售許可證書上的證號(hào)是否真實(shí)。若是實(shí)在不放心，那就拿著預(yù)售證書前往房管局，讓工作人員幫你查詢?？傊唐贩款A(yù)售證書

答案是非法的。建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的，將根據(jù)違規(guī)情況和后果，給予不同程度的處罰：。銷售一套，押金、房?jī)r(jià)低于50萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處預(yù)收房款0.5%的罰款。銷售2套以上5套以下或者收取定金、房?jī)r(jià)50萬(wàn)元以上300萬(wàn)元以下的，沒(méi)收違法所得，并處所收預(yù)付款0.8%的罰款。3。銷售6套以上或者收取定金、房?jī)r(jià)300萬(wàn)元以上的，沒(méi)收違法所得，并處所收預(yù)付款1%的罰款。對(duì)于“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用”的行為，根據(jù)收費(fèi)金額，明確了1萬(wàn)元至3萬(wàn)元不等的處罰標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)違法情節(jié)和后果，確定了5萬(wàn)元和10萬(wàn)元兩種不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦

購(gòu)房合同是有民事行為能力的人自愿簽訂的，并且合同內(nèi)不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的，該購(gòu)房合同具有法律效力。購(gòu)買商品房的時(shí)候，通常需要看開(kāi)發(fā)商是否具備五證，即：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證。一、開(kāi)發(fā)商的五證是什么意思發(fā)商的五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。其中《用地規(guī)劃許可證》和《工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。二、簽訂買房簽合同時(shí)有什么地方要注意我們?cè)诤炗嗁I房簽合同的時(shí)候需要注意的地方：看開(kāi)發(fā)商是否有五證，并核實(shí)五證。五證分別為國(guó)有土地使用許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證

如果開(kāi)發(fā)人員沒(méi)有取得預(yù)售證，就不能出售房間。1、《商社預(yù)售許可證》是市，縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商社的許可文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土住宅管理局，證明書由市國(guó)土住宅管理局統(tǒng)一印刷，辦理登記審查和發(fā)行證明書。2、開(kāi)發(fā)人員只有在取得預(yù)售證的情況下才能對(duì)外出售房屋，收取購(gòu)房者的房費(fèi)，沒(méi)有拿出預(yù)售證收取錢是違法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利！3、可以打電話咨詢當(dāng)?shù)刈》抗芾砭值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證由住房管理局負(fù)責(zé)審查發(fā)行，一是在大樓賣場(chǎng)展示，二是住房管理局有申請(qǐng)，他們可以放心購(gòu)買。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證就賣房子違法嗎？沒(méi)有預(yù)售證開(kāi)發(fā)商賣房的行為屬于違法。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售并與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一

預(yù)售許可證是什么？開(kāi)發(fā)商怎么才能取得預(yù)售許可證？相關(guān)法律規(guī)定是什么？本文就開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商怎么取得預(yù)售許可證，有什么條件作相應(yīng)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害購(gòu)房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國(guó)有土地或集體土地來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易，保證購(gòu)房者購(gòu)房后確定能得到所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)持

屬于效力待定合同，如果開(kāi)發(fā)商按照約定取得了預(yù)售證，則合同有效的；如果沒(méi)有按照約定取得預(yù)售證，則屬于開(kāi)發(fā)商違約。有關(guān)規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。開(kāi)發(fā)商沒(méi)拿到預(yù)售證，簽訂的合同有效嗎由于一線城市房?jī)r(jià)高昂，購(gòu)房者選擇到附近二線小城市購(gòu)房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預(yù)售許可證的情況下就開(kāi)始和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書出售商品房，當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導(dǎo)致糾紛不斷。在簽訂預(yù)售買賣合同前沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)書的法律效力是有效還是無(wú)效，這在司法實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商至今未向購(gòu)房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預(yù)售許可證在內(nèi)的“五證”

無(wú)證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)《商品房預(yù)售許可證》是衡量商品房預(yù)售行為是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商，未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無(wú)證預(yù)售行為，在法律上無(wú)效。但如果開(kāi)發(fā)商在買受人起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可被認(rèn)定為有效。由于買受人要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意該證記載的內(nèi)容是否與實(shí)際情況一致，特別是在開(kāi)發(fā)商對(duì)同一項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)或分階段施工時(shí)，注意不要將預(yù)售證用于尚未取得預(yù)售許可的房屋的銷售。

無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第九條第二款規(guī)定：未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》第八條第二款也規(guī)定：在取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以預(yù)訂、預(yù)購(gòu)等方式進(jìn)行銷售活動(dòng)。在新建商品房樓盤未取得預(yù)售許可證前，開(kāi)發(fā)商是不能以任何形式進(jìn)行銷售活動(dòng)的，也不能簽訂預(yù)訂協(xié)議。所以，在取得預(yù)售許可證前簽訂的預(yù)售協(xié)議是無(wú)效的。